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• Q. 賃貸住宅の事故物件とは

  賃貸住宅を借りようと思っていますが、その部屋は近隣に比べて家賃が安いので、知人に「事故物件だから安いのではないか」と言われました。事故物件とはどういうことですか。

  A.

  事故物件とは、過去に事件や事故等何らかの原因で前入居者が物件内で死亡した経歴のある物件のことで、居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。事故物件は敬遠されることが多いので、家賃を下げて入居者を募集するケースが見られます。

  今まで、「事故物件」については告知に関する明確なルールがなく、不動産業者の裁量に委ねられていたため、トラブルの原因になることがありました。そのため国土交通省は２０２１年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ガイドラインに法的な拘束力はありませんが、「事故物件」をめぐるトラブルを防止するために、一般的に妥当と考えられる基準を示したものです。ガイドラインでは病死、老衰などの自然死、転倒など日常生活に伴う不慮の事故死では、不動産業者が借り主に告げなくてよいとし、それ以外の死でも、死亡事案の発生から３年が経過していれば告知する必要がないとしています。ただし、死後長期間発見されず臭いや虫が発生するなどして特殊な清掃が行われた場合は、3年過ぎるまで告知する必要があります。
  高齢者の単身世帯も増えてきていることから、孤独死も珍しいことではなく、日常生活で当然起こりうる死については、借り主の契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと判断されたと言えるでしょう。
  とはいえ、事故物件を不安に感じる人は、入居を決める前に遠慮せずに不動産業者に聞いてみましょう。噂やインターネットの情報が正確とは限りません。ガイドラインでも、死亡時案の有無を聞かれたり、社会的な影響が大きいと不動産業者が判断したりした場合は、死因や経過期間にかかわらず、判明している情報を知らせる必要があるとしています。

   

  2024年09月28日現在

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• Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい

  WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。

  A.

  社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。

  全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
  なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。

  2024年09月30日現在

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• Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい

  一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。

  A.

  戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。

  2024年10月24日現在

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• Q. コワーキングスペースを作りたい

  コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、なるべく費用をかけず、色々な人に関わってほしいと思っています。

  A.

  社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。空き家の増加に伴い、空き家活用のビジネスやサービスも年々多様化しています。すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値をもたせる選択の一つかもしれません。
  DIYできる部分を近隣の方や友人に手伝ってもらい、作り上げる段階から関わる人を増やす工夫をすると、改修費用を抑えつつ拠点の認知度の向上に役立ちます。
  なお、例えば神戸市の『空き家地域利用応援制度』では、空き家を地域活動や交流の拠点として活用する場合、改修や片付けなどの費用の補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。

  2024年11月11日現在

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• Q. 換気扇を作動すると玄関ドアがあけにくい

  築10年の賃貸住宅に入居しています。台所の換気扇を作動すると玄関ドアがとてもあけにくく困っています。

  A.

  換気は排気と給気のバランスが大切です。今回は給気不足が考えられるので、給気口が開いているか、確認しましょう。その次の建物的な解決策としては給気口の追加になると考えられます。
  また、築２０年以内なら２４時間換気というものが通常、浴室などに設置されています。その名の通り２４時間、換気を稼働させるものです。2003年7月以降の住宅で設置が義務付けられました。昔は隙間風が当たり前で換気の必要はなかったのですが、近年は気密性の高い建物が増え、シックハウス症候群のリスクが高まったことが、義務付けされた理由とされています。２４時間換気は台所の換気扇より通常排気量が弱いので、その状態で戸が開けにくいのであれば、日常生活に支障があると判断できます。管理会社に連絡し、他の住居で同じ状況になっていないかヒアリングをするなどして対応をしてもらって下さい。

  2024年11月12日現在

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• Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？

  部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。

  A.

  共同住宅（マンション）には、各住戸のような「専有部分」と、１階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

  ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。

  2024年09月28日現在

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• Q. 賃貸マンションの共益費には、何が含まれているのですか？

  賃貸マンションの共益費は、どういう内容で、何が含まれているのですか？

  A.

  賃貸マンションを借りる際の共益費は、共用部分（廊下や階段など）の電気代、水道代、清掃費などについて、賃借人が共同で負担するものです。実際に借りる専有部分以外の共用部分に係る費用を、貸主は共益費として毎月家賃とともに徴収しています。

  2018年02月05日現在

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• Q. 賃貸住宅の原状回復費用について

  「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？

  A.

  原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。 契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。 費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）

  2020年06月30日現在

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• Q. 長年住まない住宅の活用方法

  父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。

  A.

  実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。

  この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。

  制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。

  また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。

   

  2020年11月28日現在

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