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すまいのお悩みQ&A

Q. 高齢期のすまいについて

現在７０代で、ひとりで民間の賃貸住宅に住んでいます。身の回りのことは自分で出来ますが、このままひとり暮らしで住み続けるか、将来を考えて高齢者向けの住宅か施設に住み替えた方がよいのかで悩んでいます。
A.
まずはご自身で身の回りのことが出来る間は、現在の賃貸住宅に住み続けることが考えられます。ひとり暮らしに不安がある場合は、民間の見守りサービスの利用もご検討ください。たとえば、ガスや電気機器の使用が一定期間ない場合、ご家族などに連絡がいくサービスや、指定した時間にオペレーターからの電話などで安否確認するサービスなどがあります。機器の設置工事や通信環境が必要な場合がありますので事前によく確認をしてください。
また、体操教室やふれあい給食会など地域の集まりに参加して、元気なときから地域とつながりをつくることを考えてみましょう。地域の活動は、最寄りの社会福祉協議会などに問い合わせてみましょう。
2022年03月17日現在
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Q. ＵＲ賃貸住宅の募集情報は、どこで入手できますか？

ＵＲ賃貸住宅に応募したいのですが、どのような物件があるかはどこで調べられますか？
A.
ＵＲ賃貸住宅とは、独立行政法人都市再生機構（略称ＵＲ）が経営している賃貸住宅のことで、旧公団住宅を含みます。

神戸では、三宮駅東にあるサンパル４階にＵＲ神戸営業センターがあり、空き状況などを調べることができます。入居申込みの受付も行っています。

詳しくは、ＵＲ賃貸住宅のホームページをご覧ください。

・ＵＲ賃貸住宅／神戸営業センター
2018年02月05日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の仲介手数料はどのように設定されている？

不動産会社の仲介で賃貸住宅を契約しましたが、家賃の1.08ヶ月分の仲介手数料を請求されました。仲介手数料はどのように設定されていますか？
A.
居住用の建物の賃貸借を仲介した場合、仲介業者が請求できる手数料は、宅建業法で賃料（家賃）1ヶ月分の1.08倍以内の額までと限度が定められています。本来は貸主・借主が折半すべきものですが、支払いをする貸主又は借主の承諾を得ている場合は、一方だけから仲介手数料を受け取ることも認められています。
2018年02月13日現在
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Q. 高齢者向けの住宅を探したい

80代の高齢の母がひとり暮らしをしていますが、いろいろと心配です。わが家に一緒に住むことは難しいので、見守り付きの住宅があればと思い調べてみると、サービス付き高齢者向け住宅というものがありました。どんな住宅ですか。介護も受けられますか。（60代女性）
A.
サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリー化され、少なくとも状況把握(安否確認)サービスと生活相談サービスが提供される高齢者向けの賃貸住宅です。民間事業者等が整備・運営し、「高齢者住まい法」に基づいて、都道府県や政令市などが登録・指導・監督を行っています。近年その数が増えており、目にされる機会が多いかもしれません。

登録基準で必要な居室の床面積や設備が定められていますが、18㎡程度のワンルームで居室にはトイレと洗面のみのところから、もう少し広くてミニキッチンや浴室がついているところ、一般的なバリアフリー住宅のようなところまでさまざまです。

月々かかる費用は、家賃と共益費の他に、状況把握・生活相談サービスの費用が必要です。また食事サービスの提供がある場合が多いので、その費用もかかります。食べた分だけ支払うタイプや、定額のタイプなどいろいろあるのでよく確認しましょう。入居時にかかる費用は、住宅によって異なりますが敷金 (概ね家賃の数か月分) のみというところが多く、一般的に低く抑えられています。

注意してほしいのは、サービス付きとはいっても、介護サービスが付いているわけではないことです。介護が必要な場合は、別途介護サービス事業者と契約する必要があります。（ただし、介護保険の特定施設入居者生活介護の指定を受けている住宅では異なります。）また入居要件を独自に設けている住宅もあるため、事業者に確認しましょう。

インターネットをご利用になる環境があれば、（一社）高齢者住宅推進機構の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」で全国の施設が検索できるので便利です。まず、資料請求などで希望にあう住宅をいくつか見つけ、実際に見学してみることをおすすめします。神戸市にお住まいなら、神戸市すまいの安心支援センター“すまいるネット”の高齢者住み替え相談で、探し方や選び方などのアドバイスを受けられます。お気軽にご相談ください。
2018年04月05日現在
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Q. 定期借地権の概要を教えてください？

借家を探しています。不動産屋の広告に、定期借地権付きと書かれていました。通常の借地契約とどう違うのでしょうか？
A.
定期借地権とは、借地借家法に基づき、平成4年8月1日より施行された「更新のできない借地権」のことをいいます。定期借地権には、（1）一般定期借地権　（2）建物譲渡特約付借地権　（3）事業用借地権の３種類があり、住宅用地に関しては（1）と（2）の２種類が該当します。いずれも契約期間の延長ができず、立ち退き料の請求もできません。

（1）一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約終了時は更地にして返還する必要があります。

（2）建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約終了時は建物を残したまま返還できます。この場合、建物を時価で地主に譲渡することになり、借主は建物の継続使用を請求することができます。この借家権に関しては、期限の定めがありません。

一般的に定期借地権というと、一般定期借地権のことを指すことが多いようですが、契約書の内容をきちんと確認してください。
2018年02月05日現在
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Q. ゼロゼロ物件とは何ですか？

ゼロゼロ物件という言葉をよく聞きますが、どのような物件のことですか？
A.
賃貸住宅を借りる際、一般的に初期費用として最初の１か月分の家賃、敷金、礼金、仲介手数料など多くのお金が必要となります。ゼロゼロ物件は、入居する際に敷金、礼金を支払う必要のない物件のことです。空き部屋となったままの賃貸住宅が数多く存在する一方、最近の不況で借り手側もまとまったお金が払えないという人が増えています。そのため家主は空き部屋を減らそうとする目的で、また借主も初期費用が抑えられ、まとまったお金がかからない物件として、ゼロゼロ物件が出てきました。
もともと、敷金や礼金は、家賃滞納などの際の担保という意味合いがありますが、ゼロゼロ物件はそれを支払わないため、「１日でも家賃を滞納すれば即退去」などといった厳しい条件が契約書に含まれていることがあります。また、保証人の代わりとして、家賃保証会社の利用を義務づけている場合や、退去時に高額なクリーニング代を請求されること、敷金、礼金ではなく、別名目の金銭の支払が要求されることもあります。契約書をしっかり確認し、借主の不利益や負担になることを十分理解した上で契約することが重要です。
2018年02月13日現在
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Q. 現地調査のチェックポイントは？

宅地の購入を検討中です。現地調査のチェックポイントを教えてください。
A.
現地調査のポイントは、まず、現地への行き方です。通常の交通機関を使って最寄駅やバス停を確認しながら現地に行くことや、曜日・時間・天候等が違う状況で二度以上出向いたり、近所や地元の人にもいろいろ話を聞いてみたり、たくさんの人と一緒に行くことなどがあげられます。

現地の宅地では、境界や地形・地盤、建物の予定位置、道路とのすりつき、上下水道やガス供給設備などをチェックしましょう。道路や隣接地などの周辺の住環境、買物・病院・公共施設などの生活利便施設も確認が必要です。

なお、現地には、広告・地図・巻尺・カメラ・メモ用紙などを持っていくとよいでしょう。

以上のように、自分の目と足で確かめることが大切ですが、売主または仲介業者に納得いくまで説明を求め、自分で調査したことと説明内容が一致しているかどうかも確かめましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸契約時の注意点について

社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。（20代女性）
A.
最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。

借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。

次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。

重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。

部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。

また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。
2018年04月05日現在
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Q. 定期借家契約とはどんな契約ですか？

不動産屋で５年間の定期借家契約の物件を見つけましたが、定期借家契約とはどんな契約ですか
A.
定期借家契約とは、賃貸借契約書に賃貸借する期間を定め、期間の満了により契約更新されることなく借家契約が終了する契約をいいます。そのため、家主・借家人双方での再契約の合意がなければ、借家人は引き続きその建物を借りることはできなくなります。定期借家契約を結ぶためには、必ず公正証書などで契約書を作成する必要があり、また家主は借家人に対し「この契約は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、予め契約書とは別に書面を交付して説明しなければなりません。もし説明がなければ、その借家契約は更新がある従来型の借家契約となります。
2018年02月13日現在
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Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

重要事項説明書の見方を教えてください。
A.
宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。
2018年02月14日現在
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Q. 契約の際の手付金とは何ですか。？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
手付金は、契約成立の証として買主（借主）から売主（貸主）に支払われるお金をいいます。申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と書いてあるため、家主が承諾すれば賃貸借契約が成立したとして、手付金とみなされる可能性が高いといえます。また説明された重要事項説明書に「手付金を放棄することにより、契約解除が可能」と記述していることがあり、契約解除を申し出た場合、手付金の放棄を求められる場合があります。まだ物件を比較検討中の場合は、申込金等は安易に預けないようにしましょう。
2018年02月09日現在
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Q. 家賃値上げの申出には同意しなければなりませんか？

契約の更新に際して、家主から家賃の値上げを求められています。納得できないのですが、同意しなければなりませんか
A.
家賃は当事者間の合意によって決定するものです。納得できないのであれば、家主とよく話し合いましょう。合意できない場合は、民事調停や裁判により決定します。増額が確定するまでは、賃借人はこれまでの家賃を家主に支払うか、家主が受領を拒むなら法務局に供託する必要があります。
最終的に増額が確定した際は、増額分と年1割の利息を支払わなければなりません。
2018年02月13日現在
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