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すまいのお悩みQ&A
借りる
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Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
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Q. 水道蛇口の修理代は家主に請求できる？
台所の水道の蛇口から水漏れしたので自分で交換しましたが、修理代を家主に請求できますか？
A.貸主(家主)は、賃貸借契約が継続する間は賃貸物件について、借主の居住に必要な修繕をする義務を負っています。また借主は修繕を要する不具合を発見した場合に貸主に通知する義務があります。貸主に修繕を求めても修繕をせず、借主が貸主に代わって自分の費用で修繕した場合は、必要費としてその費用を貸主に請求できます。ただし契約書に修繕を借主の負担とする特約をつけている場合がありますので、確認が必要です。
いずれにしても貸主に無断で修理してしまうとトラブルのもとです。緊急に自分でする必要があるときでも、まずは貸主か管理人にひとこと断ってから行う方が無難でしょう。
2024年09月28日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の申込金とは、どんな性格のお金ですか？
気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
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Q. 夫婦で暮らせる高齢者の住まい
夫婦とも高齢になり、先々の生活が不安です。サ高住という高齢者向けの住宅があると聞きますが、どういうところですか。夫婦で利用することができるでしょうか。
A.サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のことで、高齢者が安心して暮らし続けられるように、バリアフリー構造など、国が定めた一定の要件を満たし、都道府県等の審査を受けた賃貸住宅です。提供されるサービスは事業者により異なり、安否確認や、生活相談の必要最低限のサービスのみを提供するところから、食事や介護、医療サービス等を提供するところまでさまざまです。一般の賃貸住宅同様に立地や仕様に合わせて設定された家賃で入居できますが、居室の広さや契約した外部サービス等で月々にかかる費用の幅が大きいので、ご自分の長期的な資金計画に見合うかどうかの検討を十分に行うことが必要です。
夫婦2人部屋を用意しているサ高住もあります。夫婦どちらか、あるいは2人とも介護が必要になり、自宅での暮らしに不安を感じるようになった場合、夫婦2人で入居すれば、必要なサービスを受けながら夫婦で暮らし続けることが可能です。家事労力の軽減や、規則正しい食事をとれるようになったことで、健康状態が改善され介護度が下がったという例もあります。明日何があるかわからないのが老後です。夫婦の間だけの問題と抱え込まず、サポートを受けられる住まいに住み替える準備を早めに始めることが大切です。
2021年04月06日現在
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Q. 退去時の原状回復の負担は？
賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。
国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。
(1) 経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2) 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。
自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。
家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。
日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。
なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2024年09月28日現在
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Q. オトリ広告とはどんな広告ですか？
中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。
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Q. 賃貸住宅を退去するときに高額な原状回復費用を請求されたら？
「賃貸住宅の退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。
まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。
費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2024年05月20日現在
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Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？
今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。
また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。
したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。
※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
2018年02月14日現在
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Q. 物件の現地を見るときのポイントは？
マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか？
A.現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>
現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>
なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>
2018年02月13日現在
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Q. 高齢者向住宅の種類を知りたい
高齢者向けの住宅はどのような種類がありますか。また住み替えの流れも知りたいです。
A.自立して生活できる方向けには、公営の高齢者向け賃貸住宅、シルバーハウジング、民間のケアハウス、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホームといった住宅・施設があり、それぞれに特徴や入居条件があります。また今は元気でも、将来を考えてすまいを探すことが重要です。
住み替えの流れを簡単に紹介しますと、
① すまい選びの予算を考える。②すまいを探す。③資料を請求する。④２～３か所は見学し、比較検討する。⑤申し込みし、契約する。⑤引っ越すために、家財を整理・処分する。といった流れになります。
ご自分の条件に合うかどうか、立地・入居条件・費用・間取り・サービス内容などを慎重に比較検討しましょう。可能であれば、実際に現地に行って確認し、施設であれば、有料ですが食事付の見学会や体験入居することをおすすめします。2024年06月18日現在
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Q. 隣の家がうるさいのですが，何かいい方法は？
賃貸マンションに住んでいます。隣の若い方が夜遅く帰ってきて、大きな音で音楽を聴いたり、友人と大声で話をするので、安眠できません。顔を合わせて直接文句は言いにくいのですが、何かよい方法はありませんか？
A.音の感じ方は個人によって様々ですので、生活音がただちに騒音に当たるかどうかの判断は難しいところです。マンションという共同空間の中で気持ちよく生活するには、おたがいに隣人への思いやりと節度をもって暮らしたいものです。
深夜の大きな音や話し声は明らかに共同生活のマナーに反しています。しかしながら、直接面と向かって言いにくいようでしたら、家主や管理人に相談し、事情を訴えてみてください。当事者が冷静になって話が聞けるよう、管理人から話をしてもらうのもいいと思います。また、回覧板やお知らせの全戸配付などで注意を促してもらうのもひとつの方法です。家主などが不在のマンションでは、仲介・あっせんしてくれた不動産業者に相談してみるのも一考です。
このような問題はひとりで抱え込むとストレスがたまるばかりですから、マンションに住む人たち同士で情報交換し、知恵を合わせて対処しましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 家賃の値下げ交渉はできる？
私が入居している賃貸住宅では空き家が増えており、私が支払っている家賃よりかなり安い金額で不動産屋に出ていました。値下げ交渉できますか。