買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか？
A.
建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。
2018年02月14日現在
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Q. 用途地域には、どんな種類がありますか？

用途地域には、どんな種類がありますか。
A.
用途地域とは、都市計画マスタープランに定められた将来の土地利用の方針を踏まえ、市街地において住居、商業、工業、その他の用途を適切に配分することにより、都市機能の維持増進や居住環境の保全を図ることを目的としています。

現行の都市計画法では、次の１２種類の用途地域を定めています。

(1)第一種低層住居専用地域　(2)第二種低層住居専用地域　(3)第一種中高層住居専用地域　(4)第二種中高層住居専用地域　(5)第一種住居地域　(6)第二種住居地域　(7)準住居地域　(8)近隣商業地域　(9)商業地域　(10)準工業地域　(11)工業地域　(12)工業専用地域

用途地域の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。

・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内　　
2018年02月05日現在
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Q. 共同住宅の定義は何ですか？

マンションという言葉を通常使いますが、法律や助成申請などでは、「共同住宅」となっているようです。

「共同住宅」の定義を簡単に教えてください。
A.
「共同住宅」とは、一棟の中に二つ以上の住宅があり、柱・壁・床などの構造物や、廊下・階段その他の生活施設を共用している集合住宅型式の一つをいいます。

独立した戸建住宅に比べて、プライバシーや独立性には欠けますが、地価の高い都市部での土地の高度利用に適しています。

１階の一部が商店等で、2階以上に二つ以上の住宅がある場合も、店舗付きの「共同住宅」と呼ばれます。
2018年02月09日現在
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Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？

家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.
宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. マイホーム購入を検討中です。何からはじめたらいい？

現在、賃貸マンションに夫婦二人で入居していますが、今年に家族が増えるため、マイホームの購入を検討しています。まずは何から始めればいいのでしょうか？
A.
まず初めに、どんな場所のどんな家に住みたいか検討しましょう。交通の便、買物、学校、住環境など･･･様々な検討項目があります。全ての条件を満足するのは困難ですので、優先順位をつけましょう。将来のこともよく考えて検討しましょう。

次に、資金計画を検討しましょう。必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、仲介手数料などの諸費用が必要になります。さらには、引越し費用、家具の買替えなど、色々な費用がかかります。金融機関等からの借入計画は、借入可能額でなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。購入前にきちんと専門家に相談をし、ライフプランシミュレーションをして検討されてはいかがでしょうか。

すまいるネットでは、ファイナンシャルプランナーによるご相談を無料で行なっていますので、ご利用ください。

次に物件の情報を集めましょう。情報は、新聞広告、折込チラシ、インターネットなどから収集できます。しかし、広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。周辺環境・利便施設・公共機関など、生活に必要な情報が掲載されているなど、正確で情報量の多い広告を参考に検討しましょう。怪しい広告には手を出さないように心がけましょう。

集めた情報の中から気になる物件を見つけたら、実際に現地に確認に行きましょう。

自分の目と足で確かめることが大切です。車では、実際の距離がわかりにくいため、公共交通機関を使いましょう。天候や時刻などによっても見え方が違ってきますので、現地には二度以上いくようにしましょう。また、一人で行くのではなく、家族などの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるかもしれません。

物件については、宅建事業者から詳しく説明を受けることが出来ます。気になることは納得のいくまで説明を求めましょう。

マイホーム購入は、一生の大仕事です。自分一人で考えるのでは限界がありますので、家族や友人にも相談しましょう。また、専門家に相談するのもひとつの方法です。すまいるネットでは、建築士、融資相談員、消費生活相談員が、実際に困っていることや不安に思っていることについてアドバイスします。お気軽にご相談下さい。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 新築保証期間内に会社が倒産したら

住宅を新築して数年、雨漏りが発生しました。10年保証の期間内だったので、工事を請け負ってもらった業者に補修を依頼しようとしたら会社が倒産していました。もう補償内で修理してもらうことは出来ないのでしょうか。
A.
新築住宅の保証期間中に販売業者や建設業者が倒産した場合に備えて、平成 21 年 10 月１日に「住宅瑕疵担保履行法」が施工されました。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保責任を確保するために平成21年10月以降に引き渡される住宅について、「保険への加入」または「補償金の供託」にて、資力を確保するように義務付けており、保険や供託金から費用が支払われます。なお、「住宅瑕疵担保履行法」では“構造耐力上主要な部分”や“雨水の浸水を防止する部分”であり、柱・梁・壁など構造的な欠陥に対する部分が保証対象となります。
2024年10月24日現在
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Q. 販売「代理」と「仲介」の違いは？

広告に表示されている、販売「代理」と「仲介」の違いは何ですか？
A.
「代理」とは、売主（事業主）から代理権を得た不動産会社が物件を販売することです。原則として買主に手数料はかかりませんが、かかる場合もあるため事前に不動産会社への確認が必要です。

「仲介」とは、「媒介」とも言われ、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させることです。買主は「購入代金の３％＋６万円」を限度として仲介手数料を支払います。
2018年02月14日現在
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Q. 免震構造とはどんな構造ですか？

マンションの広告で、「免震構造」という言葉を目にしましたが、どんな構造ですか？
A.
免震構造は、地震の振動と構造物とを切り離し、地震のエネルギーそのものを建物に伝わりにくくするため、美術館など重要な収蔵物を保管する建物などで主に用いられてきましたが、最近ではマンション等にも用いられるようになってきました。

建物は完全に地面から浮かせることはできないのですが、丈夫で柔らかいゴムなどでできた免震装置を、地面と建物の間（基礎部分）に入れます。すると、建物と地面が切り離された状態とほぼ同じになり、地震が起きても地面の揺れが建物に伝わりにくくなり、建物が壊れないだけでなく、中の家具なども倒れにくいといえます。
2018年02月05日現在
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Q. 固定資産税・都市計画税の概要を教えてください。

固定資産税の納税通知書に、固定資産税・都市計画税と書いてありました。固定資産税・都市計画税の概要を教えてください。
A.
固定資産税は、固定資産の所有者に課される市町村税です。固定資産とは、土地、家屋および償却資産を総称し、当該固定資産の所在する市町村で課されます。課税標準はその年の1月1日現在における固定資産の価格で、税率は価格に対する一定率で定められ、標準税率は１．４％となっています。

都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されるもので、都市計画事業などの費用に充てるための目的税です。税率は０．３％で、固定資産税評価額に掛け合わせて、税額を算出します。

通常は、固定資産税とあわせて納税通知書が送られてきます。
2018年02月09日現在
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Q. 「履行の着手」とは何ですか？

住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
A.
「履行の着手」とは、契約書の内容を履行するための準備段階を超えて、履行行為に取り掛かることをいいます。

売主の行為としては、「買主の希望に応じて土地の分筆登記を行ったとき」や「買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したとき」、「売買物件の一部を引き渡したとき」、「買主の事情で物件引渡し前に所有権移転を済ませたとき」などがあたります。

買主の場合は、「内金として中間金を支払ったとき」などがあたります。

「履行の着手」に該当する状況で契約を解除する場合は、手付金の放棄以外に違約金も請求される場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは？

中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。
A.
中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」（そのときの状態のまま）と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、（1）建物の基礎（ひび割れの有無、大きさなど）（2）床下（乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど）（3）建具（建て付け具合、すき間など）（4）壁（ひび割れ、結露・かびなど）?屋根裏（雨のしみ、断熱材など）（5）設備（特に水回り、機器は必ず使ってみる）（6）耐震性能（見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった１９８１年以前の建築かどうかが判断のポイント）などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。

もし、引き渡し後に不具合が見つかった場合はどうなるのでしょうか。
一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵（かし）」といいます。不動産会社（宅地建物取引業者）が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない（築年数が古い場合など）、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。
2018年02月13日現在
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Q. コワーキングスペースを作りたい

コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、なるべく費用をかけず、色々な人に関わってほしいと思っています。
A.
社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。空き家の増加に伴い、空き家活用のビジネスやサービスも年々多様化しています。すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値をもたせる選択の一つかもしれません。
DIYできる部分を近隣の方や友人に手伝ってもらい、作り上げる段階から関わる人を増やす工夫をすると、改修費用を抑えつつ拠点の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家地域利用応援制度』では、空き家を地域活動や交流の拠点として活用する場合、改修や片付けなどの費用の補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。
2024年11月11日現在
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