買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. 土地売買契約の解約で手付金は返還される？

建築条件付きの土地売買契約を締結し、手付金１００万円支払済み。建物の請負契約を前提に何度か打合せをしていましたが、諸事情により解約しなければならなくなりました。手付金は返還してくれますか？
A.
土地売買契約書で解約時の手付金返還についての記述を確認しましょう。契約書に解約時の売主の返還義務があれば手付金を返還してもらうことが可能です。契約書に特段の定めがなければ、土地の所有権移転登記などの履行の着手"前"なら、手付放棄（手付流し）をすれば解約が可能と思われます。

しかし、土地の所有権移転登記済みなど履行の着手"後"であると、売主から違約金を請求される可能性もあります。また、建物について何度か打合せをしているので、打合せ費用を請求される可能性もあります。

いずれにせよ、建築条件付きの土地売買契約は、建物概要・金額が未確定のまま契約を締結するというリスクを買主は背負いますので、建物の請負契約が締結に至らなかった場合の、解約条件・手付金・違約金などの条項は十分注意して確認しておくことが大切です。
2018年02月14日現在
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Q. 容積率とは、何のことですか？

容積率とは、何のことですか。
A.
容積率とは、建物を建てる際に、その敷地にどの程度のボリュームまでの建物を建築してよいかということを都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。

例えば、容積率２００％が指定されている敷地には、敷地面積の２．０倍の延べ面積の建物までの建築が可能となります。

なお、敷地が面している前面道路の幅員による容積率の制限がかかる場合があります。

容積率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。

・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内　　
2018年02月05日現在
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Q. 制震構造とはどんな構造ですか？

「制震構造」とか「免震構造」という言葉を新聞やテレビで目にするのですが、耐震構造とどう違うのですか？
A.
　制震構造とは、建物の要所要所に揺れを吸収する特別な「制震装置」を備えることで、揺れを吸収させる構造のことです。

　制震構造では、地震時に発生する建物の変形を「制震装置」が吸収し、地震エネルギーによる建物の揺れを少なくするので、主として超高層建築物等に用いられてきましたが、最近では戸建住宅等にも簡易な「制震装置」を用いたものが普及してきています。

　制震装置には，大きな振子やダンパーのような動力を使わないパッシブ（受動的）制御と、建物の揺れに応じて油圧・電気などを用いて制御を行うアクティブ（能動的）制御があります。

　建物自体に制震装置を組み込み、地震の揺れを少なくさせる制震構造に対して、免震構造は建物と地面を構造的に切り離すことによって、揺れを建物に伝えにくくするというものです。
2018年02月05日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？

不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
A.
土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。
2018年02月13日現在
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Q. マンションの敷地権とは何ですか？

中古マンションの物件概要に、「敷地権設定有り」と記載されていました。敷地権とは何ですか。
A.
マンションなどの区分所有建物は、「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」から構成されています。「敷地利用権」とは、建物の専有部分を所有するために一体不可分の敷地に対する権利をいい、所有権、地上権、賃借権などがあります。敷地利用権のうち、登記されているものを「敷地権」といい、その持分が登記簿の表題部に記載されます。>

敷地権が設定されると、マンションの売買を専有部分の移転登記のみで行うことができ、土地登記簿への記載は省略されます。>

逆に敷地権が設定されていないと、土地と建物が別々に登記されており、売買の際には土地・建物の両方で移転登記をしなければなりません。>
2018年02月13日現在
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Q. 雨漏りの修理はどこに相談？

雨漏りの修理はどこに相談すればよいですか。
A.
賃貸住宅の場合はまず管理会社や貸主に連絡しましょう。賃貸住宅は貸主が所有する財産なので、貸主が勝手に補修などをすることはできません。貸主に補修を依頼し、補修してもらうのが基本です。仮に借主が補修することに貸主が同意すれば、借主が修繕をすることができますが、その場合は貸主に費用を請求できます。
分譲住宅の場合、新築で引き渡しから10年以内の家は、瑕疵保険で対応できることがありますので、家を販売、または建築した事業者へ相談しましょう。中古で購入した家でも、任意で瑕疵保険に加入していることがあります。購入時の書類で確認しましょう。
瑕疵保険が対象外の場合でも、まずは家を建てた事業者がその家の構造をわかっているので、相談することをお勧めします。
家を建てた事業者で対応できない場合は工務店などに相談することになりますが、複数社から見積をとり、工事内容や費用を比較してから工事をお願いしましょう。
2024年09月28日現在
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。

購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
A.
一般に、建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同様の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

キズの程度にもよりますが、床のキズは機能的な不具合とまでは言えないので、新品に取り替えてもらうのは難しいでしょう。どのように補修してもらうかは、売主（または工事監理者）とよく話し合ってください。ただし、一方的に言いたいことを主張するばかりでなく、できるだけ冷静に話し合って気持ちよくきれいに補修してもらうように折衝してみてください。
2018年02月14日現在
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか？

建ぺい率とは、何のことですか。
A.
建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。

例えば、建ぺい率６０％の敷地には、敷地面積の６割の建築面積の建物までは建築が可能となります。

なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。

建ぺい率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。

・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内　　
2018年02月05日現在
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  建築ルール
Q. 住宅ローンの繰上償還にはどんな方法がありますか？

毎月住宅ローンを返済していますが、余裕のある時は多めに償還して、元金を減らしたいのですが、繰上償還にはどんな方法がありますか？
A.
住宅ローンの繰上償還とは、毎月の返済とは別に元金を前倒しして返済することです。繰上償還分は、すべて元金の償還に充てられますから、減った元金分の利息を減らすことができます。繰上償還には、返済期間が短縮される型（例：返済期間３５年が３０年に短縮される）と、返済期間は変わらず１回の返済金額が減額される型（例：毎月の返済額１０万円が９万円に減額される）の２つのパターンがあります。また、効果的な繰上償還を行うには、（1）住宅ローン借入れ後の早い時期から始める、（2）金利の高いローン・返済期間の長いローンから償還していく、という点に留意するとよいでしょう。
2018年02月09日現在
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  ローン・税金
Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？

建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
A.
建築条件付土地売買契約は、通常土地の売買契約を締結後、一定期間内に建築工事の請負契約を締結します。建築工事の請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されますが、土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまいますと、契約を解除したい時に「支払ったお金が返ってこない」場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 電気自動車等には、どのような電源コンセントが必要？

家を新築する予定です。今後のことも考えて、車庫に「EV(電気自動車）」や「プラグインハイブリッド車」の為のコンセントを設置しようと考えています。どのようなコンセントを取り付ければいいのでしょうか。
A.
「EV(電気自動車)」や「プラグインハイブリッド車」を充電する電源には、家庭用100Vか200Vまたは急速充電器用200Vがあります。急速充電器用200V電源は専用の工事が必要ですが、家庭用100Vと200Vは通常の自宅用コンセントから充電が可能です。
2018年02月13日現在
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  その他
Q. 抵当権抹消手続きをしないままにしていると・・・

抵当権抹消の手続きをしないままにしていると、どのような問題が起きますか？
もしかすると実家にも抵当権が残っているかもしれないと気になります。
A.
抹消登記をしていないからといって抵当権を行使されることはありませんが、売買や新たなローンを組むときに、通常、抹消を求められることがほとんどです。また、抵当権が抹消されていないと、相続時も登記上では抵当権まで相続することになってしまいます。古い家屋では相続登記がされておらず、さらに、今では名前がなくなってしまっている金融機関の抵当権が残ったままになっているようなケースは珍しくありません。一度、ご実家の登記を確認しておくと安心です。相続をきっかけに登記を確認して慌てるということにならないためにも、早めに対応しておくと良いでしょう。
2024年10月19日現在
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