買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください。

家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット･デメリットを教えてください
A.
マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。

マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者の５分の４以上の賛成がないと建て替えができません。

逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。

これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  すまい探し
Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？

家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。
A.
建物を新築・増改築する際、その計画が法令の定める安全性などの技術基準を満たしているか等を、着工前に設計図面等でチェックし確認する手続きのことで、建築基準法に定められている制度です。確認を受けないで、新築や増築を行うことは違法です。

平成１０年の法改正までは、都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事にしか出来なかった確認業務ですが、現在は国土交通大臣等の指定を受けた民間の指定確認検査機関でも行なえるようになりました。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  建築ルール
- リフォーム :
  　
  建築ルール
Q. 在来工法、ツーバイフォー、プレハブの地震に対する強さは？

家を新築するのですが、地震に強い家にしたいと思っています。在来工法、ツーバイフォー、プレハブは地震に対する強さが違いますか。
A.
住宅メーカーが開発したプレハブ住宅や、北米の工法を改良したツーバイフォー工法の住宅は、部材を工場で製造したり、実物大の振動実験装置で繰り返し耐震試験を重ねて改良されてきた住宅です。そのためほとんどの工程が現場で施工される在来工法に比べて、部材の品質が安定しており、地震に対して強いと言われています。

しかし在来工法の中にも、しっかりと設計・施工され、きちんと手入れされた住宅には、何百年も住める住宅もあります。最近では長期優良（２００年）住宅にも、プレハブ工法と共に在来工法も採用されており、きちんとした設計・施工をすれば十分な耐震性が確保できます。
2018年02月09日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  工事・補修
  　
  その他
Q. 専任媒介契約とは何ですか？

自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
A.
専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が１社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し２週間に１回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  すまい探し
- 財産管理・処分
Q. DIYにチャレンジしたい！そのときに注意することは？

築12年の中古住宅を購入しました。ＤＩＹ(DoItYourself＝自分自身でする)によるリフォームにチャレンジしてみたいのですが、何から手をつけていいのかわかりません。ＤＩＹするにあたって、どのようなことに気をつけたらよいか教えてください。
A.
最近、中古住宅を購入して、ＤＩＹでリフォームすることが人気となっています。マイホーム取得の費用を抑えられ、リフォームにより間取り等の自由度が高まることがメリットとしてあげられます。では、中古住宅をＤＩＹでリフォームする際の注意点をご紹介します。

・自分で作業する部分と専門家に依頼する部分を分ける

ＤＩＹによるリフォームと言っても、建築関連の専門家に依頼した方がいい（或いはしなければならない）部分があります。例えば、キッチンの交換を行う場合には、電気工事或いはガス工事が発生しますが、それぞれの専門業者に工事を依頼する必要があります。また、間仕切壁を撤去する場合は、構造上問題が無いか建築士に確認してもらった方がいいでしょう。まず初めに、専門家に依頼する部分と、自分で作業できる部分を分けて考えてみましょう。

・空間の特徴に合った材料を選ぶ

水がかかりやすい場所や日当たりが強い場所をリフォームする場合は、それらの影響に耐えられるかどうかを確認して材料を選ぶことが大切です。例えば、キッチンや洗面所など水がかかりそうな場所では、耐水性・防水性があるかどうか、よく日の当たる場所では、太陽光による熱や紫外線に耐えうるかなどを確認した上で、その場所に適した材料を選びましょう。

・マンションの場合は管理規約の確認を

マンションの住戸で専用使用されている共用部分（例えば、窓枠,玄関扉等）を改修する際は、改修の可否、費用負担について管理規約を確認しましょう。また、専有部分（例えば、住戸内の内装等）を改修する際も、管理組合への届出が必要な場合が一般的です。共用部分と専有部分の区分等を含めて管理規約を確認し、不明な点があれば管理組合に問い合せてみましょう。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  その他
- リフォーム :
  　
  その他
Q. 用途地域はどうやって調べられる？

新たに土地を購入し、自宅を新築しようと考えています。その土地に、どのような規模・大きさの住宅が建てられるか検討するために、まず用途地域を調べようと思いますが、どうやって調べたらいいでしょうか？
A.
建物には、住宅や店舗、工場など、さまざまな種類があります。これらの建物が、まちの中で無秩序に混在することを防ぐなど、良好なまちをつくるため、お互いに守るべきルールを定めたものが都市計画で定められている「用途地域」で、１２種類あります。

神戸市の用途地域は、下記のリンク先「神戸市情報マップ」のページでご覧いただくことができます。

ただし、表示される図面は神戸市の都市計画に関する証明にはなりませんので、あくまで参考図としてご利用下さい。

正確な情報については、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けのコンピュータ「ゆーまっぷ」でご確認下さい。

特に敷地が、用途地域、建ぺい率、容積率、都市施設等の境界付近の場合は、市役所でご確認下さい。

・神戸市／神戸市情報マップ
・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  建築ルール
Q. 指定確認検査機関とは何のことですか？

指定確認検査機関とは何のことですか。
A.
「指定確認検査機関」とは、平成１０年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関（指定確認検査機関）のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。

・神戸市／指定確認検査機関について　　
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  建築ルール
- リフォーム :
  　
  建築ルール
Q. 少ない資金でリフォームできませんか？

古い物件を安価で購入し、リフォームを計画しています。少ない資金でリフォームをしたいのですが、何かよい方法はありませんか
A.
「DIY」という言葉をご存知ですか。

DIYとは、英語で「Do It Yourself」の略語で「住まいと暮らしをよりよいものにするために、自らの手で快適な生活空間を創造すること」をいいます。

専門の業者を通さず自身で作業することによって、要する費用は材料費のみとなり安価で行うことができます。DIYer（DIYをする人）のなかには「充実感や達成感を味わえる」ことに魅力を感じておられる方も多いようです。

ただ工事によっては、専門的な技術や工具が必要で専門業者に頼んだほうがいい場合や、ＤＩＹによる欠陥や危険性など、それなりのリスクもあります。

大手のホームセンターを始め、様々なところでDIYアドバイザーが相談を受け付けていますので、まずはお近くのホームセンターで、DIYについてお話ししてみるのはどうでしょうか。
2018年02月09日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  その他
- リフォーム :
  　
  その他
Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？

自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
A.
不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

取引額が４００万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×消費税率）を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  すまい探し
- 財産管理・処分
Q. マンションのリフォームで注意することは？

築２５年の分譲マンションの１室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
A.
マンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。

いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分（専用使用部分）であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。

その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。

工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  工事・補修
- リフォーム :
  　
  工事・補修
Q. 接道義務とは？

知り合いから「土地を購入するに当っては、『接道義務』を満たしているかどうかを確認しておく必要がある」とアドバイスを受けました。具体的には、どのようなことを言うのでしょうか？
A.
建築物を建築するためには、原則として、敷地が、建築基準法で規定された「道路」に2ｍ以上接していなければいけません。この義務を接道義務といい、火災時の消火活動や避難などのため義務付けています。なお、道路の形状をしていても、建築基準法に定める道路に該当しないものもあり、この場合は接道義務を満たしていないことになるので、建築士等に確認することをお勧めします。

ただし、例外として、周囲に広い空地がある場合等で安全上等に支障がないとして特定行政庁が許可すれば、道路に2ｍ以上接していない敷地にも建物を建てることができます。どのような場合に許可されるかどうかは、それぞれの敷地の状況によって異なりますので、神戸市建築住宅局建築安全課にあらかじめご相談ください。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  建築ルール
Q. 床の遮音等級について教えてください？

マンションのパンフレットに、床の遮音性能としてL-45や1級と表示がありますが、どういう意味ですか。
A.
マンションでは、子供が飛び跳ねたり、いすを引いた時の音が階下に伝わり、問題になりやすいものです。

「Ｌ-○」とは、床に物や人などがぶつかって聞こえる床衝撃音に対する遮音性能の表示で、ＪＩＳ（日本工業規格）に定められた方法で測定し、数値が小さくなると性能がよくなります。　

また音には子どもが走る足音など重い物がぶつかる重量衝撃音と、コップやスプーンなど軽いものが落ちるような軽量衝撃音があり、遮音性能はそれぞれＬＨ-○、　ＬＬ-○と表示します。　

日本建築学会は、集合住宅の床に４つの遮音等級を定め、特級はＬＨ-４５、　ＬＬ-４０、１級はＬＨ-５０、　ＬＬ-４５、２級はＬＨ-５５、　ＬＬ-５５、３級はＬＨ-６０・６５、　ＬＬ-６０となります。

通常の使用状態で、使用者からの苦情がほとんど出ない性能は1級とされており、ＬＨ-４５はいすや履物を引きずる音が聞こえることがある程度、ＬＬ-５０は足音は聞こえるがあまり気にならない程度です。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  すまい探し