![神戸市のすまいの総合窓口 すまいるネット [神戸市すまいの安心支援センター]](https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/smilewp/wp-content/themes/smilenet/images/common/logo.png){kind=logo}
すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 契約
-
Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？
中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。
ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。
このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。
2018年02月14日現在
-
Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。 不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。 もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。2020年09月15日現在
-
Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？
工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の原因によるのであれば、竣工予定日からの遅延損害金を請求することは可能でしょう。工事遅延に伴って発生する損害（例えば建て替えの場合における仮住居確保のための家賃など）などは、損害賠償請求の対象になると思われます。しかし、請負業者に明らかな契約違反や瑕疵がない限りは、契約の解除はできません（話し合いにより請負業者が合意すれば別ですが）。
なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
2018年02月14日現在
-
Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
2023年02月28日現在
-
Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は？
マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。
A.「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。
マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、
･土地建物の権利関係ー所有権、借地権
･マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等
･専用使用権（専用庭、駐車場）の有無
･管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費（中古住宅の場合）の有無
･契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>
などです。
重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。
2018年02月14日現在
-
Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない？
マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか？
A.結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。
ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の２倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。
仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。
2018年02月14日現在
-
Q. 中古マンション購入で気をつける点は？
中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。
A.建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。
最も重要な点は、･販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。･名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。･建物周辺の地盤は大丈夫か。･建物のヒビ割れはほとんどないか。･セキュリティは大丈夫か。･電気の容量が十分に（40アンペア以上）あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<
2018年02月14日現在
-
Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある？
戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか？
A.新築住宅の取得（まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから１年以内の住宅が対象です）に際しては、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、瑕疵（隠れた傷など）担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています（特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です）。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除（売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります）を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。
2018年02月09日現在
-
Q. 住宅瑕疵担保履行法とは？
新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか？
-
Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？
不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
-
Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？
建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
-
Q. 「請負契約」と「売買契約」の違いは？
住宅を建てる際に、契約の方法に「請負契約」と「売買契約」の二つの方法があると聞いたのですが、どのような違いがあるのですか？
A.「請負契約」とは、注文住宅を建てる際に、請負人が住宅を建てることを約束し、その結果に対して報酬を支払う契約です。一方、「売買契約」とは、建売住宅や中古住宅など，既に完成している住宅を購入する契約です。土地のみを購入する際も「売買契約」です。「建築条件付土地」の場合は，まず土地を「売買契約」で購入し，それから建物を「請負契約」で建てる，という段取りになります。
このように，状況に応じて契約方法が違います。
なお、請負契約の場合は，契約書のほか、設計図書、仕様書（材料のグレード等を記載したもの）、工事費見積書等が添付されます。住宅に付随した設備工事や外構工事、工事監理が請負契約に含まれているかどうかを確認する必要があります。
また、売買契約は住宅そのものの購入となりますので，後からトラブルにならないよう現物をしっかりとチェックしておいた方がいいでしょう。
いずれにしても，きちんと契約書を作成し、その中身をしっかりと確認した上で契約することが大切です。
2018年02月13日現在