買う・建てる : 契約

すまいのお悩みQ&A

Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は？

　マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。
A.
「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。

マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、

･土地建物の権利関係ー所有権、借地権

･マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等

･専用使用権（専用庭、駐車場）の有無

･管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費（中古住宅の場合）の有無

･契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>
などです。

重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。
2018年02月14日現在
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Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない？

マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか？
A.
結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の２倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。
2018年02月14日現在
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Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある？

戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか？
A.
新築住宅の取得（まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから１年以内の住宅が対象です）に際しては、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」により、瑕疵（隠れた傷など）担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています（特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です）。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除（売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります）を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。
2018年02月09日現在
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Q. 住宅瑕疵担保履行法とは？

新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか？
A.
「住宅瑕疵担保履行法」とは、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律」といい、新築住宅の買主や施主の保護を目的に、平成21年10月から施行されます。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保履行責任を確保するため、平成21年10月以降に引渡される住宅については、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入などを義務付けています。

　平成21年10月以降に引渡される住宅を購入か建設される場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」に加入されているか、よく確認しましょう。
2018年02月09日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？

不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
A.
土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。
2018年02月13日現在
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Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？

建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
A.
建築条件付土地売買契約は、通常土地の売買契約を締結後、一定期間内に建築工事の請負契約を締結します。建築工事の請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されますが、土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまいますと、契約を解除したい時に「支払ったお金が返ってこない」場合もあります。
2018年02月13日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。

建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。
A.
建築条件付土地売買契約の場合、一定期間内に建築工事の請負契約が締結されなければ、土地の売買契約は無条件で解除されます。そのため設計料などの費用の支払い義務はありません。
2018年02月13日現在
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Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？

家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.
宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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