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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる : 建築ルール
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか？
建ぺい率とは、何のことですか。
A.建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。
例えば、建ぺい率６０％の敷地には、敷地面積の６割の建築面積の建物までは建築が可能となります。
なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。
建ぺい率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか？
斜線制限とは、どんな制限のことですか。
A.斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形（高さ）を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の３種類の規定があります。
(1) 道路斜線制限：建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離１に対し１．２５又は１．５の斜線の範囲を守ることが原則です。
(2) 隣地斜線制限：建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に２０ｍ＋水平距離１に対し、２．５の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。
(3) 北側斜線制限：低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に５ｍ＋真北方向の水平距離１に対し、１．２５の斜線の範囲を守ることが原則です。
2018年02月05日現在
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Q. 防火地域とは、どんな地域ですか？
家のあたりは、防火地域に指定されているので、規制があると聞きました。具体的には、どのような制限がかかるのでしょうか。
A.都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。
「防火地域」は、都心の商業地域や幹線道路沿線沿いなどを中心に指定され、１００平米を超える又は３階建て以上の建物については、火災に対して最も強い耐火建築物（鉄筋コンクリート造など）とすること等が義務づけられています。このように防火地域では、厳しい制限が加わりますが、建ぺい率の緩和を受けられる場合もあります。
防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 準防火地域とは、どんな地域ですか？
古くから、市街地の住宅に住んでいます。この辺りは「準防火地域」に指定されていると聞きましたが、どのような地域なのでしょうか。
A.都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。
「準防火地域」は、商・工業地域だけでなく、住居地域も含めて広範に定められ、特に都市近郊の住宅密集地域では、準防火地域指定がされているケースが多いといえます。
準防火地域内では、建物の規模等に応じて、火災に対して一定の性能を有する準耐火建築物や防火構造等とすることが義務づけられています。
準防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 用途地域には、どんな種類がありますか？
用途地域には、どんな種類がありますか。
A.用途地域とは、都市計画マスタープランに定められた将来の土地利用の方針を踏まえ、市街地において住居、商業、工業、その他の用途を適切に配分することにより、都市機能の維持増進や居住環境の保全を図ることを目的としています。
現行の都市計画法では、次の１２種類の用途地域を定めています。
(1)第一種低層住居専用地域 (2)第二種低層住居専用地域 (3)第一種中高層住居専用地域 (4)第二種中高層住居専用地域 (5)第一種住居地域 (6)第二種住居地域 (7)準住居地域 (8)近隣商業地域 (9)商業地域 (10)準工業地域 (11)工業地域 (12)工業専用地域
用途地域の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？
家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。
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Q. 指定確認検査機関とは何のことですか？
指定確認検査機関とは何のことですか。
A.「指定確認検査機関」とは、平成１０年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関（指定確認検査機関）のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。
2018年02月05日現在
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Q. 位置指定道路とは何のことですか？
家の前の道路は、「位置指定道路」と聞きました。どういう法律でどのような指定がなされているのでしょうか。
また、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。A.建築基準法では、都市計画法や道路法等、公の道路に関する法令に基づいて築造された道路以外のいわゆる「私道」に関しては、この法律が施行された際、現に存在する道以外について、原則として建物の建築が可能な前面道路としては認められていません。
したがって、民間等で新たに道路や宅地が造成された場合で、都市計画法に基づく開発許可等、公の道路に関する法令に基づかずに新たに築造した道路については、建築基準法上、道路の位置指定を受けたもののみが、建築の可能な前面道路として取り扱われることとされています。（建築基準法第４２条第１項第５号）
この指定を受けた道路を、「位置指定道路」と呼びます。
位置指定道路は、一般に私道であり、この道に接する敷地の方々が、道の部分を共有していたり、分割して所有していたりするケースが多いため、これらの道に接する敷地・建物の売買にあたっては、そのことに十分注意してください。また、この道の所有関係者全員で、通行や維持管理等について責任をもって対処していくことが必要となります。
市内の位置指定道路は、神戸市建築住宅局建築指導部建築安全課整備係で調べることができます。
2018年02月09日現在
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Q. 住宅性能表示制度とは何ですか？
戸建住宅を建てる予定ですが、説明どおりの性能の住宅が建築されるか不安です。住宅性能表示制度があると聞きましたが、どんな制度ですか。
A.これまで住宅は工業製品と異なり、性能を比較できる「ものさし」となるものがありませんでした。
住宅性能表示制度とは、住宅の基本性能を等級で表すもので、断熱性能や遮音性能、耐震性能などの各種すまいの10の分野の性能が、等級や数値で表示されます。この性能の審査には、設計段階と工事段階で数回、国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員による審査があり、手抜き工事や欠陥工事を防ぐ効果もあります。
また評価を受けた性能に不満を感じた場合や、それ以外の請負契約上の各種トラブルが生じた場合に、弁護士などの専門家で構成された「指定紛争処理機関」に対して紛争処理を依頼することができます。
2018年02月13日現在
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Q. リフォームをするときのルールってあるの？
２階建ての中古の家を購入し、外壁と１階にあるキッチン回りをリフォームしようと考えています。建物には法律で決まった基準があると聞いたことがあります。どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
A.リフォームの時に気をつけないといけない法規制はたくさんあります。今お考えの外壁を張り替えるときには、外壁の性能に注意しなければいけません。お住まいの地域（防火地域、準防火地域等）によっては、火災時に火が燃え広がらないように、外壁や軒裏（のきうら）に燃えにくい材料を使うことが義務付けられている場合があります。例えば、外壁をあたたかみのある木材にしたいという時には、法律で決められた仕様にするなどの対策が必要です。その他にも、断熱改修のために、窓のガラスを入れ替えようとする場合には、それらの地域では網入りのガラス窓にするなど、火災時に火を遮る性能にしなければならない場合があります。
続いて、キッチンについては、火気を使用する（ガスコンロのあるキッチンなど）際に、室内の壁・天井の仕上げを燃えにくい材料で仕上げる必要があります。また、換気扇の入れ替えにおいては、火気の不完全燃焼を防止するため、換気量が低下しないように、給気口が確保できているかチェックしなければなりません。外壁の張替えやクロスの張替えで給気口を塞いでしまわないようにしましょう。その他にも、神戸市では、キッチンに住宅用火災警報器の設置が義務付けられていますので、取り付け忘れのないよう注意してください。
リフォーム工事のときには、工務店さん任せにせず、ご自身でもチェックしてみることが大切です。これらの規制は、ご自身・ご家族の命を守るだけでなく、街全体を火災から守ることにもつながりますので、不安な場合は、建築士や、すまいるネットに（神戸市外にお住まいの場合は各市役所に）相談してみるとよいでしょう。
2018年02月14日現在
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Q. 住宅を購入する際の補助について？
住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）
【インスペクション補助の問合せ先】
兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班
TEL:078-362-3581 FAX:078-362-9458
「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html
また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。
「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
2023年02月28日現在
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Q. 用途地域はどうやって調べられる？
新たに土地を購入し、自宅を新築しようと考えています。その土地に、どのような規模・大きさの住宅が建てられるか検討するために、まず用途地域を調べようと思いますが、どうやって調べたらいいでしょうか？
A.建物には、住宅や店舗、工場など、さまざまな種類があります。これらの建物が、まちの中で無秩序に混在することを防ぐなど、良好なまちをつくるため、お互いに守るべきルールを定めたものが都市計画で定められている「用途地域」で、１２種類あります。
神戸市の用途地域は、下記のリンク先「神戸市情報マップ」のページでご覧いただくことができます。
ただし、表示される図面は神戸市の都市計画に関する証明にはなりませんので、あくまで参考図としてご利用下さい。
正確な情報については、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けのコンピュータ「ゆーまっぷ」でご確認下さい。
特に敷地が、用途地域、建ぺい率、容積率、都市施設等の境界付近の場合は、市役所でご確認下さい。
・神戸市／神戸市情報マップ
・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内2018年02月14日現在