買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか？
A.
瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥（瑕疵）を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位（壁、柱、小屋組、土台、斜材）の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

すまいるネット／既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度
2018年02月09日現在
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Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？

不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
A.
土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。
2018年02月13日現在
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Q. マンションの敷地権とは何ですか？

中古マンションの物件概要に、「敷地権設定有り」と記載されていました。敷地権とは何ですか。
A.
マンションなどの区分所有建物は、「専有部分」「共有部分」「敷地利用権」から構成されています。「敷地利用権」とは、建物の専有部分を所有するために一体不可分の敷地に対する権利をいい、所有権、地上権、賃借権などがあります。敷地利用権のうち、登記されているものを「敷地権」といい、その持分が登記簿の表題部に記載されます。>

敷地権が設定されると、マンションの売買を専有部分の移転登記のみで行うことができ、土地登記簿への記載は省略されます。>

逆に敷地権が設定されていないと、土地と建物が別々に登記されており、売買の際には土地・建物の両方で移転登記をしなければなりません。>
2018年02月13日現在
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Q. 耐震工事の進め方

リフォームか建て替えかを悩んでいます。耐震工事費やリフォーム工事費は見当もつかず比較が出来ません。今後どう進めればよいでしょうか？補助はあるのでしょうか？また工事を頼むのは誰でもよいのでしょうか？
A.
耐震工事費用は、建物の大きさや地震に対する現在の強さ、補強方法などにより金額に差があるので一概に幾らとは言えません。兵庫県が過去の補助を利用した耐震改修工事費を公開していますので参考にしてみてください。正確な費用を探るには計画策定（設計）をする必要があります。この計画策定（設計）により、どの部分の工事が必要か？工事費が幾らかかるか？生活しながら工事が出来るかなど、疑問や不安なところが解消できると思います。
計画策定（設計）費補助は、県下では最大２０万円から２７万円ほど利用できます。工事の実施については、計画策定（費用負担が必要）で作成された工事費を見て判断されてもよいでしょう。また耐震改修工事費にも補助があり、各自治体や補強の内容によって違いはありますが最大１００万円ほど利用できます。また各自治体によっては建て替え補助もあるようです。いずれも昭和５６年５月以前に着工された耐震性の低い建物が対象です。

耐震の計画策定を依頼する建築士は、建築士法に規定する建築士事務所登録された事務所に所属する建築士であればどなたでも行えます。工事業者については、兵庫県が、安心して住宅改修業者を選択し住宅改修業者の資質の向上を図ることなどを目的に、「住宅改修業者登録制度」を設けています。耐震改修補助を利用する場合、この制度に登録された工事業者に依頼する必要があります。

補助内容や手続きは、市町によって異なるため、詳しくはお住まいの各自治体担当窓口までお問い合わせください。
2021年06月08日現在
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Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる？

工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか？
A.
建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

その上で、明らかに施工業者のミスだったり，設計図書通りに施工されていない場合などは，補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか，契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥（法律上「瑕疵（かし）」と呼びます）について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。
2018年02月14日現在
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Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない？

マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか？
A.
結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の２倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 免震構造とはどんな構造ですか？

マンションの広告で、「免震構造」という言葉を目にしましたが、どんな構造ですか？
A.
免震構造は、地震の振動と構造物とを切り離し、地震のエネルギーそのものを建物に伝わりにくくするため、美術館など重要な収蔵物を保管する建物などで主に用いられてきましたが、最近ではマンション等にも用いられるようになってきました。

建物は完全に地面から浮かせることはできないのですが、丈夫で柔らかいゴムなどでできた免震装置を、地面と建物の間（基礎部分）に入れます。すると、建物と地面が切り離された状態とほぼ同じになり、地震が起きても地面の揺れが建物に伝わりにくくなり、建物が壊れないだけでなく、中の家具なども倒れにくいといえます。
2018年02月05日現在
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Q. ＲＣ造、ＳＲＣ造とはそれぞれどんな構造のことですか？

マンションのパンフレット等で、英語で「ＲＣ造」とか「SRC造」とか書いてあるのですが、どういう構造でしょうか。
A.
一般のマンションの多くは、柱・壁・床など主要な構造部分を「鉄筋コンクリート(RC)造」としているものが多いです。

これは、鉄筋コンクリートが、耐火性・耐震性・耐久性に優れ、型枠に応じて自由な形を作ることのできる一体式構造であるという特徴を利用したものです。

「鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造」は、特に大きな空間や高層のビルやマンションなど、鉄筋コンクリートでは柱や梁の断面が大きくなりすぎる場合に、鉄筋コンクリートの柱・梁の中に一部鉄骨材を併用したものです。
2018年02月09日現在
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Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？

建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
A.
建築条件付土地売買契約は、通常土地の売買契約を締結後、一定期間内に建築工事の請負契約を締結します。建築工事の請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されますが、土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまいますと、契約を解除したい時に「支払ったお金が返ってこない」場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 電気自動車等には、どのような電源コンセントが必要？

家を新築する予定です。今後のことも考えて、車庫に「EV(電気自動車）」や「プラグインハイブリッド車」の為のコンセントを設置しようと考えています。どのようなコンセントを取り付ければいいのでしょうか。
A.
「EV(電気自動車)」や「プラグインハイブリッド車」を充電する電源には、家庭用100Vか200Vまたは急速充電器用200Vがあります。急速充電器用200V電源は専用の工事が必要ですが、家庭用100Vと200Vは通常の自宅用コンセントから充電が可能です。
2018年02月13日現在
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Q. 耐震性向上の工事とは

自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.
地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。　　　　　　　　　　
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。

2021年10月04日現在
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Q. 物件広告の見方、ポイントは？

建売住宅の購入を計画していますが、物件広告・チラシを見るときのポイントはどこですか？
A.
正確で情報量が多い広告がよい広告です。細かな文字で書かれているので骨が折れますが、根気よく、物件概要・周辺環境・利便施設・公共機関・交通手段などを見ましょう。チェックするポイントとしては、宅建業者の取引形態・免許証番号、交通の利便性、販売価格、前面道路、土地の権利関係、地目、ローン、法令に基づく制限、建築確認や許可番号です。

広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしてください。

・不動産ジャパン（（公財）不動産流通推進センター）
／不動産広告の見方
2018年02月14日現在
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