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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる
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Q. 登記簿の見方を教えてください。
中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください
A.登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。
「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在（家屋番号）・種類（用途）・構造・床面積などが表示されています。
「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。
「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。
ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。
2018年02月13日現在
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Q. 団地に住みませんか？
4歳と1歳の子供がいる4人家族です。子供を育てるのに自然環境の良い所に引っ越そうと思っています。団地暮らしが見直されていると聞きますが・・・。
A.団地の過疎化が言われて久しいですが、最近若い人を中心に団地暮らしの人気が高まっています。理由としては住居費が安く緑や公園等、子育てに良好な環境ということもありますが、加えてリノベーションのし易さとコミュニティの魅力でしょう。
団地は供給主体によってUR都市機構、住宅供給公社、公営（市営住宅等）、民間等に分かれますが、これらの中で中古分譲住宅のプラン、設備、内装をライフスタイルに合わせてカスタマイズするリノベーションが増えています。
元々のシンプルな間取りを活かして間仕切りや設備を全て作り変えるケースや、古い部分を一部アレンジしたり様々です。また賃貸住宅でも家具、設備メーカーとコラボして什器を揃えたもの、DIYで好みの内装に設えられる住戸や、隣接２住戸を併せ90㎡程のゆとりある間取りもあるようです。これに加えて「人が集まってすむ」コミュニティの価値が見直されています。
いろいろな世代、多様な職業、経験を積んだ人達が協力し助け合うことで、より楽しく充実した生活が可能となります。
例えばUR都市機構の事例では、敷地内の空き地を利用して農場を作り、高齢者や子供たちが一緒に野菜作りや収穫、近隣市場での直売を行うことで世代間、地域間の交流が生まれ団地が活性化しているとのこと。
他にも季節のイベントや文化教室、カフェ等はよく知られていますが、最近は子供食堂や保育園の送迎シェアといった子育て支援の活動も始まっている団地があるそうです。
阪神・淡路や東日本大震災を経て人々の絆やコミュニティが強く意識されだしましたが、団地暮らしでその良さを実感できるのではないでしょうか。2018年12月25日現在
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Q. ログハウスってどんな家？
私は小学１年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか？不便な点はないでしょうか？
A.ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象（セトリング）が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい３年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には２～３年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどＤＩＹが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。 すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください2018年05月29日現在
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Q. マンションの内覧会のチェックポイントは？
マンションの内覧会ではどこを見ればいいですか。
A.内覧会は完成前のお披露目と不具合箇所のチェックの場ですから、一人で見るのではなく、できるだけ大勢で見ることをお勧めします。主なチェックポイントを列記しておきます。
･契約どおりの図面に出来上がっているか確認する。
天井の高さ,柱や梁、照明器具、コンセント、エアコンの室外機の位置等。
･実際に動かしてみる。
ドア、スイッチ、扉、キッチン、洗面台、網戸、引き出し、クロゼットの扉等。
･固定状況を確認する。
棚板、カーテンレール、トイレットペーパーのホルダー、タオルかけ等。フローリングは強く踏んでみること。
･排水、配線、点検口をチェックする。
実際に水を流してキッチンや流しの下の状態、電気配線の状態等を見る。点検口内にカビが発生していないかのぞいてみる。
･キズや汚れがないか確認する。
2018年02月05日現在
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Q. タウンハウスとは、どんな形式の住宅ですか？
「タウンハウス」とは、どんな住宅で「テラスハウス」とどう違うのですか。
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Q. 固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。
住宅ローンを利用する予定ですが、固定金利と変動金利のどちらの金利商品を利用するか迷っています。固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。
A.住宅ローンの金利は、大きくは「固定金利タイプ」と「変動金利タイプ」の二つに分けられます。
「固定金利タイプ」は借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても当初の借入金利が維持され、返済額が確定するメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額が変わらないのがデメリットです。
変動金利タイプには固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、固定期間終了後に金利が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は金利情勢の変化に伴って半年ごとに金利が見直され、５年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の１．２５倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば返済額は減少する反面、金利が急上昇した場合は返済額が大幅に増加し、未払利息が発生する恐れがあります。
2018年02月13日現在
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Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは？
中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか
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Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。
不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。
もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。
2020年09月15日現在
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Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について
結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。
A.中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。
また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。
リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。
神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
2018年04月10日現在
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Q. 住宅金融支援機構のフラット３５とは、どんな融資制度ですか？
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている「フラット３５」とは、どんな融資制度ですか。
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Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
A.土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。
不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。
１、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記
２、土地や建物の売買による所有権の移転登記
３、贈与や相続による所有権の移転登記
４、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記
ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 （＝表示登記） には、原則として登録免許税が課税されません。
2018年02月05日現在
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Q. 地震保険とはなんですか？
家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。
どういった制度でしょうか？また、税金の控除対象になるのでしょうか？