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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる
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Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。
不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。
もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。
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Q. ログハウスってどんな家？
私は小学１年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか？不便な点はないでしょうか？
A.ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象（セトリング）が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい３年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には２～３年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどＤＩＹが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。 すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください -
Q. 住宅金融支援機構のフラット３５とは、どんな融資制度ですか？
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている「フラット３５」とは、どんな融資制度ですか。
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Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
A.土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。
不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。
１、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記
２、土地や建物の売買による所有権の移転登記
３、贈与や相続による所有権の移転登記
４、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記
ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 （＝表示登記） には、原則として登録免許税が課税されません。
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Q. 地震保険とはなんですか？
家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。
どういった制度でしょうか？また、税金の控除対象になるのでしょうか？ -
Q. オトリ広告とはどんな広告ですか？
中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。
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Q. 耐震性向上の工事とは
自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。
A.地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。
このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物（耐震性向上）にすることができます。
また、重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。
耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。
耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。なお、神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。ぜひご活用ください。 -
Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について
結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。
A.中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。
また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。
リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。
神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
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Q. 道路からのセットバックとは、どういう意味ですか？
「道路からのセットバック」という言葉を耳にしますが、どういう意味ですか。
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Q. 不動産取得税の概要を教えてください？
新築住宅を購入するのですが、諸費用として不動産取得税がかかると聞きました。 不動産取得税の概要を教えてください。
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Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか？
建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか
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Q. 物件の現地を見るときのポイントは？
マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか？
A.現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>
現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>
なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>