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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。
購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
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Q. 建ぺい率とは、何のことですか？
建ぺい率とは、何のことですか。
A.建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。
例えば、建ぺい率６０％の敷地には、敷地面積の６割の建築面積の建物までは建築が可能となります。
なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。
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Q. 住宅ローンの繰上償還にはどんな方法がありますか？
毎月住宅ローンを返済していますが、余裕のある時は多めに償還して、元金を減らしたいのですが、繰上償還にはどんな方法がありますか？
A.住宅ローンの繰上償還とは、毎月の返済とは別に元金を前倒しして返済することです。 繰上償還分は、すべて元金の償還に充てられますから、減った元金分の利息を減らすことができます。繰上償還には、返済期間が短縮される型（例：返済期間３５年が３０年に短縮される）と、返済期間は変わらず１回の返済金額が減額される型（例：毎月の返済額１０万円が９万円に減額される）の２つのパターンがあります。また、効果的な繰上償還を行うには、（1）住宅ローン借入れ後の早い時期から始める、（2）金利の高いローン・返済期間の長いローンから償還していく、という点に留意するとよいでしょう。
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Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？
建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
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Q. 電気自動車等には、どのような電源コンセントが必要？
家を新築する予定です。今後のことも考えて、車庫に「EV(電気自動車）」や「プラグインハイブリッド車」の為のコンセントを設置しようと考えています。どのようなコンセントを取り付ければいいのでしょうか。
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Q. 抵当権とはなんでしょうか
自宅の購入時に利用した住宅ローンの返済が終わりました。すると、ローンを組んでいた金融機関から抵当権抹消のための書類というものが送られてきました。
抵当権抹消の手続きとは何をすればよいのでしょうか？そもそも、抵当権とはなんでしょうか？A.まず、抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関などが債務の担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。 抵当権はほとんどの場合、設定時に登記されます。ローンの返済が終われば抵当権は消滅しますが、登記に記載された抵当権も併せて自動的に消されるというわけではありません。そのままにしておくと、登記上では抵当権が設定された状態が残りますので抵当権抹消の手続きが必要になってきます。手続き先は法務局です。司法書士に依頼することもできますが、自分でも手続きは可能です。法務局には相談を受け付けているところもありますので、お近くの支局などにお問い合わせください。 -
Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？
中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
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Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか？
斜線制限とは、どんな制限のことですか。
A.斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形（高さ）を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の３種類の規定があります。
(1) 道路斜線制限：建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離１に対し１．２５又は１．５の斜線の範囲を守ることが原則です。
(2) 隣地斜線制限：建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に２０ｍ＋水平距離１に対し、２．５の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。
(3) 北側斜線制限：低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に５ｍ＋真北方向の水平距離１に対し、１．２５の斜線の範囲を守ることが原則です。
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Q. 売主の契約不適合責任とは何ですか？
今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は契約不適合責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない契約不適合責任とは、どんな内容ですか？
A.契約不適合責任とは、売買契約で定められた種類、品質または数量に適合しない目的物が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、住宅購入後に雨漏りやシロアリ被害、建物の構造上の欠陥などが見つかり、その不具合が契約内容に適合していないと認められる場合には、買主は売主に対して修補（修理）の請求を行うことができます。また、状況によっては代金の減額請求、損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。
ただし、売主が負う責任の内容や期間については、契約で定められている場合があります。中古住宅の場合は契約不適合責任の期間が限定されていることもあるため、売買契約書や重要事項説明書の内容を十分確認することが大切です。
なお、民法改正（令和2年4月1日施行）により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。 -
Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。
建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。
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Q. まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
住宅を新築する予定ですが、知人から施工業者がまもりすまい保険という保険に加入しているか確認するようにアドバイスされました。まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
A.「まもりすまい保険」は、新築住宅を扱う建設業者や宅建業者などの住宅事業者が住宅保証機構との間で保険契約を締結するもので、平成21年10月以降の完成物件から義務付けられました。基本構造部分の基本的な耐力性能や防水性能が十分でない場合に、住宅事業者が住宅取得者に対して10年間無料で補修する義務（瑕疵担保責任）を負担することによって被る損害に対して支払われます。保険への加入は、新築住宅の着工前に、供託金を供託しない場合、加入しなければなりません。住宅取得者にとっては、工事期間中の検査とともに住宅事業者等が倒産して補修が行えない場合等は、住宅取得者が補修等にかかる費用を保険金として直接請求することができます。詳しくは住宅保証機構ホームページ をご覧ください。
・住宅保証機構 -
Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい
WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。
A.社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。
全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。