買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. プレハブ工法住宅とはどんな住宅ですか？

「プレハブ工法住宅」とは、どんな住宅ですか。また、プレハブ工法の利点・欠点について教えてください。
A.
プレハブ工法住宅とは、住宅の柱や壁、屋根などの部材をあらかじめ工場で量産（プレファブリケイト）し、現場で組み立てる工法の住宅のことで、多くは、国土交通大臣の認定を受けています。品質の安定・工期短縮などの利点がありますが、一方で間取りの自由度や将来の増築などには一定の制約も生じることがあります。

プレハブ住宅を生産、販売しているハウスメーカーに関する情報は、社団法人プレハブ建築協会のホームページをご覧ください。

・社団法人プレハブ建築協会　　
2018年02月05日現在
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Q. 共同住宅の定義は何ですか？

マンションという言葉を通常使いますが、法律や助成申請などでは、「共同住宅」となっているようです。

「共同住宅」の定義を簡単に教えてください。
A.
「共同住宅」とは、一棟の中に二つ以上の住宅があり、柱・壁・床などの構造物や、廊下・階段その他の生活施設を共用している集合住宅型式の一つをいいます。

独立した戸建住宅に比べて、プライバシーや独立性には欠けますが、地価の高い都市部での土地の高度利用に適しています。

１階の一部が商店等で、2階以上に二つ以上の住宅がある場合も、店舗付きの「共同住宅」と呼ばれます。
2018年02月09日現在
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  その他
Q. 建築士に設計を頼みたいが、どうやって頼んだらいいですか？

家を新築する予定ですが、注文住宅を建てたいと思っています。建築士に設計を頼みたいのですが、何か注意することはありますか
A.
設計には基本設計と実施設計があり、通常はこの設計作業に半年近い日数がかかります。そのため、建築士に相談を始めてから、建物の竣工までには１年程度の期間を見ていただく必要があります。建売住宅を購入するのに比べると、長期間かかりますので、その点もよく考えて準備をする必要があります。また工事金額の１０％程度の設計費用が必要となったり、設計変更による工事費の増額もあると考えておいたほうがいいので、余裕をもった資金計画を立てて下さい。
2018年02月13日現在
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  工事・補修
Q. 長期優良住宅とは、どのようなものですか？

最近新聞などで、２００年住宅ともいわれる長期優良住宅という言葉を目にしますが、長期優良住宅とはどのようなものですか。
A.
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が施された優良な住宅のことをいいます。
長期優良住宅の建築をされる方は、住宅の建築及び維持保全の計画である「長期優良住宅建築等計画」を作成し、神戸市へ認定を申請することができます。この計画に認定されるためには、構造躯体の劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性など様々な性能を有し、かつ良好な景観の形成に配慮した居住環境や住戸面積を有する建築計画及び維持保全計画が必要となります。
長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制の特例措置が適用される、住宅の資産価値が向上するなどのメリットがあります。

・国土交通省／長期優良住宅
2018年02月13日現在
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  ローン・税金
  　
  その他
Q. 手付金は契約解除しても返してくれる？

契約解除の際、手付け金は返還されるのですか？
A.
転勤などのために契約を解除する場合は自己都合になるため、手付金を放棄することになります（「手付解除」といいます）。なお、すでに売主から引渡しを受けていたり、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は、手付解除はできませんので、違約金を支払って契約を解除することになります。

このように、自己都合による契約解除となると、それなりのペナルティーを負うことになりますので、契約を締結する前に慎重に検討しましょう。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 住宅購入時の諸費用とは？

分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか？
A.
住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数％とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。
すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。
2018年02月14日現在
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  ローン・税金
Q. 建築確認とはどんなことをするのですか？

家の増築を工務店にお願いしたところ、工事の前に「確認申請」が必要といわれました。「確認申請」とは、どのような制度なのですか。
A.
建物を新築・増改築する際、その計画が法令の定める安全性などの技術基準を満たしているか等を、着工前に設計図面等でチェックし確認する手続きのことで、建築基準法に定められている制度です。確認を受けないで、新築や増築を行うことは違法です。

平成１０年の法改正までは、都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事にしか出来なかった確認業務ですが、現在は国土交通大臣等の指定を受けた民間の指定確認検査機関でも行なえるようになりました。
2018年02月05日現在
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  建築ルール
Q. 固定資産税・都市計画税の概要を教えてください。

固定資産税の納税通知書に、固定資産税・都市計画税と書いてありました。固定資産税・都市計画税の概要を教えてください。
A.
固定資産税は、固定資産の所有者に課される市町村税です。固定資産とは、土地、家屋および償却資産を総称し、当該固定資産の所在する市町村で課されます。課税標準はその年の1月1日現在における固定資産の価格で、税率は価格に対する一定率で定められ、標準税率は１．４％となっています。

都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されるもので、都市計画事業などの費用に充てるための目的税です。税率は０．３％で、固定資産税評価額に掛け合わせて、税額を算出します。

通常は、固定資産税とあわせて納税通知書が送られてきます。
2018年02月09日現在
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  ローン・税金
Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
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Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統構法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来構法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来構法」は、その伝統構法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。
2018年02月13日現在
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Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

重要事項説明書の見方を教えてください。
A.
宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。
2018年02月14日現在
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Q. 用途地域はどうやって調べられる？

　新たに土地を購入し、自宅を新築しようと考えています。その土地に、どのような規模・大きさの住宅が建てられるか検討するために、まず用途地域を調べようと思いますが、どうやって調べたらいいでしょうか？
A.
建物には、住宅や店舗、工場など、さまざまな種類があります。これらの建物が、まちの中で無秩序に混在することを防ぐなど、良好なまちをつくるため、お互いに守るべきルールを定めたものが都市計画で定められている「用途地域」で、１２種類あります。

神戸市の用途地域は、下記のリンク先「神戸市情報マップ」のページでご覧いただくことができます。

ただし、表示される図面は神戸市の都市計画に関する証明にはなりませんので、あくまで参考図としてご利用下さい。

正確な情報については、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けのコンピュータ「ゆーまっぷ」でご確認下さい。

特に敷地が、用途地域、建ぺい率、容積率、都市施設等の境界付近の場合は、市役所にお越しのうえ、必ず直接係員にご確認下さい。

・神戸市／神戸市情報マップ
・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内
2018年02月14日現在
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