買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？

新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
A.
土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。

不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。

１、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記

２、土地や建物の売買による所有権の移転登記

３、贈与や相続による所有権の移転登記

４、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記

ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記（＝表示登記）には、原則として登録免許税が課税されません。
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Q. 地震保険とはなんですか？

家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。

どういった制度でしょうか？また、税金の控除対象になるのでしょうか？
A.
地震保険は、火災保険だけでは補償されない地震や噴火、津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償するもので、居住用建物や家財を対象として、全損、半損、一部損の場合に保険金が支払われます。保険料は建物の構造や所在地により異なります。

税金控除については、平成19年1月、地震保険料控除が創設されました。これにより、所得税（国税）が最高5万円、住民税（地方税）が最高2万5千円を総所得金額等から控除できるようになりました。
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Q. 物件の現地を見るときのポイントは？

マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか？
A.
　現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>

　現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>

　なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>
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Q. 住宅を購入する際の補助について？

住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？
A.
神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）

【インスペクション補助の問合せ先】

兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班　

TEL:078-362-3581　FAX:078-362-9458

「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html

また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。

「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html
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Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの？

ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか？
A.
ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）という条件を取り交わすことをいいます。

ローンが承認されなかった場合は、無条件で契約の解除となり、手付金が支払済であったとしても買主に返還されます。

ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。
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Q. 道路からのセットバックとは、どういう意味ですか？

「道路からのセットバック」という言葉を耳にしますが、どういう意味ですか。
A.
道路からのセットバックは、一般に次の２つの意味で用いられます。

（1）４ｍ未満の道について、中心線から２ｍ後退した線を敷地と道路の境界とみなすという規定（みなし道路の項　参照）に関し、建物の建て替え時等に、敷地と道路の境界が現在より後退することを指す場合。

（2）建築協定や地区計画といった地域のまちづくりのルールの中で、道路境界線から建物の外壁面を、一定の距離をあけて建築しなければならないといった規定がある場合の道路境界からの後退距離を指す場合。
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Q. 不動産取得税の概要を教えてください？

新築住宅を購入するのですが、諸費用として不動産取得税がかかると聞きました。不動産取得税の概要を教えてください。
A.
不動産取得税は、不動産（土地や建物）を売買・贈与・交換・建築などにより取得したときに課税される県税で、不動産を取得する際に一度だけ納める税です。

取得の方法が有償か無償かは関係ありません。また、契約内容から総合的に判断して、現実に所有権を取得した場合に認められるので、登記の有無も関係ありません。不動産を取得してから６０日以内に、その不動産の所在地の県税事務所に申告書を提出します。

金額や取得時期によっては、免税点（課税されることのない一定の金額）や税率の特例・減額などがあります。
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Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか？

建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか
A.
住宅を購入する際は、土地建物の価格以外に様々な諸費用がかかります。通常は新築であれば、物件価格の５％程度を見込んでいれば、諸費用をまかなえるでしょう。

主な諸費用としては、

下記のものがあります。

（1）税金　　　　　　登録免許税（国税）、不動産取得税（都道府県税）、印紙税（国税）など

（2）手数料・報酬　　媒介手数料、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬など

（3）ローン費用　　　ローン保証料、融資手数料、団体信用生命保険料など　　　

　　　　

その他にも必要となる諸費用が発生する場合がありますので、余裕をもった資金計画を立ててください。
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