買う・建てる

すまいのお悩みQ&A

Q. 長期優良住宅とは、どのようなものですか？

最近新聞などで、２００年住宅ともいわれる長期優良住宅という言葉を目にしますが、長期優良住宅とはどのようなものですか。
A.
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が施された優良な住宅のことをいいます。
長期優良住宅の建築をされる方は、住宅の建築及び維持保全の計画である「長期優良住宅建築等計画」を作成し、神戸市へ認定を申請することができます。この計画に認定されるためには、構造躯体の劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性など様々な性能を有し、かつ良好な景観の形成に配慮した居住環境や住戸面積を有する建築計画及び維持保全計画が必要となります。
長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制の特例措置が適用される、住宅の資産価値が向上するなどのメリットがあります。

・国土交通省／長期優良住宅
2018年02月13日現在
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Q. コワーキングスペースや交流の場を作りたい

WEBでどこでも仕事ができますが、人とのつながりの大切さを感じています。コワーキングスペースや交流の場を作りたいのですが、費用をかけず、場所のストーリーも作りたいと思っています。
A.
社会問題にもなっている空き家を、拠点として活用してみるのはいかがでしょうか。

全国の空き家率は2023年では13.8％でしたが(出所：総務省「住宅・⼟地統計調査」)、2043年には約25％に上昇するとの試算が出ており(出所：2024年(株)野村総合研究所資料)、空き家ビジネスの市場など、注目度も高まっています。誰かが住んできた家を受け継ぎ、すでにある資産を活かすことも、持続可能かつ拠点に付加価値を付ける選択の一つかもしれません。DIYできる部分をイベント化し近隣の方や友人に手伝ってもらうなど、作り上げる段階から関わる人を増やすことは、改修費用を抑えつつ場所の認知度の向上に役立ちます。
なお、例えば神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』ではリノベーション費用などの補助を受けることができます。公益的活動が対象ですが、条件が合えば、コワーキングスペースや居住スペースと併用できる場合もあるので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。各市町でも空き家の管理・活用に対して支援している場合があるため、空き家所在地の自治体にご確認ください。
2024年09月30日現在
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Q. モデルルーム見学のチェックポイントは？

マンションの購入を予定していますが、モデルルームを見るときのチェックポイントを教えて下さい。
A.
モデルルームには「棟内モデルルーム」と「棟外モデルルーム」があります。棟内モデルルームは、販売予定のマンション棟内に設けられているもので、周辺環境や階数なども確認できます。棟外モデルルームは、マンションが完成するまでに別の場所に仮設として設けられますが、現地と立地条件が異なりますから、かならず現地もしっかり確認するようにしてください。

モデルルームは、住戸を広く、よりきれいに見せるために演出されているものだということを心得ておきましょう。備え付けられた家具などは、モデルルーム用に仕立てられたものであり、購入するマンションには付いていませんので、まどわされないように注意してください。

チェックする項目としては、各部屋や収納スペースの広さ、階高、仕上げ材、設備機器やコンセントの数と位置などです。わからないこと、疑問に思うことはあいまいにせず、納得できるまで係員の説明を受けましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 準防火地域とは、どんな地域ですか？

古くから、市街地の住宅に住んでいます。この辺りは「準防火地域」に指定されていると聞きましたが、どのような地域なのでしょうか。
A.
都市の安全、特に火災から人々の生命や財産を守るため、都市計画法によって「防火地域」と「準防火地域」の指定がなされています。

「準防火地域」は、商・工業地域だけでなく、住居地域も含めて広範に定められ、特に都市近郊の住宅密集地域では、準防火地域指定がされているケースが多いといえます。

準防火地域内では、建物の規模等に応じて、火災に対して一定の性能を有する準耐火建築物や防火構造等とすることが義務づけられています。

準防火地域の指定区域は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。

・神戸市／都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）のご案内　　
2018年02月05日現在
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Q. 位置指定道路とは何のことですか？

家の前の道路は、「位置指定道路」と聞きました。どういう法律でどのような指定がなされているのでしょうか。

また、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。
A.
建築基準法では、都市計画法や道路法等、公の道路に関する法令に基づいて築造された道路以外のいわゆる「私道」に関しては、この法律が施行された際、現に存在する道以外について、原則として建物の建築が可能な前面道路としては認められていません。

したがって、民間等で新たに道路や宅地が造成された場合で、都市計画法に基づく開発許可等、公の道路に関する法令に基づかずに新たに築造した道路については、建築基準法上、道路の位置指定を受けたもののみが、建築の可能な前面道路として取り扱われることとされています。（建築基準法第４２条第１項第５号）

この指定を受けた道路を、「位置指定道路」と呼びます。

位置指定道路は、一般に私道であり、この道に接する敷地の方々が、道の部分を共有していたり、分割して所有していたりするケースが多いため、これらの道に接する敷地・建物の売買にあたっては、そのことに十分注意してください。また、この道の所有関係者全員で、通行や維持管理等について責任をもって対処していくことが必要となります。

市内の位置指定道路は、神戸市建築住宅局建築指導部建築安全課整備係で調べることができます。

・神戸市建築住宅局／建築にあたって、道路をお調べの方へ　　
2018年02月09日現在
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Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
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Q. 「伝統工法」と「在来工法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統工法」と「在来工法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統工法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来工法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来工法」は、その伝統工法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

2018年02月13日現在
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Q. マンションの購入について

マンションを購入しようと考えています。物件はまだ検討している段階ですが、何か注意する点はありますか。
A.
住む人の生活スタイル、通勤・通学・駐車場など利便性からの立地、広さや間取り、また将来考えられる家族構成、購入予算などを考慮して購入するマンションを選ぶのが一般的です。新築か中古物件にするかについても違いが出てきますし、住宅ローンを組む方も多くいらっしゃると思います。一方でマンションは法律上で区分所有建物と呼ばれ、購入すると区分所有者となります。区分所有者になるとマンションを維持管理するための管理費や修繕積立金を毎月納めることになりますが、金額はマンションによって違いますので、考慮する必要があります。購入予定のマンション自体の管理状況（修繕積立金の金額・長期修繕計画等）についても確認が必要です。特に中古マンションの場合、リノベーション物件でトイレなど最新の設備が設置されていても給水管や排水管自体が老朽化している場合があります。仲介の不動産業者等に水まわりの更新状況も確認をしましょう。
2024年10月24日現在
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