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すまいのお悩みQ&A
買う・建てる
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Q. 住宅ローン利用特約とは何ですか？
住宅の売買契約を締結しましたが、購入資金に充てるため、住宅ローンの申し込みをする予定です。住宅ローン利用特約という条項がありますが、どういう特約ですか。
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Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？
自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
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Q. マンションのリフォームで注意することは？
Ｑ築２５年の分譲マンションの１室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。（４０歳代、男性)
A.Ａマンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。
いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分（専用使用部分）であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。
その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。
工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 建築士に依頼するときのポイントは？
住宅の設計を建築士に頼むときのポイントは何ですか？
A.まず、家を建てる、あるいはリフォームするにあたり、設計のみを依頼するのか、工事監理等を含めて完成までの全工程を依頼するのか、それからご自身の住まいに関する希望やイメージをしっかり伝えることが大切です。その上で、両者の考え方にずれが生じないよう十分に対話をした上で業務を依頼されるといいでしょう。
また、依頼する建築士の得意分野や作風などをある程度調べておいて、それをうまく発揮してもらえるようにすることも大切です。建築士との協働作業で家を建てていくという心構えが重要です。
なお、打合せから図面作成まで、設計業務には経費が発生します。そのため、簡単な相談であっても無料か有料かという確認をしっかりしておくことが、後々のトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
2018年02月14日現在
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Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか？
工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか？
A.工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の原因によるのであれば、竣工予定日からの遅延損害金を請求することは可能でしょう。工事遅延に伴って発生する損害（例えば建て替えの場合における仮住居確保のための家賃など）などは、損害賠償請求の対象になると思われます。しかし、請負業者に明らかな契約違反や瑕疵がない限りは、契約の解除はできません（話し合いにより請負業者が合意すれば別ですが）。
なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション（追加工事）で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。
2018年02月14日現在
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Q. 容積率とは、何のことですか？
容積率とは、何のことですか。
A.容積率とは、建物を建てる際に、その敷地にどの程度のボリュームまでの建物を建築してよいかということを都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。
例えば、容積率２００％が指定されている敷地には、敷地面積の２．０倍の延べ面積の建物までの建築が可能となります。
なお、敷地が面している前面道路の幅員による容積率の制限がかかる場合があります。
容積率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 制震構造とはどんな構造ですか？
「制震構造」とか「免震構造」という言葉を新聞やテレビで目にするのですが、耐震構造とどう違うのですか？
A.制震構造とは、建物の要所要所に揺れを吸収する特別な「制震装置」を備えることで、揺れを吸収させる構造のことです。
制震構造では、地震時に発生する建物の変形を「制震装置」が吸収し、地震エネルギーによる建物の揺れを少なくするので、主として超高層建築物等に用いられてきましたが、最近では戸建住宅等にも簡易な「制震装置」を用いたものが普及してきています。
制震装置には，大きな振子やダンパーのような動力を使わないパッシブ（受動的）制御と、建物の揺れに応じて油圧・電気などを用いて制御を行うアクティブ（能動的）制御があります。
建物自体に制震装置を組み込み、地震の揺れを少なくさせる制震構造に対して、免震構造は建物と地面を構造的に切り離すことによって、揺れを建物に伝えにくくするというものです。
2018年02月05日現在
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Q. 住宅ローンを選ぶ際に気をつけるポイントは何ですか？
住宅を購入する際に、住宅ローンを利用しようと考えています。金融機関からたくさんの種類の住宅ローンがでていますが、選ぶときのポイントを教えてください。
A.住宅ローンを利用する際に考慮するポイントとしては、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の３つが挙げられます。
「借入金額」は、購入する物件の金額や頭金の額によって変動しますが、いくら借りられるかではなく、いくらなら無理なく返済できるかという視点で借入額を決定することが重要です。
「返済期間」は、将来の家族にかかるお金や収入などのライフプランを考えて、いつまでに返済を完了したいと考えているかで決定します。
「借入金利」は、大きくは「固定金利」と「変動金利」に分かれており、固定金利は返済途中で金利が変わらないので、返済計画が立てやすいといえます。変動金利は市場金利の変動に合わせて金利が変わるもので、金利水準が低いときは返済額は少なくて済みますが、金利が上昇すれば返済額が上昇するので、注意が必要です。
返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的に考えて利用するローンを決定することが重要です。
2018年02月13日現在
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Q. 新築マンションのオプションを契約解除。全額払いが必要？
現在建設中の新築マンションの売買契約を結び、その際に内装のオプション契約もしました。その後都合により売買契約を解約することになりましたが、販売業者からはオプションについて資材等を手配済みで、全額支払ってほしいと要求されています。 マンションの完成まで半年以上先ですが、全額払わなければいけませんか。
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Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は？
Ｑ中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。（３０代、女性）
A.Ａ中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。
「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用（例えば、事務所等事業用など）の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。
マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。
2018年02月14日現在
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Q. ハウスメーカーと建築家の違いは？
家を新築したいと考えていますが，ハウスメーカーに頼むのと建築家に頼むのと，それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
A.ハウスメーカー、建築家（建築士）それぞれに特徴がありますので、どちらを選ぶかは、家づくりに対する考え方や思い入れ、家づくりにかける時間・手間、予算など、総合的に考えながら選択することが必要です。建築家や設計事務所なら、その人や事務所の得意分野があるので、うまく意思疎通できれば、あなたの意見や希望にあわせたプランが期待でき、自由度も比較的高いといえるでしょう。一方ハウスメーカーなら、モデルハウスがあるので実際の住まいをイメージしやすいし、様々な手続きの代行もあわせてやってくれる、などのメリットもあります。
なお、以前に比べれば両者の垣根は低くなってきているように思われます。住まいとは長い付き合いになるので、アフターサービスやフォローなどの面も含めて様々な情報を参考に、納得できる依頼先を探すことが大切です。
2018年02月14日現在
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Q. マンション広告チラシのチェックポイントは？
マンション購入を考えていますが、広告チラシのチェックポイントを教えてください。
A.マンション等不動産の広告チラシには、物件情報の写真、間取り図、外観、周辺地図、物件概要などが掲載されていますが、売主にとって都合のよい情報が優先されがちです。反対に、マイナスイメージになる情報は掲載されにくく、実際の物件と関係ないイメージ写真やイラストでよいイメージを強調される場合もありますので、これだけで判断するのは危険です。また、「完全、抜群、日本一、業界一、最高、特選、格安、掘り出し物、お買い得」といった表現や、「○○万円の値引き」「○○○○万円→△△△△万円」のような二重価格表示は原則禁止ですので、この表現を使った広告には注意が必要です。
高価な買い物ですから、チラシだけで判断することなく、現地やモデルルームで係員から納得のいくまで説明をしてもらうなど、手間ひまを惜しまずに細かく検討することをお勧めします。
2018年02月14日現在