借りる : 契約

すまいのお悩みQ&A

Q. 賃貸住宅を借りる際の申込金とは、どんな性格のお金ですか？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
申込金とは、売買や賃貸借で住宅を探しているときに、気に入った物件があるので、その物件を確保してもらうために、契約前に買主（借主）から売主（貸主）に支払うお金をいい、預り金ともいいます。一方、手付金は契約成立の証として支払うため、申込金より後の段階で支払うことになります。賃貸借契約では、申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と記載して、申込金を家主承諾後に手付金に振り替えることもあります。
2018年02月09日現在
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Q. 家賃の値下げ交渉はできる？

私が入居している賃貸住宅では空き家が増えており、私が支払っている家賃よりかなり安い金額で不動産屋に出ていました。値下げ交渉できますか。
A.
家賃は賃貸借契約で決められており、賃借人には契約書どおりの家賃を支払う義務があります。ただし近隣の家賃相場と大きく開きがあったり、固定資産税、土地建物価格の変動などで、現在の家賃が不相当となった場合には、賃貸人と賃借人の両者ともに家賃の増額や減額を請求できます。

減額請求は、賃貸人に対する意思表示によって行います。請求の時期を明確にするため、内容証明郵便で行うのがいいでしょう。その上で賃貸人と交渉してください。
2018年02月13日現在
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Q. 借りているマンションが競売された。退去しないといけない？

平成20年に３年の契約期間でマンションを賃借しています。最近このマンションが競売にかけられ、競売の買受人から退去を求められています。契約期間内でも退去しなければいけませんか？
A.
平成16年４月１日以降に賃貸借契約を締結した場合は、競売の買受人から明け渡しを求められると、借家権を主張することができないため、賃借をされているあなたは６ヶ月以内に建物を明け渡さなければなりません。また敷金についても、買受人に対して返還を請求することができません。元の建物の所有者に返還を求めることになります。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅を契約後、契約解除したらお金は返ってきますか？

気に入った賃貸住宅を契約しましたが、後で他にもっといい物件が見つかりました。まだ入居していないので契約解除したいのですが、すでに支払った敷金や家賃、仲介手数料は返してもらえるのでしょうか。
A.
賃貸借契約は成立していますので、原則的には契約解除はできません。しかし契約書の条項に契約期間満了前の中途解約について規定されていれば、予告期間分の家賃相当額を支払えば解約することができ、敷金・家賃からその家賃相当額を差し引いた金額は返ってきます。ただ仲介手数料は契約成立に対する不動産業者の成功報酬ですので、返金は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の仲介手数料はどのように設定されている？

不動産会社の仲介で賃貸住宅を契約しましたが、家賃の1.08ヶ月分の仲介手数料を請求されました。仲介手数料はどのように設定されていますか？
A.
居住用の建物の賃貸借を仲介した場合、仲介業者が請求できる手数料は、宅建業法で賃料（家賃）1ヶ月分の1.08倍以内の額までと限度が定められています。本来は貸主・借主が折半すべきものですが、支払いをする貸主又は借主の承諾を得ている場合は、一方だけから仲介手数料を受け取ることも認められています。
2018年02月13日現在
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Q. ゼロゼロ物件とは何ですか？

ゼロゼロ物件という言葉をよく聞きますが、どのような物件のことですか？
A.
賃貸住宅を借りる際、一般的に初期費用として最初の１か月分の家賃、敷金、礼金、仲介手数料など多くのお金が必要となります。ゼロゼロ物件は、入居する際に敷金、礼金を支払う必要のない物件のことです。空き部屋となったままの賃貸住宅が数多く存在する一方、最近の不況で借り手側もまとまったお金が払えないという人が増えています。そのため家主は空き部屋を減らそうとする目的で、また借主も初期費用が抑えられ、まとまったお金がかからない物件として、ゼロゼロ物件が出てきました。
もともと、敷金や礼金は、家賃滞納などの際の担保という意味合いがありますが、ゼロゼロ物件はそれを支払わないため、「１日でも家賃を滞納すれば即退去」などといった厳しい条件が契約書に含まれていることがあります。また、保証人の代わりとして、家賃保証会社の利用を義務づけている場合や、退去時に高額なクリーニング代を請求されること、敷金、礼金ではなく、別名目の金銭の支払が要求されることもあります。契約書をしっかり確認し、借主の不利益や負担になることを十分理解した上で契約することが重要です。
2018年02月13日現在
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Q. 定期借家契約とはどんな契約ですか？

不動産屋で５年間の定期借家契約の物件を見つけましたが、定期借家契約とはどんな契約ですか
A.
定期借家契約とは、賃貸借契約書に賃貸借する期間を定め、期間の満了により契約更新されることなく借家契約が終了する契約をいいます。そのため、家主・借家人双方での再契約の合意がなければ、借家人は引き続きその建物を借りることはできなくなります。定期借家契約を結ぶためには、必ず公正証書などで契約書を作成する必要があり、また家主は借家人に対し「この契約は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、予め契約書とは別に書面を交付して説明しなければなりません。もし説明がなければ、その借家契約は更新がある従来型の借家契約となります。
2018年02月13日現在
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Q. 家賃値上げの申出には同意しなければなりませんか？

契約の更新に際して、家主から家賃の値上げを求められています。納得できないのですが、同意しなければなりませんか
A.
家賃は当事者間の合意によって決定するものです。納得できないのであれば、家主とよく話し合いましょう。合意できない場合は、民事調停や裁判により決定します。増額が確定するまでは、賃借人はこれまでの家賃を家主に支払うか、家主が受領を拒むなら法務局に供託する必要があります。
最終的に増額が確定した際は、増額分と年1割の利息を支払わなければなりません。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸契約時の注意点について

社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。
A.
最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。

借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。

次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。

重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。

部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。

また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。
2018年04月05日現在
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Q. 家賃を1ヶ月滞納しただけで、退去をしないといけないの？

忙しくて家賃を1か月分払い忘れただけで、家主から契約違反で退去してほしいと言われています。これまで入居して３年間一度も滞納したことはありませんが、退去しないといけませんか。
A.
退去する必要があるかどうかの判断は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる程度の滞納があったかどうかによります。そのため一度家賃を滞納したからといって、退去する必要はありませんし、賃貸人は賃貸借契約を解除することはできません。
家主に対し、これまで家賃を払ってきたことを主張して、よく話し合われてはどうでしょうか。
2018年02月13日現在
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Q. 敷金や礼金とは？

ワンルームマンションの賃貸借契約書に記載されている敷金や礼金とはどのようなものですか。
A.
敷金とは、借り主が賃料の未払いや不注意により部屋に損傷を与えた場合の修繕費用等の債務を担保するために貸し主に預け入れるお金です。したがって、明け渡し(退去)の時に貸し主に対する債務がない場合は、借り主に返還される性格のものです。保証金という名目の場合がありますが、通常は敷金と同様のものです。また敷金の要否や金額は地域により大きく異なります。

礼金は一時金として授受されるものです。一般的には月額賃料の１～２か月で、明け渡し時に返還されない性格のものです。

契約書をあらかじめよく読み、敷金や礼金についても納得の上で契約するように心がけてください。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅退去時に注意することは？

Q1５年間住んでいた賃貸住宅を退去します。貸主より壁や床などに汚れがあるとのことで、原状回復費用を請求されています。

しかし請求費用が高額であり、丁寧に住んでいたのに納得できません。全額費用を支払わなければいけないのでしょうか？（３０歳男性）
A.
A1国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、通常使用による損耗についての補修等は、貸主が負担し、借主の過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上、合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を請求し、不明な点などは、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

費用の負担割合なども「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いをしていくとよいでしょう。

・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

Q2覚えのない場所の補修費用まで請求されています。このようなトラブルにならないように、今後、新たに賃貸住宅に入居する時には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

A1契約時に賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。また、入居時に貸主・借主双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくとよいでしょう。

契約内容を正確に理解することは勿論ですが、チェックリストを作成することで、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。
2018年02月13日現在
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