借りる : 契約

すまいのお悩みQ&A

Q. 「敷引き」とはどういう意味ですか？

マンションの賃貸借契約書に「敷引き５割」と書かれていますが、どういう意味ですか。
A.
「敷引き」とは敷金について、あらかじめ取り決めた契約に基づいて、退去時にその一部を返還しない取り扱いをするものです。したがって、「敷引き５割」とは、契約時に貸主に預け入れた敷金の５割が返還されないということです。

敷金とは、本来は賃料の未払い等の債務を担保するために、借主から貸主に預け入れるお金ですから、そういった特段の事情がない限りは返還されるべき性格のものです。契約で双方が合意している以上は返還されないものと理解してください。なお、入居期間が数か月と極端に短い場合など、特殊事情のもとでは一部返還に応じるケースも考えられますので、貸主と交渉してみてください。
2024年09月28日現在
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Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点

現在住んでいる賃貸住宅を退去し、別の賃貸住宅に引越ししたいと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？
A.
まず、賃貸借契約書を確認しましょう。貸主または管理会社に退去する通知を提出しなければなりませんが、いつまでに通知しなければならないか契約書で決められている場合があります。また、契約時に敷金を支払っている場合は、返還についても確認しておきましょう。契約書に、原状回復費として「鍵の交換代」「ハウスクリーニング代」等が敷金から差し引かれることが記載されている場合もあります。契約書を確認の上で、退去通知の方法や退去日、鍵の返却方法、退去時の立会いなどについて調整していきましょう。
2020年06月30日現在
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Q. 退去時の原状回復の負担は？

賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.
原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。

国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。

(1)　経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2)　借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担

たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。

自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。

　家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。

日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。

なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
2024年09月28日現在
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Q. 賃貸住宅の原状回復費用について

「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.
原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
2020年06月30日現在
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Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない？

今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか？
A.
住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。

また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。

したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。

※正当事由：借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅を退去するときに高額な原状回復費用を請求されたら？

「賃貸住宅の退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.
契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
2024年05月20日現在
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Q. 定期借地権の概要を教えてください？

借家を探しています。不動産屋の広告に、定期借地権付きと書かれていました。通常の借地契約とどう違うのでしょうか？
A.
定期借地権とは、借地借家法に基づき、平成4年8月1日より施行された「更新のできない借地権」のことをいいます。定期借地権には、（1）一般定期借地権　（2）建物譲渡特約付借地権　（3）事業用借地権の３種類があり、住宅用地に関しては（1）と（2）の２種類が該当します。いずれも契約期間の延長ができず、立ち退き料の請求もできません。

（1）一般定期借地権は、契約期間を50年以上とし、契約終了時は更地にして返還する必要があります。

（2）建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約終了時は建物を残したまま返還できます。この場合、建物を時価で地主に譲渡することになり、借主は建物の継続使用を請求することができます。この借家権に関しては、期限の定めがありません。

一般的に定期借地権というと、一般定期借地権のことを指すことが多いようですが、契約書の内容をきちんと確認してください。
2018年02月05日現在
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Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい

一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。
A.
戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。
2024年10月24日現在
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Q. 契約の際の手付金とは何ですか。？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
手付金は、契約成立の証として買主（借主）から売主（貸主）に支払われるお金をいいます。申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と書いてあるため、家主が承諾すれば賃貸借契約が成立したとして、手付金とみなされる可能性が高いといえます。また説明された重要事項説明書に「手付金を放棄することにより、契約解除が可能」と記述していることがあり、契約解除を申し出た場合、手付金の放棄を求められる場合があります。まだ物件を比較検討中の場合は、申込金等は安易に預けないようにしましょう。
2018年02月09日現在
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Q. 部屋を借りる際に注意すること

部屋を借りる際に、注意することがあれば教えて下さい。また、退去時に多額の請求をされたとネットで見ました。どのようなトラブルに気を付ければいいでしょうか？
A.
借りたい部屋が決まったら、重要事項説明を受け、その後、契約となります。「重要事項説明」は、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明では、設備等の内容を確認するだけでなく、入居中に設備の不具合があった場合の連絡先や、契約終了時の敷金の精算方法について確認しておくことが大切です。退去時の敷金返還については貸主・借主の意見の違いからよくトラブルとなります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得の上で契約しましょう。中古物件を借りる場合、大家さんや不動産業者に立ち会ってもらい、入居前からある傷や汚れ、設備の不具合については写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。立ち合いが難しい場合は、入居前にご自身で確認し、写真に収めておくのもお勧めです(その際、撮影日を残しておきましょう)。また、入居中の不注意による設備等の破損は、借主負担となります。他人の住居を借りて住むのですから、できるだけ丁寧に暮らすことを心がけましょう。
2024年10月31日現在
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Q. 神戸市消費生活センターではどんな相談ができますか？

一消費者として、相談したいと思うことがよくありますが、神戸市消費生活センターではどんな相談を受けてもらえるのですか？
A.
消費生活センターは、商品やサービス、訪問販売被害、クーリングオフなど、消費生活全般に関する苦情や問合せなど、消費者からの相談を専門の相談員が受付け、公正な立場で対応する組織で、全国各都道府県にあり、神戸市にも設置されています。

相談は、主に電話や文書（郵便）で受け付けますが、来訪相談も可能です。一部の消費生活センターでは、メール相談も行っています。

相談内容は、商取引や契約に関して、消費者から持ち込まれる苦情として多いのは、出会い系サイトやネット・携帯電話関連サービスによる被害、サラ金、保険、工事・建築、賃貸アパート、浄水器類、新聞などです。

ほか、衣類や教養娯楽品の購入後のトラブル、訪問販売や架空請求、クレジットなどの金融関係やクリーニングに関するトラブル、ご相談も受け付けております。

なおすまいるネットと消費生活センターは、日頃から連絡を取り合って相談業務を行っているので、住まいに関する工事契約や住宅機器の訪問販売などの相談は、連携したアドバイスができるようにしています。

・神戸市消費生活センター　　
2018年02月09日現在
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Q. 賃貸住宅を借りる際の申込金とは、どんな性格のお金ですか？

気に入った賃貸住宅がありましたので、仮押さえをしてほしいと言いましたら、申込金が必要と言われました。申込金とはどんな性格のお金ですか？
A.
申込金とは、売買や賃貸借で住宅を探しているときに、気に入った物件があるので、その物件を確保してもらうために、契約前に買主（借主）から売主（貸主）に支払うお金をいい、預り金ともいいます。一方、手付金は契約成立の証として支払うため、申込金より後の段階で支払うことになります。賃貸借契約では、申込金の預り証に「家主の承諾が取れた段階で手付金とする」と記載して、申込金を家主承諾後に手付金に振り替えることもあります。
2018年02月09日現在
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