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すまいのお悩みQ&A
マンション管理
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Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。
分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが，子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。
A.マンションはその構造上，まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり，あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない，ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め，居住者どうしが快適に暮らしていくためにも，居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。
ご相談のケースも，そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう，申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり，居住者向けに注意を促す文書を作成し，管理組合名で回覧したり掲示したりする，などの対策に取り組むことが考えられます。
管理組合としては，例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど，居住者の意見集約を踏まえて，共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし，何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で，生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので，お住まいのマンションではどのように定められているのかも，一度ご確認ください。いずれにしても，当事者双方に感情的なしこりが残らないよう，良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。
2024年09月28日現在
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Q. 標準管理委託契約書とは、どんなものですか？
管理委託している管理会社の契約書は、標準管理委託契約書を参考に作成していると聞きましたが、これはどのようなものですか。
A.マンション管理適正化法では、管理契約をめぐるトラブル回避のため、重要事項の説明や契約成立時の書面の交付をマンション管理業者に義務付けています。また、「マンション標準管理委託契約書」が契約成立時の書面を交付する場合の指針として、国土交通省から発表されています。
この契約書には委託契約の一般事項の他に、管理業務の内容と実施方法、業務報告、免責事項などが書かれており、実際の契約書の作成には個々の状況に応じて内容の追加、修正を行うとされています。
またマンション管理標準指針では、（1）委託業務費の明細、（2）管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務、（3）契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新について の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれていることを標準的な対応とし、この契約を標準管理委託契約と呼ぶことがあります。
平成15年度に国土交通省が行ったマンション総合調査では、標準管理委託契約書に準拠した契約書を作成している管理組合は約９７％に達しています。
2018年02月05日現在
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Q. マンション管理について相談できるところはありますか？
はじめてマンション管理組合の理事長になりました。前理事長から引継ぎを受けましたが、良く分からないところもあり、不安です。相談できるところはありますか。
A.マンション管理組合は、居住するみんなが快適に暮らせるように、また、みんなの財産であるマンションの資産価値を維持するために結成されています。
理事長は、管理組合の代表として、理事と協力し、敷地や共用部分などの維持管理や修繕、管理費や修繕積立金の会計、広報、長期修繕計画の作成・変更など、総会や管理規約で決められた管理組合の業務を執行していきます。そのために、区分所有法などの法律や管理組合ごとに決められている管理規約などを確認することがあります。
マンション管理について、分からないことがあれば、公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。神戸市内の管理組合は、神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）で一般的な相談を行うことができます。
しかし、大規模修繕の実施予定があったり、マンション内でのトラブル、管理費等の滞納の対応を行わなければならないなど、管理組合にとって日常的でない業務があった場合にはどうすればよいのでしょうか。マンションの色々な課題に対応する外部の専門家を活用する方法があります。
マンションの管理運営については、専門知識をもち、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行うマンション管理士に相談するのもひとつの方法です。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決にむけてサポートする役目があります。
大規模修繕などで建築的要素の高い相談については、マンション建設・修繕などを手がけている一級建築士がいます。トラブルが解消されず、法的な措置が必要になった場合や、管理費等の滞納にかかる法的処理などには、弁護士に相談することをお勧めします。
では、これらの専門家はどうして探せばよいのでしょうか。マンション管理士に関しては、一般社団法人兵庫県マンション管理士会がありますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。また、神戸市内にはマンションを支援する団体もいくつかあります。そのような団体にも声をかけてみましょう。建築士については一般社団法人兵庫県建築士事務所協会、弁護士については兵庫県弁護士会にお問い合わせください。良い専門家に当たるかどうかが不安という場合は、団体に専門家を２～３名紹介していただき、管理組合に合った専門家を選ぶ方法もあります。
マンション管理には様々な内容があり、それに応じて専門家がいます。費用はかかりますが、上手に専門家を活用して、より良いマンション生活を送ってください。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について2018年02月13日現在
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Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は？
古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか？
A.分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には３／４以上の賛成による特別決議を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。（※神戸市では平成２６年より区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるようになりました。）費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。
まずは、神戸市の出前トーク、すまいるネットの出前講座（無料）を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。（弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。）
実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。（神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。）
2018年02月15日現在
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Q. マンションの公開空地とは、何のことですか？
私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。
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Q. マンション管理について、情報を入手できる窓口はありますか？
築40年目を迎える分譲マンションの管理組合です。この度、理事長になりましたが、第３回目の大規模修繕工事の時期をむかえています。また、管理費の滞納などの課題があります。このようなマンション管理の課題について、情報を入手できるところはありますか。
A.大規模修繕工事も第３回目となると、忘れがちな住宅設備更新の検討も必要になります。住む方の生活に合わせた、電気の容量アップ、階段への手すり設置等の改善工事が必要な場合もあります。
また、管理費の滞納は、そのままにされると管理費の不足などマンションの適正な管理の妨げとなり、回収を図ることは大切な業務です。管理会社に支払の督促業務を委託している場合でも、主体は管理組合ですので、状況の確認やどういった手続きを取っていくかの判断をしなければなりません。
神戸市内にあるマンション約３割が築３０年以上経過した高経年マンションと言われています。上記のような課題に加え、区分所有者の高齢化に伴って、理事のなり手不足など様々な課題を抱えている管理組合も多いことと思います。
マンション管理の様々な課題についての公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について神戸市内の管理組合は、神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）でマンション管理の一般的な相談を行うことができます。皆様からのご相談に、アドバイスや情報提供を行なっています。
2018年02月14日現在
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Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは？
築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。
A.建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。
一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。
ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。
しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、区分所有者総数および議決権総数の各４分の３以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。
普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。
様々なトラブルは、日頃の備えで防止できるものもあります。神戸市では、すまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。神戸市民の方のすまいに関するご相談やお悩み事に無料でアドバイスしていますので、ご利用下さい。
2018年09月07日現在
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Q. 子育て応援マンション認定制度とは？
神戸市では子育て応援マンション制度があると聞きましたが、認定基準はどのようなものですか。またメリットはありますか。
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Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか？
所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。
A.「既存不適格（きぞんふてきかく）」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。（建築基準法）
そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。
古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。
2018年02月05日現在
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Q. マンション大規模修繕って管理組合は何をしたらいいの？
入居後12年目を迎える分譲マンション管理組合の役員です。この度、設備担当理事を引き受けました。来年は大規模修繕工事の実施予定年度になっており、前理事より引き継ぎを受けましたが、中身がよくわかりません。大規模修繕工事の管理組合理事の役割を教えてください。
A.大規模修繕工事は、区分所有者全員の財産であるマンションの資産価値の維持、向上を図るために行うものです。入居後12年も経つと、屋上防水、建物外壁の仕上げ材料などに劣化が見受けられると思います。何もしないでおくと、雨漏りの原因となります。区分所有者はご自分の資産の状況を知っておくことが大切です。そのためには専門家に依頼して、建物の状況を調査し把握する必要があります。そのうえで大規模修繕を実施することになります。
管理組合理事の役割は、この大規模修繕工事の実施についての方針案の作成です。実施方法は、大きく分けて3種類の方法が考えられます。
一つ目は、お住まいのマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼する方法、二つ目は、大規模修繕工事を建設会社や工務店に依頼する方法、三つ目は、建築設計事務所に建物の劣化診断の調査を依頼、その後、大規模修繕工事の設計、施工会社を入札等で決定し工事を実施する方法です。
ただし、依頼する専門家や建設会社の選定・決定は役員の方々だけで決定するものではありません。区分所有者の方々へ情報提供をしつつ、複数の専門家や建設会社等を選定し提案等を受け、総会の決議を経て公正に企業を決定することが重要です。
なお、区分所有者に建築の専門家がおられる場合でも、大規模修繕工事は多額の費用を使うことになるので、その方に依頼をすると、逆にその方に負担がかかる場合がありますので注意してください。
このように、管理会社へ依頼するにしても、大規模修繕は、設計事務所・建設会社の選定・決定、工事費用の支出決定まで、管理組合理事の方々の労力は大変なものです。
すまいるネットでは、大規模修繕について、一級建築士がアドバイスをしたり、理事会などで大規模修繕をテーマにお話しすることもできます。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？
管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、最近名前を聞くようになったマンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。 例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。マンション管理士制度が発足して日が浅いので、実績はまだ多くありませんが、今後マンション管理に関するエキスパートとして活躍していくものと思われます。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？
分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。
管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。
管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
2018年02月05日現在