マンション管理 : その他

すまいのお悩みQ&A

Q. マンションの公開空地とは、何のことですか？

私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。
A.
マンションの敷地内でありながら、歩道や公園などの形で、誰でも使える場所を、一般的に公開空地と呼ぶことがあります。厳密には、建築基準法に基づいて、空地を確保するよう決められている場所のことをいいます。これは、そのマンションの建設にあたり、一定の規制の緩和の条件として、周辺環境に配慮して設けるものです。一般に公開されることが基本となっており、そこを囲って使えなくすることはもちろんのこと、駐車場などの用途に変えることもできません。

なお公開空地には、「建築基準法に基づく公開空地」であることが記された看板が立っています。
2018年02月05日現在
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Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか？

所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。
A.
「既存不適格（きぞんふてきかく）」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。（建築基準法）

そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。

古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。
2018年02月05日現在
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Q. 住まいの防音対策

マンションに住んでいるのですがコロナの影響で在宅している時間が増え、子どもが騒ぐ音が周りに迷惑になっているのでは、と気になっています。何か対策はありますか。
A.
マンションは他の住民との物理的な距離が近く、音がトラブルの原因になりやすいためトラブルになる前にできる範囲で対策をしておくことは大切です。
音は伝わり方によって大きく２種類に分けられます。音が空気中を伝わる「空気伝播音」と、振動が床や壁などの“もの”を通じて音として伝わる「固体伝播音」です。日常生活の中でいうと、空気伝播音は話し声やテレビの音、固体伝播音は足音や給排水の流れる音があげられます。空気伝播音は音源から離れたり遮るものがあったりするほど音が伝わりにくくなりますが、固体伝播音は離れていても音が伝わりやすい特徴があります。糸電話を使うと通常は聞こえない声も聞き取ることができるのはこのためです。
子どもの声が周辺へ漏れることを防ぐには、窓を閉める・カーテンを二重にする・防音カーテンに変更するなど、音を遮るものを増やすことがすぐにできる対策としてあげられます。また子どもが動き回る音には厚手のカーペットやコルクマット・ジョイントマットを設置することで、衝撃が和らぎ伝わる音を小さくしてくれます。ただし、子どもがとびはねる際に出るドシッという重低音までは防ぐことが難しいため、子どもへも室内でとびはねないように教えましょう。日頃から隣や上下などの住民へ挨拶や子どもがいる状況を伝えるなど良好な関係を築いておくことも大切です。他にすぐに実行することは難しいですが、窓を二重サッシへ変更することやフローリング材を遮音性の高いものへ変更することも有効なので、リフォームをする際に検討してはいかがでしょうか。
　音は人によって感じ方が異なるため、難しい問題です。音を出さずに暮らすことはできませんし、音を出すのは子どもだけでなく大人も同様です。お互いさまの部分もありますが、お互いに快適に暮らすためにもできる範囲で対策しましょう。
2021年05月25日現在
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Q. マンションの駐車場で子どもが遊ばないようにするには？

マンションの駐車場でよく子供が遊んでいるのを見かけます。ドライバーとしては、急に子供が飛び出してこないかと不安です。子供が駐車場で遊ばないようにするにはどうすればいいでしょうか？
A.
子供が駐車場で遊ばないように、わかりやすい注意書きの看板などを掲げるとともに、居住者にも現状を広くお知らせして、親にも危ないと認識してもらう必要があります。

分譲マンションであれば、管理組合が中心となって動くほうがいいでしょう。事故が起こってからでは遅いので、できれば早く取り組みましょう。

一方で子供が他に遊ぶ場所がなく、やむを得ず駐車場で遊んでいる、という状況になっていないかどうかも確認する必要があります。やみくもに禁止するだけでなく、他の安全な場所で子供が遊べるような環境づくりも併せて検討してみてください。
2018年02月13日現在
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Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？

管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、最近名前を聞くようになったマンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.
マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。

具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。マンション管理士制度が発足して日が浅いので、実績はまだ多くありませんが、今後マンション管理に関するエキスパートとして活躍していくものと思われます。
2018年02月14日現在
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Q. 廊下に私物を置いている住民がいるが、どうしたらいいか？

分譲マンションの玄関前の廊下にベビーカーや自転車がよく置かれています。通行の邪魔だし何かあったときが心配です。どのように注意すればいいでしょうか。
A.
分譲マンションの廊下や階段は共用部分ですから、玄関前といっても物を置いていい場所ではありません。地震や火災発生時の緊急の避難経路にもなるので、物が置いてあるととても危険です。

居住者同士で気をつけることが基本ですが、できれば管理組合が中心となって、掲示や回覧などを通じて居住者に広く呼びかけていくのがいいでしょう。自転車を置く場所が敷地内にないのが原因ならば、置き場などを別途確保することも必要かもしれません。

今後同じ問題が発生するかもしれないので、共用部分の維持管理に関するルールを細則などの形で明文化したり、チラシを作って居住者に配布するといいでしょう。他のマンションの取り組みも参考になるかもしれません。情報を集めてみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在
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Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。

管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.
最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。

そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。

(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）

(2)規約を改正して飼育を認める

(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）

などがあります。

だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。

決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
2018年02月13日現在
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Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？

部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
A.
共同住宅（マンション）には、各住戸のような「専有部分」と、１階のロビー、廊下、階段、エレベーターなどの「共用部分」があります。ベランダは、専有部分と思いがちですが共用部分に分類されます。

ふだんは各住戸の居住者が専用使用していますが、非常時には避難路としての役割を果たします。ベランダに物置を置いていると、火災などの緊急時にじゃまになって避難できなくなります。また、強風時に倒れたり、場合によっては落下する危険もあり、安全のためには置かないことが望ましいと言えます。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理の一部委託方式とはどんな方式ですか？

分譲マンションの管理方式のうち、「一部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

　「一部委託方式」とは、マンション管理に関する実務を管理組合が担いつつ、その業務の一部を管理会社に委託することをいいます。一部委託の中では、共用部分の維持・修繕や管理組合会計などの「基幹事務」を委託するところが多いようです（平成25年マンション総合調査より）。

　「全部委託方式」と比較すると、委託業務の内容が減りますので委託費の低減が期待できますが、その分、管理組合の役員の役割が大きくなります。実務の中でどこまでを役員が実施してどこからを委託するのか、管理組合で十分に議論された上で、一部委託を採用されるとよいでしょう。
2018年02月13日現在
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Q. 管理会社の選定のポイントは？

マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.
よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

３．会計を適正に処理できる

４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

５．緊急時に対応可能な体制が整備されている

６．修繕に関するコンサルタント能力がある

７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

８．｢一般社団法人　マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）

これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
2018年02月14日現在
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Q. マンションの隣人が、タバコをベランダで吸っています。どうすればやめてもらえますか？

マンションの隣人が、いつもタバコをベランダで吸っています。窓を閉めていても煙が室内に匂ってきますし、風向きによっては灰が飛んできて困ります。

どうすればやめてもらえますか？
A.
できれば隣人と話し合って円満解決できればいいですが、話しにくいのであれば、まず分譲マンションは管理組合、賃貸マンションは大家さんや管理会社に相談して、掲示板等を通じて注意を促してもらうとよいでしょう。

また分譲マンションの場合は、マンション管理組合の規約を調べてみましょう。ベランダでの喫煙が禁止されているのであれば、管理組合から注意を促してもらいましょう。規約に定めがないようでしたら、同様の被害を受けている区分所有者が協力して理事会に働きかけて、規約や使用細則などに盛り込むよう検討して頂くことも可能です。ただし、規約改正にはマンション住民の3/4以上の議決が、使用細則には過半数以上の議決が必要ですので、改正には時間がかかります。

賃貸住宅の場合も、賃貸借契約書に喫煙のマナーについて書かれているかどうか確認してみて下さい。
2018年02月13日現在
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