マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. 既存不適格建築物とは、どんな建築物を指すのですか？

所有しているマンションの管理組合理事会で、「このマンションは既存不適格の部分があって、。。。」という話があったのですが、「既存不適格」とはどんな建物のことでしょうか。
A.
「既存不適格（きぞんふてきかく）」建築物とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後の法令改正や都市計画変更等によって、現行法令に適合しない部分が生じた建築物のことをいいます。（建築基準法）

そのまま使用していても直ちに違法ということにはなりませんが、その後に増改築等を行う際には、その部分を含めて、現行法令に適合するようにしなければならない建築物のことです。

古いマンションの場合、延べ床面積が現行の指定容積率を大幅に超えているという「既存不適格」状態になっていることがあり、建て替えると、面積、戸数ともかなり減ってしまうケースが考えられます。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンション大規模修繕って管理組合は何をしたらいいの？

入居後12年目を迎える分譲マンション管理組合の役員です。この度、設備担当理事を引き受けました。来年は大規模修繕工事の実施予定年度になっており、前理事より引き継ぎを受けましたが、中身がよくわかりません。大規模修繕工事の管理組合理事の役割を教えてください。
A.
大規模修繕工事は、区分所有者全員の財産であるマンションの資産価値の維持、向上を図るために行うものです。入居後12年も経つと、屋上防水、建物外壁の仕上げ材料などに劣化が見受けられると思います。何もしないでおくと、雨漏りの原因となります。区分所有者はご自分の資産の状況を知っておくことが大切です。そのためには専門家に依頼して、建物の状況を調査し把握する必要があります。そのうえで大規模修繕を実施することになります。

管理組合理事の役割は、この大規模修繕工事の実施についての方針案の作成です。実施方法は、大きく分けて3種類の方法が考えられます。

一つ目は、お住まいのマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼する方法、二つ目は、大規模修繕工事を建設会社や工務店に依頼する方法、三つ目は、建築設計事務所に建物の劣化診断の調査を依頼、その後、大規模修繕工事の設計、施工会社を入札等で決定し工事を実施する方法です。

ただし、依頼する専門家や建設会社の選定・決定は役員の方々だけで決定するものではありません。区分所有者の方々へ情報提供をしつつ、複数の専門家や建設会社等を選定し提案等を受け、総会の決議を経て公正に企業を決定することが重要です。

なお、区分所有者に建築の専門家がおられる場合でも、大規模修繕工事は多額の費用を使うことになるので、その方に依頼をすると、逆にその方に負担がかかる場合がありますので注意してください。

このように、管理会社へ依頼するにしても、大規模修繕は、設計事務所・建設会社の選定・決定、工事費用の支出決定まで、管理組合理事の方々の労力は大変なものです。

すまいるネットでは、大規模修繕について、一級建築士がアドバイスをしたり、理事会などで大規模修繕をテーマにお話しすることもできます。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  修繕・建替え
Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？

管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、最近名前を聞くようになったマンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.
マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。

具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。マンション管理士制度が発足して日が浅いので、実績はまだ多くありませんが、今後マンション管理に関するエキスパートとして活躍していくものと思われます。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？

分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.
一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。

管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。

管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  総会・理事会等
Q. マンションの共用部分とはどこのことですか？

マンションの共用部分とはどこのことですか？
A.
マンションの共用部分とは，専有部分以外の部分を指します。具体的には，廊下や階段，エントランス，エレベーター等の共用設備などです。このうち，構造上・利用上の独立性を有しない部分は「法定共用部分」と言われています。また、独立性を有し，区分所有の対象となりうる部分で，管理組合規約で共用部分と定めた部分は「規約共用部分」と呼んでいます。たとえば、集会室などが規約共用部分に当たります。これは規約で定められていますので，確認ください。

わかりにくい例としては，玄関扉やインターホンなどがあります。どちらも共用部分と位置づけられることが多く，基本的には勝手に取り替えることができません。特に近年のインターホンはマンション全体の防災システムと連動するなど，共用設備とのつながりが強くなってきていますので，住戸の中にあるけれども共用部分である，と解されるようです。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. マンション管理組合の役割って？

私が住んでいる分譲マンションでは、管理組合の役員は輪番制をとっています。今年度からマンション管理組合の役員に初めて任命されましたが、仕事も忙しく正直言って面倒です。管理の知識も無く、役員が何をすればよいかも分かりません。管理業務を委託している管理会社に任せておいては駄目なのでしょうか。
A.
お住まいの分譲マンションでは、管理事務を管理会社に委託されているようですが、マンション管理会社は、あくまで管理組合の管理業務をお手伝いする存在です。マンションには、「専用部分」と「共用部分」とがあり、特に「共用部分」は、「区分所有者」皆さんの財産であり、その管理主体は「管理組合」です。管理組合とは、区分所有者の財産を守る目的で、区分所有者全員で組織し、建物の維持・管理に努める団体です。多くの管理組合では、理事等の役員を選任しています。理事会の活動は、管理組合の基本的な運営方針を検討し、総会等で合意形成を図っていく大切なものです。また、役員の業務については、お住まいのマンションの管理規約や細則などに定められています。具体的な仕事の分担は管理組合によって異なりますので、実際に他の役員の方や前任者にお話を聞かれることをおすすめします。

マンションは購入して終わりではありません。建物という財産の保全や管理は戸建住宅もマンションも同じです。役員に就任されたこの機会に、自分の財産であるマンションをどのように維持･保全していくことが望ましいのかを考えてみて下さい。

神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）では、すまいに関するご相談にアドバイスや情報提供を行なっています。神戸市内の管理組合の方からは、マンション管理組合の運営や修繕計画の立て方などの相談をお受けしています。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  総会・理事会等
Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。

管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.
最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。

そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。

(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）

(2)規約を改正して飼育を認める

(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）

などがあります。

だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。

決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか？

「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか？
A.
区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。

　管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。

・国土交通省／マンション管理について　　
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。

修繕積立金とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.
修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。

特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。　長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。

・マンション管理センター／基本的な事項に関する相談事例（Q&A）

　　
2018年02月09日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  修繕・建替え
Q. わたしのマンションで民泊されているかも。どうしたらいい？

分譲マンションの管理組合理事長をしています。最近、私のマンションに住人以外の人が出入するようになりました。夜中に騒ぐ、ゴミ出しルールを守らないなどのトラブルがあり、何度か注意しましたが、トラブルを起こす人は毎回違うため、一向に改善されません。いわゆる民泊を営んでいる可能性もあり、この部屋の区分所有者に改善を申し込みましたが、なしのつぶてです。まわりの区分所有者から何度も苦情が入り困っています。どう対応すれば良いのでしょうか（６０代，男性）
A.
分譲マンションは、複数の区分所有者で構成されており、円滑な運営を行う上で、住民同士の相互理解、協力が欠かせません。

また、平成30年6月に住宅宿泊事業法が施行されました。他の区分所有者から苦情が入っているとのことですが、同法の成立によって今後、住宅民泊事業（いわゆる民泊）がこれまで以上に行われる可能性があります。分譲マンションでのトラブルを防止するために、国土交通省では、「民泊を許容する場合」、「禁止する場合」の対応について、平成29年8月29日付けで「マンション標準管理規約」を改正し、マンション管理規約への記載を推奨しています。

今後の対応では、こうした標準管理規約をもとに、管理組合の理事会等で話し合い、民泊への対応を決めたうえで、マンション管理規約の変更（改正）をお薦めします。

なお、管理規約の変更前に適法に民泊が開始され、その後にマンション管理規約を変更（改正）しようとする場合には、区分所有法の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない」ケースに該当する可能性があり、民泊を行っている方の承諾が必要となるおそれがありますので、早期にご検討ください。

マンションを運営していく上で、様々な問題が発生します。問題の発生を未然に防止する為にも、日頃からの区分所有者同士の良好なコミュニケーション形成に積極的に取り組んでください。
・国土交通省／マンション管理について
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  その他
- 暮らす :
  　
  近隣関係
Q. 分譲マンションの玄関ドアは取り替えてもいい？

分譲マンションですが、他の家の玄関ドアに比べ、自分のところは玄関ドアの腐食がひどくなっています。個別に取り替えてもいいのでしょうか？
A.
玄関ドアは各住戸の専有物だと思いがちですが、区分所有法上は共用部分に当たる（一般的に玄関ドアは錠前と内側の塗装面だけが専有部分であるとされています）ので、個別に取り替えをすることはできません。ただ管理組合規約で専有部分の範囲を独自に規定している場合がありますから、規約をよく見てください。

工事については、管理組合が実施する大規模修繕工事で玄関ドアの交換や修繕が予定されている場合があるので、管理組合に確認してください。他と比べ腐食がひどいとの事ですが、腐食の原因が使い方による場合は、共用部分であっても費用負担が必要となります。また、管理組合が速やかに工事を実施できないときは、所有者の責任と負担において実施できるよう規約で定めている場合がありますので、規約を確認してください。

いずれにしても、玄関ドアは遮音や防火性能、建物の外観など共用部分としての意味合いが強いため、勝手に修繕しないで、まず管理組合に相談されることをお勧めします。
2018年02月14日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等
Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？

マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.
マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。

具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。

基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。

なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
- マンション管理 :
  　
  区分所有法・規約等