マンション管理

すまいのお悩みQ&A

Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
2018年02月13日現在
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Q. マンションの大規模修繕工事について

築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。
A.
大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画～実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。

次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。

大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。

すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。
2019年08月09日現在
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Q. 管理費の値上げの手続きは？

マンションが老朽化してきたため、修繕費等がかさむようになっているので、管理費の値上げをしたいと考えています。どんな手続きが必要でしょうか？
A.
何よりも値上げの理由と金額について、区分所有者の理解を得ることが重要です。このためにはなぜ修繕費がかさむのかその理由を明らかにするなど、値上げの根拠を住民に説明することが必要です。また値上げでなく、他の費用捻出方法は考えられないか、例えば管理業務委託費や共用部分の光熱水費等の削減などを検討してください。あるいは、大規模修繕工事を実施することで建物の機能を回復させ、修繕費を抑える事も考えてみてください。

これらの検討結果を住民にわかりやすく説明し、管理費値上げの同意がほぼ得られそうだと判断できれば、総会で値上げ案を決議します。議決要件として、管理規約に管理費が記載されている場合には規約の変更にあたるので特別決議（３／４以上の賛成）となり、規約に記載がない場合は普通決議（過半数の賛成）となります。
2018年02月14日現在
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  管理費等
Q. マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか？

マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか。
A.
マンションの共有部分の持分は、それぞれの区分所有者が区分所有する専有部分の面積の割合に応じて按分（あんぶん）されるのが基本です。例えば、50.2㎡の専有部分を有するAと49.8㎡を有するB，100㎡を有するCの３戸からなるマンションについての持分割合は、それぞれ50.2／200、49.8／200、100／200となります。

しかし、管理組合の総会などでの議決権を決める際に、この持分割合をそのまま適用すると計算が煩雑になるので、議決権割合については、規約で変更することができます。たとえば、専有面積が５０．２㎡の住戸と４９．８㎡の住戸はほぼ同じものとして、総会議決権では同じ１の議決権を持つとするような取り決めです。詳しくは、国土交通省の定めている標準管理規約の解説をご覧ください。

・国土交通省／マンション管理について
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンション管理の一部委託方式とはどんな方式ですか？

分譲マンションの管理方式のうち、「一部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

　「一部委託方式」とは、マンション管理に関する実務を管理組合が担いつつ、その業務の一部を管理会社に委託することをいいます。一部委託の中では、共用部分の維持・修繕や管理組合会計などの「基幹事務」を委託するところが多いようです（平成25年マンション総合調査より）。

　「全部委託方式」と比較すると、委託業務の内容が減りますので委託費の低減が期待できますが、その分、管理組合の役員の役割が大きくなります。実務の中でどこまでを役員が実施してどこからを委託するのか、管理組合で十分に議論された上で、一部委託を採用されるとよいでしょう。
2018年02月13日現在
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  その他
Q. 分譲マンションの管理費滞納について

築30年の分譲マンションに住んでいますが、空き家も目立つようになり、住民同士の付き合いもあまりありません。今年度、理事となり会計を担当することになったのですが、一部の住民が管理費を滞納していることを知りました。どのように対応していけばよいでしょうか。
A.
管理費の滞納については、長期化させないことが肝要です。長期化すると滞納金が高額となり、回収が増々難しくなります。滞納を長期化させないためには、あらかじめ滞納に対する対処方法を管理規約や細則等に明記しておき、滞納に気づいたら定めに従って粛々と督促を行いましょう。対処方法を定めて住民が共通の認識を持っておくことで、素早く督促を開始することができ、理事が交代しても継続的な対処がとれます。また、滞納問題を理事会に閉じた問題とせず、住民全体の問題として捉えてもらえるように、プライバシーに配慮した上で滞納と督促の経緯を住民にお知らせし、滞納しづらい環境を作りましょう。マンションの住民はそれぞれ生活環境が異なり、何らかの事情で滞納に至っていると思われます。滞納者の氏名公表、共用部の使用制限等の措置は、感情的な問題に発展する場合がありますので、できるだけ強硬的な手段は避け、まずは、文書、電話、訪問を手段として滞納者との対話により支払いを求めましょう。滞納の回収方法としては法的な手段も考えられますが、その費用は管理組合の会計から支出され、滞納金も必ず回収できるとも限りません。法的な手段によってマンション内の人間関係を悪くすることもありますので、十分に対話を尽くしてからの手段としましょう。ただし、滞納金の請求権は5年で時効となるため、滞納者が対話に応じない、連絡がとれない、退去して行方不明などの場合は、放置せずに法的な手段を検討しましょう。
2021年05月11日現在
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Q. 賃借人もマンション管理組合の役員になれる？

自主管理のマンションですが、賃貸に出す住戸が増え、管理組合の運営に支障が出てきています。賃借人にも役員になってもらうことはできますか。
A.
管理組合は区分所有者でつくる団体ですから、本来は区分所有権を持たない賃借人がその役員になることは好ましくありません。この観点から、標準管理規約では、管理組合の組合員は区分所有者であり、役員は現に居住する組合員から総会で選任するとしています。

賃貸化が進み役員のなり手が少なくなり、管理組合の運営に支障が出るなどの事情がある場合に、住んでいない区分所有者よりも現に住んでいる賃借人が役員になるケースも考えられないことはありません。ただし理事長は区分所有法上の管理者に選任されることが多く、対外的に法的権限を有しますので区分所有者が望ましいといえます。また監事も理事会の執行状況や会計を監査する立場であり、区分所有者がいいでしょう。この他、賃借人の役員に占める比率を一定以下に制限することも考慮すべきでしょう。いずれにしても管理組合規約にきちんと定めることがのぞましいと思います。理事会の業務を軽減するためであれば、賃借人に決定権のない専門委員会や部会に参加してもらう方法があります。
2018年02月14日現在
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  総会・理事会等
Q. 専用使用権とは、どんな権利ですか？

マンションにおける専用使用権とは、どんな権利ですか。
A.
マンションの共用部分であっても、特定の区分所有者が利用することが認められている場合、その権利を専用使用権、その権利が適用される部分を専用使用部分と呼んでいます。

例えば、マンションのベランダ（バルコニー）が挙げられます。ベランダは、専有部分ではなく共用部分ですので、勝手に手を加えたりしてはいけません。しかし、通常はその住戸の住民のみが利用し、またそのことが認められています。これは規約や集会決議などで定められるものですので、マンションごとにどのような決め方がなされているのか、確認してみてください。
2018年02月05日現在
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Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか？

新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか　
A.
管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸１戸につき各１個の議決権と規定することも可能です。
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. 20年前の管理規約で大丈夫？

築20年の分譲マンションに住んでいます。マンションに管理規約があるのは知っていましたが、今まで読むこともなく過ごしてきました。今年度から理事を務めることになり、管理規約を確認したところ、新築時の管理規約のままでした。
20年前の管理規約でも問題ないでしょうか。
A.
管理規約は、考え方が異なる様々な人が共同生活をするためのルールとなります。

今までに新築時の管理規約でトラブルが発生していなかったとしても、今後もトラブルが発生しない保証はありません。居住者も歳を重ねて暮らし方も変わりますし、新しく入居される方もいらっしゃいます。みなさまのルールは暗黙の「しきたり」とせず、管理規約・使用細則に明文化して、適宜、見直しをしましょう。

国土交通省では、管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を制定しており、国土交通省のホームページで確認することができます。まずは、現在の管理規約と標準管理規約を比較して、お住まいのマンションの特性を考慮しながら、不備、不足をチェックしてみましょう。
2024年09月28日現在
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Q. 管理会社の選定のポイントは？

マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.
よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

３．会計を適正に処理できる

４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

５．緊急時に対応可能な体制が整備されている

６．修繕に関するコンサルタント能力がある

７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

８．｢一般社団法人　マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）

これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
2018年02月14日現在
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Q. 専用庭とは、どこのことをいうのですか？

マンションにおいて、専用庭とはどこのことをいうのですか。
A.
専用庭とは、通常はマンションの１階で住戸に付属する庭のことを指します。管理規約上は，バルコニーの一種として扱われることが多いです。専用庭の部分の土地はマンションの敷地の一部であり、その敷地は全区分所有者の共有となります。また、敷地全体には区部所有者の「敷地利用権」が認められています。そのうち専用庭となる部分は、その庭を使用する専用使用権が与えられることで、専用使用権を持つ者がその庭を利用できることとなります。

この専用使用権を含めた専用庭に関する規定は、管理規約や細則で設けられています。
2018年02月05日現在
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