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すまいのお悩みQ&A
リフォーム
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Q. 耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか？
耐震改修工事は家全体を改修しなければいけませんか
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Q. 耐震診断を受けたけれど、これからどうしたらいいの？
神戸市で無料の耐震診断を受けたところ、1階東西方向が「0.6」で弱いといわれました。我が家は木造2階建ですが、今後どう対処したらいいでしょうか？
A.耐震診断は、古い構造基準（特に昭和５６年以前）で設計された建物を、今の耐震基準に照らし合わせて、どのくらいの耐震性があるかを調べるものです。診断は、階別、方向別に評価します。各階及び方向ごとに壁の強さ（保有耐力）を集計し、その値が大地震で倒壊しないために必要とする強さ(必要耐力)以上であるかを判定します。
まず、柱で囲まれた壁の材質や筋かいの有無、基礎、柱の取り付け状態などで壁の強さを算出します。加えて、壁の配置バランスや、屋根や外壁の劣化状況などにより減点した値が建物の持つ耐力です。一方、大地震でも倒壊しないために必要な耐力は、面積、形状などから階ごとに算出します。この必要な耐力に対して、評価する建物の持つ耐力の割合を上部構造評点といい、階別、方向別に算出したもののうち最小の値で総合評価を行います。総合評価では、1.5以上を『倒壊しない』、1.0以上?1.5未満を『一応倒壊しない』、0.7以上～1.0未満を『倒壊する可能性がある』、0.7未満が『倒壊する可能性が高い』と判定しています。
相談者様の診断書では、1階東西方向が最も小さい値の0.6のようですので、総合評価が0.6となっています。これは、今の耐震基準のおおよそ60％の強さとなり、大地震で『倒壊する可能性が高い』状態です。
対策としては、住宅の南側はどうしても窓を多く設けたいので、壁が少なくなり東西方向に弱い結果となる傾向があります。今ある壁に筋かいを入れ強くしたり、南側の窓を小さくして壁を作るなど様々な補強方法が考えられます。どのような補強が有効か、建築士とよく相談してみましょう。
神戸市では、耐震改修工事を実施中のお宅を見学する、耐震改修オープンハウスも不定期で実施しています。ご希望の方は「すまいるネット」までご連絡ください。また、この耐震診断や耐震改修工事に対して、兵庫県や各市町で様々な補助制度がありますので、ぜひこの制度を利用し家族の安全に努めましょう。
2018年02月14日現在
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Q. リフォーム工事の契約をする時の注意点は？
築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、契約をする時に気をつけないといけない事はありますか。
A.まず、工事の金額が適正な価格となっているかを確認するために、複数の業者に見積りを依頼し、価格の比較検討を行いましょう。比較検討しやすくするためには、各業者に工事箇所や工事項目など同じ条件を伝えることが大切です。見積り書の見方が分からない場合や「一式」という表記が多い場合など疑問点があれば、その都度質問し、不明点を残さないことが重要です。
また、契約は口頭ではなく、契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引き渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法、担保期間や工事後の補償内容など、工事に伴うさまざまな内容について明記されているか確認しましょう。細かなことまで書面で残しておくことが、後々のトラブルの回避に繋がります。
なお、すまいるネットに見積り書や契約書を持参していただければ、具体的な見方などをアドバイスしていますので、お気軽にご相談ください。（神戸市民の方、神戸市内の物件が相談対象です。）
2024年05月20日現在
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Q. リフォーム工事、希望と仕上がりが違う・・・
お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、こちらの希望と異なるところがあります。
リフォーム業者には、浅い浴槽に交換してほしいと依頼しましたが、工事が終わってみると、以前と同じ深さのままの仕上がりになっていました。また工事をしてから、浴室の排水がうまく流れないなど不具合がでています。
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Q. 道路からのセットバックとは、どういう意味ですか？
「道路からのセットバック」という言葉を耳にしますが、どういう意味ですか。
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Q. 耐震改修工事は、生活しながら工事をすることは可能ですか？
耐震改修工事を予定しています。生活しながら工事をすることは可能ですか
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Q. マンションのリフォームで注意することは？
築２５年の分譲マンションの１室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
A.マンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。
いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分（専用使用部分）であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。
その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。
工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 水道管にトラブルが起きたら
築35年の戸建てに住んでいます。最近、近所の家の水道管が漏水したと聞き、自分の家は大丈夫なのか、もしもの場合どこに頼めばよいのかと不安になりました。
A.道路内の水道管（本管）から自宅内の蛇口までは水道メーターを除いて個人の財産（所有物）になり、トラブルが起こった場合は個人で対処しなければなりません。そのため、次の３点を知っておくと良いでしょう。
１点目は、水道メーターの位置です。
家の中で急に水が漏れると焦りますよね。その状態で水道業者を探しても、後で法外な修繕費を請求されるかもしれません。まずは水道メーターの横に設置された副止水栓（バルブ）で一時的に漏水を止め、落ち着きを取り戻しましょう。
２点目は、簡単な漏水調査方法です。
家の蛇口を全部閉めても水道メーターに付いている小さな銀色の円盤（パイロット）が回転しているようなら、水漏れの疑いがあります。
３点目は、修繕業者の選定方法です。
給水装置の修繕は、各自治体に登録している「指定給水装置工事事業者」だけに限られているため、ホームページなどで確認しておきましょう。修繕を依頼する際は2社以上から見積りを取り、調査費や工事費などについて比較検討することをお勧めします。2024年09月28日現在
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Q. リフォーム工事の不具合の交渉方法は
お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、不具合があります。今後の交渉方法を教えてください。
A.リフォーム業者へ、以下の２点を伝えましょう。
① 何に不満があるのか
・「希望した浴槽の深さに仕上がっていない」
・「工事後からお風呂の水がうまく流れなくなった」
上記のように簡潔にすると伝わりやすいです。また、打合せ時の記録やカタログ、不具合箇所の写真などの証拠を併せて提出できるとさらに良いです。
② どう対応してほしいのか
・「希望通りの浴槽の深さになるよう補修をしてほしい」
・「排水の不具合を点検・補修してほしい」
必要な手続きや段取りがありますので、自分の要望を言葉ではっきり伝えましょう。ただし、高圧的な要求や、現実的ではない要求はトラブルに発展しかねませんので、お互いの言い分を踏まえた上で納得できる解決策を探しましょう。
神戸市には、市民の皆さんがすまいに関して相談できるすまいの総合窓口として「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」があります。すまいのお困りごとはぜひご相談ください。2024年11月18日現在
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Q. 容積率とは、何のことですか？
容積率とは、何のことですか。
A.容積率とは、建物を建てる際に、その敷地にどの程度のボリュームまでの建物を建築してよいかということを都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合×１００」（％）で定められています。
例えば、容積率２００％が指定されている敷地には、敷地面積の２．０倍の延べ面積の建物までの建築が可能となります。
なお、敷地が面している前面道路の幅員による容積率の制限がかかる場合があります。
容積率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム（ゆーまっぷ）」で見ることができます。
2018年02月05日現在
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Q. 木造の長屋住宅も無料で耐震診断ができますか？
自宅は木造の長屋住宅なのですが、この場合も無料で耐震診断をお願いできますか
A.長屋の場合は、一棟の所有者(家主)がお一人であればその所有者の申込みで、一棟の所有者が複数の場合は所有者全員の
同意をいただいたうえで実施することが出来ます。
2021年04月02日現在
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Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は？
Ｑ中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。
A.Ａ中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。
「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用（例えば、事務所等事業用など）の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。
マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。
2018年02月14日現在