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すまいのお悩みQ&A

制度

Q. マンションの大規模修繕工事について

築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。
A.
大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画～実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。

次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。

大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。

すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。
2019年08月09日現在
関連カテゴリー：
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  修繕・建替え
  　
  その他
Q. 耐震改修工事は、生活しながら工事をすることは可能ですか？

耐震改修工事を予定しています。生活しながら工事をすることは可能ですか
A.
耐震改修工事やリフォーム工事を行う際、工事施工者にとっては空き家の状態のほうが、工事面・安全面から望ましいと言えます。

しかし居住している住宅で工事を行う場合、工事期間中の仮住まいの準備や引越しなどの困難などを考えると、実際には施工業者は施主と相談をしながら、１階に住みながら２階を工事し、その後完成した２階に住みながら１階を工事するなど、工事方法を工夫して、住みながら工事を行う場合が多いと言えます。

契約を結ぶ前に、生活しながらの工事は可能か、業者とよく話し合ってください。
2018年02月05日現在
関連カテゴリー：
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  工事・補修
Q. マンション管理組合の役員のなり手がいない。どうしたらいい？

Ｑ．築４０年自主管理している分譲マンションに住んでいます。輪番で次の役員が回ってきましたが、住民も高齢化しており次の理事長のなり手がなく、なかなか決まりません。私も高齢のため、理事長を引き受けたくありません。何か良い知恵はないでしょうか？（８０才男性）
A.
Ａ．分譲マンションも時が経つと、お住まいの皆さまが高齢化し、賃貸に出されたり、空き家になったりする住戸も出てきて、役員選出が難しくなってきているマンションもあると聞きます。その中で、自主管理で頑張っておられることはすばらしいと思います。

すまいるネットが平成２４年度に神戸市内の高経年・小規模マンション約３７０管理組合に対して行ったアンケート調査でも、「マンションの課題」について聞いたところ、約２５％の管理組合が「理事のなり手がない」と回答しています。

役員のなり手が少なくなったマンションの中には、･理事の要件を区分所有者の配偶者や一親等の同居家族にまで広げる。･理事に対して理事報酬を支払う。･不在所有者に管理協力金を求める。･理事の負担が大きい業務を専門家や管理会社に委託する。などを検討・実施をし、解決を図ろうとしているところがあります。

解決に向けてどういった対策が良いのか、管理組合の皆さまでよく話し合い、皆さまが納得する方法を採用してください。

いずれの解決策についても、ご自身のマンションの管理規約をご確認いただき、新しい取り組みができる内容になっていなければ、管理規約に盛り込む必要があります。また、自主管理から委託管理にするにも、専門家や管理会社を選ぶといった作業が出てきます。

すまいるネットでは、管理規約の変更や管理委託への進め方などについてのご相談にアドバイスや情報提供を行っております。また、管理組合で勉強会を開く際には、すまいるネットの職員が皆さまの管理組合に出向いて「出前講座」を行っています。

すまいるネット／マンション管理に関する支援
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. 中古住宅を購入してリフォームしたい

未就学児の子育てに奮闘中です。そろそろ子育てに見合った家を購入しようと考えていますが、資金面などから中古住宅に魅力を感じています。ただ、不具合があったらと少し心配です。
また、購入したら、子育てしやすいように間取り変更などの工事をしようと考えています。ただ、その工事にあたっては業者の選定や費用負担といったことが心配です。注意点などはありますか。
A.
中古住宅を取得するメリットとして、新築住宅に係る取得費よりも安価で取得することができると考えられています。しかしながら、中古住宅を購入した場合、築年数や維持管理上の点から、購入後の修繕費といった維持管理費が意外と高くなることもあります。

そのような中古住宅の品質等に対する不安を払拭し、安心して中古住宅の売買が行えるよう、「現況検査（インスペクション）」という仕組みがあります。インスペクションとは、建築士などの専門家が、建物の基礎、外壁等の場所ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化や不具合の状況を目視や計測等により調査するものです。

工事を行う際には、工事内容を明確にすることが大事です。その上で、複数の業者から見積りを取り、価格の比較検討を行います。その後、業者と契約を交わすことになりますが、口頭ではなく契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法など、工事に伴う様々な内容について明記されているか確認しましょう。

費用負担の軽減としては、リフォーム工事等を行う場合に、自治体によっては補助金を活用できる場合があります。それぞれの自治体までお問合せください。
2019年08月09日現在
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