財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 空き家の相続後の対応について

先日父が他界し書類を整理していたところ、実家以外にも父名義の建物があることが判明しました。相続登記をせずこのままにしておいてはいけないと思うのですが、手続きの仕方が分かりません。
A.
相続登記を行わないと、その不動産を売却すること等が出来ません。相続未登記であるために売却する機会を逃す可能性があります。また、相続登記を放置したままにしているうちに、他の共同相続人が亡くなると、共同相続人がその分増えるので手続きがさらに複雑になります。そうならないためにも早期の相続登記をおすすめします。登記は管轄の法務局で申請出来ますが、司法書士等に依頼をすることも可能です。相続登記のすすめ方等については、兵庫県司法書士会や市役所の相談窓口等にて、司法書士の無料相談が催されている場合があります。そういった機会も活用してはいかがでしょうか。
2021年04月20日現在
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Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？

実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.
早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。
2018年02月15日現在
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Q. 空き家地域貢献に活用を

両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
2021年08月24日現在
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Q. 地積測量図とは、何のことですか？

１戸建の自宅を売却するのですが、仲介を依頼している不動産業者から、自宅の土地の地積測量図を欲しいと言われました。地積測量図とは何のことですか？
A.
地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている図面で、一筆の土地の形状、地積(面積)と求積方法などが記されたものです。

すべての土地の登記簿に地積は記載されていますが、すべての登記簿に地積測量図があるわけではありません。これは、地積測量図が、分筆の際に提出されるのがほとんどだからで、過去に分筆されたことのない土地や、分筆とは反対に合筆された場合にも地積測量図は存在しないからです。しかも、地積測量図について規定されたのは1960年のことで、それ以前には、分筆に関しても地積測量図は存在しません。
2018年02月05日現在
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Q. 空き家にかかるお金について

昨年母が亡くなり、空き家となった実家の固定資産税納税通知書が、一人息子の私宛に届きました。私は相続しましたが、すでにマイホームを所有しており、実家を使う予定はありません。空き家にしておくのは心配ですし、税金の支払いも経済的に苦しく困っています。どうしたらよいですか。
A.
土地や家屋を所有していると固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。その土地、家屋が使われていない空き地、空き家であっても納税の義務があります。これらの税金には「住宅用地の特例措置」があり、固定資産税が課税額の最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。「住宅用地の特例措置」が適用されるには、「住宅が建っていること」が条件であり、空き家を解体してしまうと、この特例が適用されません。この特例は平成26年までは、全ての住宅に適用されていましたが、平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理がされていない「特定空家等」に該当すると、適用除外されることになりました。「特定空家等」とは、例えば、建物が大きく傾いていたり、ごみの不法投棄による悪臭や、小動物がすみ着くなど、近隣の住民の日常生活に著しい支障がある場合に該当します。つまり、空き家を所有し続けるということは、納税義務に加えて、空き家を適切に維持管理する費用が必要です。通風や、庭木の手入れなどの為、空き家へ定期的に通うには交通費がかかりますし、管理を業者へ依頼する場合には委託費用がかかります。「思い出がつまっているから・・・」と、空き家のままにしていると、思いのほか手間と費用がかかります。また、家は誰も住まなくなると急速に傷みはじめます。傷んでしまった空き家は価値が下がり、いざ売却、賃貸する際の弊害になりかねません。使用する予定が無ければ、早めに売却や賃貸することをお考えになられてはいかがでしょうか。すまいるネットの空き家活用相談窓口では、神戸市内に空き家をお持ちの方向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行います。
2018年05月29日現在
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Q. 空き家を売却した際の税金を安くしたい

使わない空き家を売却したいと考えていますが、不動産を売却すると譲渡所得税がかかると聞きました。何か税金を安くできる制度はありませんか。
A.
相続によって取得した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば、その空き家を売却して得た利益から3,000万円までを控除してくれる制度、「空き家の3,000万円特別控除」があります。仮に空き家が3,000万円で売却できた場合にかかる譲渡所得税は、約610万円から空き家の取得費等を引いた額となりますが、本制度が適用されればこれがゼロになるため、非常に節税効果が高い制度といえます。

　なお、神戸市内に空き家をお持ちで、売却や賃貸等に関するお悩みがあれば、すまいるネットにて「空き家等活用相談窓口（078-647-9988）」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）

空き家の3,000万円特別控除を受けるためには要件があります。

　まずは適用要件として、昭和56年５月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること、マンションの1室などの区分所有建物でないこと、被相続人が相続発生の直前まで対象の家屋で一人暮らしをしていたこと、の3つがあります。（もし被相続人が相続発生の直前まで老人ホームに入所していても、入所証明等の書類があれば適用要件に当てはまる場合があります。）その要件を全て満たした上で、相続を受けた年から3年以内の年末までに売却を行うことが必要です。なお、売却の方法については、家屋を解体した後に更地として売却すること、または家屋を耐震リフォームした上で売却することのいずれかとなります。

　この制度については税務署が管轄ですが、申請書類の１つである「被相続人居住用家屋等確認書（空き家であることの確認書類）」の発行については、空き家の所在市区町村が管轄となりますので、事前にそれぞれの管轄までお問い合わせください。
2021年12月11日現在
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Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか？
A.
瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥（瑕疵）を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位（壁、柱、小屋組、土台、斜材）の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

すまいるネット／既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度
2018年02月09日現在
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Q. 空き家の活用・処分

Ｑ1：昨月、兵庫区北部にある木造住宅を母親から相続しました。古い家なので利用する予定もなく、処分や解体を考えていますが、不動産売買などの専門知識がなく、どこから手をつけて良いのか分かりません。
Ｑ2：空き家を売却する際、税金が安くなると聞きましたが・・（60代女性）
A.
Ａ1：空き家になってしまったら、早めに対応することをおすすめしています。家は住まなくなると一気に傷んでしまいます。また、お母様名義のままでは売却・解体ができないので相続登記の手続きも必要です。

不動産の売買に関しては、お近くの不動産会社へ相談する他、行政と関連した窓口に相談する方法もあります。神戸市すまいの総合窓口「すまいるネット」では神戸市の空き家・空き地についての相談窓口を設けています。所有者または親族の抱える課題に対して、活用や管理等にむけたアドバイスを行い、更に売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

また、お持ちの空き家のある兵庫区北部は「密集市街地」と呼ばれる地区に該当します。
「密集市街地」とは古い木造家屋が密集する地域のことで、神戸市内では灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水が指定地区です。神戸市では指定地区内で、昭和56年5月31日以前に着工された木造建物を対象に、解体にかかる費用の3分の2（戸建形式の上限128万円、集合形式の上限256万円）を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。

他の解体補助として、神戸市内全域が対象区域である「老朽空家等解体補助事業」がございます。
昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。
解体にかかる費用の3分の1または上限60万円（最大100万円）いずれか金額の低い方が補助の金額となります。

補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。

A2：相続した空き家を売却した際、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得（売却利益）から3,000万円を控除することができる特例があります。条件は以下の通りです。

・相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること
（要介護認定を受け、相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となります。）

・昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること

・相続発生から３年を経過する日の属する12月31日までに売却すること

・相続発生以降から継続して空き家であること

・建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること

・売却価格が１億円以内であること

その他詳しくは最寄りの税務署にお問合せください。
2020年04月01日現在
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Q. 空き家の解体と隣地の取得にかかる補助

親から相続を受けた、小さい土地の上に建つ古い空き家を所有しています。老朽化も進み解体をして新築の計画を立てていたところ、隣家の所有者から「古家付きで隣地を買い取ってくれないか」と相談を受けました。小さい土地だったためこれを機に広い土地にしたいと思い、2棟の解体を考えています。空き家を解体する場合は、一般的にどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
A.
建物の解体費用については、構造や規模、周辺の状況や工事内容など様々な条件によって異なります。例えば鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は強度が高いため、木造より費用が高くなります。また接道している道路が狭く重機が使えない場合、手作業の割合が増えることで費用が高額になるケースもあります。解体費用以外にも、建物内に家財などが残っていると残置物の撤去費用もかかります。まずは、事業者に見積書の作成を依頼してください。その際は、解体事業者によって工事方法や費用に差が生じることもあるため、2社以上の事業者へ依頼することをお勧めします。

自治体によっては解体工事費用の一部を補助する制度や、隣地の売買にかかる経費の一部を補助する制度などがあります。自治体窓口で補助制度の有無や補助を受けるための条件などをご確認ください。

神戸市では、解体費用の一部を補助する「神戸市老朽空家等解体補助事業」や、100㎡未満または無接道地の隣地の売買でかかる経費の一部を売主及び買主に補助する「空き地活用応援制度の隣地統合補助」があります。

「解体補助」では、神戸市内にある昭和56年5月31日以前に建てられた建物で、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまることが条件です。建物の構造・用途は問いません。補助金額は、解体にかかる対象経費の3分の1または上限60万円（条件により100万円）です。

「隣地統合補助」では、売買でかかる「登記費用」や「仲介手数料」などの経費の一部を上限50万円まで補助する制度です。

各制度とも、契約締結前の申請が必要です。受付はすまいるネットで行っております。まずはお電話ください。

2022年04月01日現在
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Q. リバースモーゲージとは何ですか？

夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。
A.
リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。

自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。

ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。
2018年02月09日現在
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Q. 解体等の補助制度について

Ｑ去年、実父が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。義母の在宅介護もあり、なかなか管理が行き届きません。解体を考えていますが、なにかよい補助制度はありませんか。

Ｑ空き家などの解体の補助制度は他にもありますか。
A.
Ａ空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生するなど地域に悪影響を及ぼす恐れがあります。
神戸市では令和元年6月3日より、「老朽空家等解体補助事業」の申請受付を開始いたします。補助の対象は神戸市内全域の昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。解体にかかる費用の3分の1または上限60万（最大100万）いずれか金額の低い方が補助の金額となります。

この補助は、活用等の見込みが乏しい腐朽や破損が生じている老朽空き家や、その予備軍である建替等が困難な老朽家屋等の早期解体を促進することにより、空き家が放置され周辺の生活環境へ悪影響を及ぼすことを未然に防ぐなど、健全で快適なまちづくりを推進することを目的としています。補助の詳細な内容については、すまいるネットまでお問い合わせ下さい。（すまいるネット老朽空家解体補助　専用ダイヤル（078）647-9969）

Ａ：神戸市が指定する密集市街地再生優先地区に該当する4区（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）では、「密集市街地建物除却事業」があります。
昭和56年5月31日以前に建てられた「木造建物」を対象に、解体に要する費用の3分の2が補助費用となります。（上限は戸建形式128万円、集合形式256万円。その他規定有。）この事業では空き家であるかは問いません。

また、該当する地区内で、２階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。
2019年08月09日現在
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Q. 空き家の解体費用の相場を知りたい

現在、所有している空き家の解体を考えています。しかし、いくら解体費用が必要なのか見当もつきません。どのように進めていけばいいのでしょうか？
A.
　結論から言いますと、最初に取り組むべきことは、複数の解体業者の相見積もりです。複数の業者に見積もりを依頼することによって、解体費用の相場が分かるはずです。しかし、見積もりを依頼する前に自分で大体の解体費用を知ることができれば、業者が提示する見積もり額にも納得できるのではないでしょうか。ここでは、解体工事費用の概算方法のポイントをご紹介したいと思います。

　まず一つ目に、解体工事の坪単価を押さえることです。建物の構造によって大きく左右されますが、一般的な木造住宅の場合は１坪（約3.3㎡）\25,000～\35,000程度と考えていいでしょう。この坪単価には、廃材の運搬費、処分費、必要な書類作成費等も含まれます。これに空き家の坪数を掛け合わせると大体の解体工事費用が分ります。

　二つ目は、空き家の周辺環境を押さえることです。実は坪単価には例外が多く、空き家の周辺環境に大きく影響を受けてしまうのです。前面道路の幅が狭くないか、敷地周辺に高低差がないか、隣家が接近していないかなどを確認しておく必要があります。ポイントは、重機とトラックが進入可能かどうかで、解体作業の効率に大きく影響します。極端に狭小な場所の空き家であれば、坪単価の大幅な割増しを想定しておく必要があります。　

　三つ目に、解体工事の期間を押さえることです。当然ですが解体期間が長くなれば、それだけ工事費は膨らみます。工事期間中は様々なトラブルが想定されますので、特に近隣住人の方々と解体工事の内容を事前に共有し、想定される問題を対策しておくと、突然の工期延長を防ぐことができるかもしれません。

　以上の三つをもとに解体工事費用の概算を行ってから、解体業者の相見積もりに臨まれるとよりご自身の納得感も高まるのではないでしょうか。
2022年03月17日現在
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