財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？

実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.
早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。
2018年02月15日現在
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Q. 相続登記をしないとどうなる？

相続後、手続きがわずらわしく相続登記をしていません。相続登記をしていないとどうなりますか。
A.
所有者が亡くなり相続登記をせずに放置しておくと、持ち主が分からないといった問題が起こります。また相続手続きをしないうちに、さらに相続が発生してしまい相続関係が複雑になり、手続きに時間と費用がかかってしまうこともあります。この問題を防ぐため、令和6年4月1日から相続登記が義務化される制度が始まりました。新しい制度では、正当な理由がなく不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記の申請をしないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。相続登記についての不明な点がある場合は、お近くの法務局や登記の専門家である司法書士会などに相談し、解決しましょう。
2024年10月19日現在
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Q. 遺品整理、生前整理の業者の見つけ方

遺品整理、生前整理などの格安料金チラシをよく見かけますが、そういった安い業者に依頼してもいいものでしょうか。
A.
広く情報を収集した上で必ず複数の業者に見積依頼し、安すぎる業者には注意してください。貴金属を強引に安値で買い取りしようとする業者や、トラックに積んだ後で法外な料金を請求する悪徳な業者もいます。また、一般家庭から出るごみを一般廃棄物収集運搬許可業者以外が運搬することは違法です。事業者が適切な処分をしなかった場合、家財の持ち主に責任が及ぶことがあるので注意が必要です。
業者を選定するときは金額だけでなく、作業の流れ、買取りの有無、搬出方法などの説明を受け、納得してから契約するようにしましょう。トラブル防止のために作業日は必ず立ち会い、依頼通りの作業をしているかチェックをすることも大切です。
2024年11月12日現在
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Q. 空き家を手放す時の契約

住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.
個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。
不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。
もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。

　すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。
2020年09月15日現在
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Q. 相続した不動産、放置しておくとどんな問題が？

神戸市内に居住していた親が他界し、家と土地を相続しました。私は遠方に住んでいるため管理ができず、長い間放置をした状態です。
この状態が続くとどういった問題が起きてくるのでしょうか。また解体をすることも考えていますが、費用はいくらぐらいかかるものなのでしょうか。
A.
空き家を長い間放置していると老朽化が進み、倒壊などで隣の家に損傷を与えてしまったり、庭木の繁殖などが原因で他人に被害を加えてしまうことが考えられ、所有者は責任を問われる可能性があります。（民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」）その他にも、不審者の侵入やごみの不法投棄など周辺の治安の悪化や、放火などのリスクも高まります。周辺にお住まいの方のためだけでなく、ご自身のためにも適切な維持管理を心がけましょう。管理が困難な場合は、売却や解体処分の検討をお勧めします。解体費用については、建物の構造や規模、周辺の状況、工事内容など様々な条件によって異なります。比較検討するためにも、できるだけ２社以上の事業者へ依頼し相見積りを取ることを推奨します。神戸市では、名前や連絡先などの個人情報を入力することなく、手軽に解体費用の目安を知ることができる「解体費用シュミレーター」を設置しています。インターネットの検索画面で「神戸市　解体費用を気軽に試算」と検索して、ご活用ください。
2024年10月19日現在
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Q. 空き家だと固定資産税が上がると聞いたのですが、本当ですか？

実家の土地と家を相続しました。管理不全の空き家だと固定資産税が約3.5倍になると聞きましたが、本当でしょうか。二人姉妹の姉は遠方に住んでいるため、実質的な管理は私となり、不安です。
A.
通常、住宅の敷地には住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。この特例は解除される場合があり、これまで「危険な空き家（特定空き家）」で勧告された空き家の特例が解除となっていたものに加え、空き家対策の推進に関する特別措置法の改正で「特定空き家（管理不全空き家）」として勧告された場合でも、特例が解除されることになりました。特例が解除されると一般的には土地の固定資産税が3.5倍程度高くなります。
ただし、管理不全空き家とは、上記の特別措置法に基づき勧告を受けた空き家や、屋根や外壁が大きく損傷しているなど住宅として認められない空き家が対象です。適切な管理がされていれば空き家でも特例解除の対象とはなりません。
管理していくには維持費等がかかりますので、相続した土地・家屋を今後どうしていくのか、この機会にお姉さんとよく話し合ってはいかがでしょうか。土地・建物ともに売却する、リフォームして賃貸する、解体後の跡地を駐車場として活用するなど、方法は様々です。
2024年11月12日現在
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Q. 長年住まない住宅の活用方法

父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.
実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。

この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。

制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。

また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。

2020年11月28日現在
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Q. 未接道の空き地を売却したい

使わない空き地を売却するために、不動産会社に相談したところ、「未接道の空き地は対応できない」と断られてしまいました。未接道の空き地は売却が難しいのでしょうか。売却する方法はありますか。
A.
前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として、新しい建物を建てることができません。そのため活用方法が限られ、結果として売却が難しくなってしまいます。考えられる売却方法の１つは、隣の土地所有者への売却です。接道している土地の所有者が、接道していない隣の土地を購入することで、両方の土地が接道することになります。また、単独では狭小の土地であっても、隣の土地と合わせることで土地が広くなり、有効活用しやすくなります。なお、神戸市では、隣の土地を購入する場合、隣の所有者に売却する場合の補助制度を設けています。単独では市場価値が低く流通困難な狭小地を隣地と統合することにより、空き家や空き地の解消や住環境の改善を促進するため、隣地統合の際にかかる不動産仲介手数料、所有権移転登記の費用、売却・合筆のための測量・明示費用の一部を補助します。（すでに売買や対象事業の契約を結んでいる場合は、補助対象外です。）すまいるネットで申請を受け付けておりますので、まずは、「補助問合せ専用電話（078-647-9933）」までお問い合わせください。
2024年10月19日現在
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Q. 空き家を解体して菜園をつくりたい

空き家になっている神戸市内の実家は老朽化が進んでいるため、解体して跡地を趣味の菜園にしたいと考えています。費用面が不安なのですが、何か補助はありますか。
A.
神戸市では、市内にある昭和56年5月以前に着工した腐朽・破損のある空き家の場合、解体費用の一部を補助する「老朽空家等解体補助事業」があります。
また、解体後の跡地を農園や菜園として利用する場合や雑草を生えないようにするなど環境改善につながる整備に対して、整備工事・備品・種苗費等を補助する「整備費補助（空き地活用）個人整備型」もあります。

詳細はすまいるネットまでお問い合わせください。
2024年11月12日現在
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Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点

実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.
まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
2021年02月09日現在
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Q. 冷蔵庫の処分について

街中を巡回している業者に、冷蔵庫の処分をお願いしても大丈夫ですか？
A.
特定家庭用機器再商品化法という法律で、一般家庭や事務所から出た⑴エアコン、⑵テレビ（液晶、プラズマ、ブラウン管）、⑶冷蔵庫・冷凍庫、⑷洗濯機・衣類乾燥機などは、有用な部品や材料をリサイクルし廃棄物を減量するとともに、資源の有効利用を推進することになっています。以上の家電を処分するに当たっては、メーカーにきちんと引き渡されたか（不法投棄・違法売買されていないか）を確認することが大切です。また、街中を巡回している業者の中には、必要なものまでトラックに積みこんだり、「この荷台に一杯積んで○万円」と宣伝していても、後で法外な値段を請求するということもあるようです。信頼できる業者かを十分に判断してから依頼をしましょう。神戸市では、すまいるネットのホームページで「家財の片付け支援サービス」事業者の名簿を掲載していますので、神戸市内で片付けをする際にご利用ください。また、家財の片付け支援サービス事業者名簿は、空き家整理や遺品整理などの際にもご利用いただけます。
2024年10月19日現在
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Q. 空き家を放置していると税金が上がる？

空き家を放置していると税金が上がる様な話を最近良く耳にします。詳しく教えて下さい。
A.
所有土地が、住宅やアパートなどの人が居住するための家屋の敷地として利用されている『住宅用地』の場合は、特例により固定資産税が最大6分の１に軽減されています。しかしながら、建物を除却し更地にすると税金が上がってしまう為、老朽空き家のまま放置されるケースが増え問題視されてきました。そのため、2023年12月に空き家対策特別措置法が改正され、『特定空き家』（倒壊などの恐れや周囲への悪影響をもたらす危険空き家）に加え、新たに『管理不全空き家』（屋根、壁の一部が破損。雑草の繁茂等、管理不足により放置すれば特定空き家になる恐れがある空き家）も勧告されるようになりました。行政から指導を受けても改善せず勧告を受けると、建物を除却していなくても住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額することになります。

2024年11月15日現在
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