財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 長年住まない住宅の活用方法

父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.
実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。

この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。

制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。

また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。

2020年11月28日現在
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Q. 未接道の空き地を売却したい

使わない空き地を売却するために、不動産会社に相談したところ、「未接道の空き地は対応できない」と断られてしまいました。未接道の空き地は売却が難しいのでしょうか。売却する方法はありますか。
A.
前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として、新しい建物を建てることができません。そのため活用方法が限られ、結果として売却が難しくなってしまいます。考えられる売却方法の１つは、隣の土地所有者への売却です。接道している土地の所有者が、接道していない隣の土地を購入することで、両方の土地が接道することになります。また、単独では狭小の土地であっても、隣の土地と合わせることで土地が広くなり、有効活用しやすくなります。なお、神戸市では、隣の土地を購入する場合、隣の所有者に売却する場合の補助制度を設けています。単独では市場価値が低く流通困難な狭小地を隣地と統合することにより、空き家や空き地の解消や住環境の改善を促進するため、隣地統合の際にかかる不動産仲介手数料、所有権移転登記の費用、売却・合筆のための測量・明示費用の一部を補助します。（すでに売買や対象事業の契約を結んでいる場合は、補助対象外です。）すまいるネットで申請を受け付けておりますので、まずは、「補助問合せ専用電話（078-647-9933）」までお問い合わせください。
2024年10月19日現在
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Q. 空き家を解体して菜園をつくりたい

空き家になっている神戸市内の実家は老朽化が進んでいるため、解体して跡地を趣味の菜園にしたいと考えています。費用面が不安なのですが、何か補助はありますか。
A.
神戸市では、市内にある昭和56年5月以前に着工した腐朽・破損のある空き家の場合、解体費用の一部を補助する「老朽空家等解体補助事業」があります。
また、解体後の跡地を農園や菜園として利用する場合や雑草を生えないようにするなど環境改善につながる整備に対して、整備工事・備品・種苗費等を補助する「整備費補助（空き地活用）個人整備型」もあります。

詳細はすまいるネットまでお問い合わせください。
2024年11月12日現在
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Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点

実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.
まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
2021年02月09日現在
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Q. 冷蔵庫の処分について

街中を巡回している業者に、冷蔵庫の処分をお願いしても大丈夫ですか？
A.
特定家庭用機器再商品化法という法律で、一般家庭や事務所から出た⑴エアコン、⑵テレビ（液晶、プラズマ、ブラウン管）、⑶冷蔵庫・冷凍庫、⑷洗濯機・衣類乾燥機などは、有用な部品や材料をリサイクルし廃棄物を減量するとともに、資源の有効利用を推進することになっています。以上の家電を処分するに当たっては、メーカーにきちんと引き渡されたか（不法投棄・違法売買されていないか）を確認することが大切です。また、街中を巡回している業者の中には、必要なものまでトラックに積みこんだり、「この荷台に一杯積んで○万円」と宣伝していても、後で法外な値段を請求するということもあるようです。信頼できる業者かを十分に判断してから依頼をしましょう。神戸市では、すまいるネットのホームページで「家財の片付け支援サービス」事業者の名簿を掲載していますので、神戸市内で片付けをする際にご利用ください。また、家財の片付け支援サービス事業者名簿は、空き家整理や遺品整理などの際にもご利用いただけます。
2024年10月19日現在
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Q. 空き家を放置していると税金が上がる？

空き家を放置していると税金が上がる様な話を最近良く耳にします。詳しく教えて下さい。
A.
所有土地が、住宅やアパートなどの人が居住するための家屋の敷地として利用されている『住宅用地』の場合は、特例により固定資産税が最大6分の１に軽減されています。しかしながら、建物を除却し更地にすると税金が上がってしまう為、老朽空き家のまま放置されるケースが増え問題視されてきました。そのため、2023年12月に空き家対策特別措置法が改正され、『特定空き家』（倒壊などの恐れや周囲への悪影響をもたらす危険空き家）に加え、新たに『管理不全空き家』（屋根、壁の一部が破損。雑草の繁茂等、管理不足により放置すれば特定空き家になる恐れがある空き家）も勧告されるようになりました。行政から指導を受けても改善せず勧告を受けると、建物を除却していなくても住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額することになります。

2024年11月15日現在
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Q. 空き家を売却する前に確認することは？

父が亡くなり、実家が空き家になり、売却したいと考えています。この家の敷地は公道に接する間口が狭く『未接道物件』と聞いた事があります。自治会長に挨拶に行ったところ、隣人が「家庭菜園をしたいので更地であれば引き取りたい」と言っていたとのことです。周辺も空き家が目立ちます。どうすればよいでしょうか。
A.
まずは、所有地の前面道路を確認しましょう。未接道の空き家の場合、家を解体して更地にしてしまうと、新たな家を建築出来なくなる場合もあり注意が必要です。都市計画区域内で建物を建てる時には、敷地が建築基準法上の道路に原則として2メートル以上接していなければなりません。これは火災時の避難路や採光・通風を確保する目的があります。見た目は舗装された道路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

前面道路を調べるには、その敷地を所轄する役所の道路担当課に問い合わせ下さい。神戸市内の場合、市のホームページまたは、神戸市建築指導部建築安全課に設置されている端末で確認出来ます。また、隣接地も未接道でかつ売却を希望する場合、敷地を合わせることで接道条件を満たし、土地の価値が上がる事もあります。そのような場合、隣接地の所有者と同時に売却することを提案してもよいでしょう。

2021年07月13日現在
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Q. 街中の不用品改修　選ぶ基準は？

夫に先立たれ、子どもにも迷惑をかけたくないので、高齢者向け住宅に入居することにしました。
入居にあたり、長年住んでいた家の中の荷物を整理したいと思っています。郵便ポストに遺品整理や生前整理の会社のチラシがよく入っていますが、良い業者の選び方がわかりません。
A.
遺品整理・生前整理のサービス業者はたくさんありますので、いざ頼もうとした時にどの業者を選べばいいのかわからなくなるというお気持ちはよくわかります。現在のところ整理業には監督官庁がないため、多種多様な事業者が乱立しているのが現状です。利用するに当たって、消費者が気を付けなければならない点は以下のとおりです。・複数社から見積を取り、誠実な対応の業者かを確認する・廃棄物の処理、作業内容等について明確な説明ができる処分品が不法投棄された場合、不法投棄した事業者だけではなく依頼した利用者にも責任の一端があるとされてしまう可能性があります。また、一般家庭から出る処分品の「運搬」は市の許可を受けている一般廃棄物収集運搬許可業者でなければできません。「産業廃棄物収集運搬業の許可業者だから安心」とうたっている業者もいますが、産業廃遺物収集運搬業許可業者では処分品の運搬及び処分はできませんので、気をつけてください。
2024年10月19日現在
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Q. 管理不全空き家の勧告をされない為に

管理不全空き家等に勧告されない為にはどうしたらいいですか？
A.
適切な管理がなされていれば、勧告される心配はありませんが、空き家期間が長い程売れにくく、相続などの抱える問題も複雑になる傾向にあります。まずは、相続した家を将来利用する予定があるか、家族全員で話し合う事をお勧めします。空き家として放置せずに、早い段階で『将来使用しないのであれば、売る』『利用するまでの間、貸す』など計画性を持った対応が重要です。判断に迷ったら、行政や不動産協会等の無料相談等を利用し、専門家の意見を聞く事をお勧めします。思い出の詰まった家や土地が、『負動産』になる前に、『次へ』とバトンを託す事も考えましょう。すまいるネットでは、空き家等活用相談窓口を設けており、神戸市内の物件の売却・賃貸を希望する場合、要件に合えば不動産会社からの提案を受けられる場合があります。
2024年11月15日現在
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Q. 空き家地域貢献に活用を

両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
2021年08月24日現在
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Q. 抵当権抹消手続きをしないままにしていると・・・

抵当権抹消の手続きをしないままにしていると、どのような問題が起きますか？
もしかすると実家にも抵当権が残っているかもしれないと気になります。
A.
抹消登記をしていないからといって抵当権を行使されることはありませんが、売買や新たなローンを組むときに、通常、抹消を求められることがほとんどです。また、抵当権が抹消されていないと、相続時も登記上では抵当権まで相続することになってしまいます。古い家屋では相続登記がされておらず、さらに、今では名前がなくなってしまっている金融機関の抵当権が残ったままになっているようなケースは珍しくありません。一度、ご実家の登記を確認しておくと安心です。相続をきっかけに登記を確認して慌てるということにならないためにも、早めに対応しておくと良いでしょう。
2024年10月19日現在
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Q. 相続登記の義務化

相続登記の義務化が始まったと聞きましたがその内容について教えて下さい。
A.
相続で土地や建物を取得したにもかかわらず相続登記をしていないと、利害関係人が法務局で登記簿を調べても本当の所有者が誰なのかすぐには知ることができません。このような所有者不明土地（建物）と呼ばれるものが全国で増え続け、管理の不全が原因で近隣の住環境の悪化を招いたり、不動産の取引に支障をきたすなど大きな社会問題となっています。そこでこの問題に対処するために、令和3年に不動産登記法が改正され令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。この法改正により原則として相続人は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。これは令和6年4月1日よりも前に相続した不動産も対象となりますので注意が必要です。また正当な理由がなく相続登記をしないでいると、10万円以下の過料が科されることがありますのでこの点にも注意をして下さい。制度の内容についてわからないことがあるようでしたら、物件所在地を管轄する法務局に問い合わせてみましょう。
2025年02月20日現在
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