財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 専任媒介契約とは何ですか？

自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
A.
専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が１社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し２週間に１回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。
2018年02月13日現在
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Q. 死去した伯母の単独名義の空き家を売却したい

死去した伯母の単独名義の土地・建物があります。
伯母の兄弟は母のみ。子供はなく、祖父母、私の両親も死去しています。私に妹がいますが、この家は要らないと言っています。
このまま売却の手続きに入れますか？
A.
売却するのであれば、所有者が死亡した場合、家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。あなたの単独名義で相続登記する場合、法定相続人（民法で定められた被相続人の財産を相続できる人）全員の同意と署名･捺印等が必要な「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記は、対象不動産を管轄する法務局で行います。通常、司法書士に依頼しますが、自身での申請も可能です。相続登記を申請する際の書類等は、法務局に確認して下さい。兵庫県内の不動産を管轄する法務局を調べるには「神戸地方法務局ホームページ」より「登記管轄一覧」をご覧ください。

司法書士への依頼を検討する場合、まずは兵庫県司法書士会の無料相談等を活用しても良いでしょう。
2024年09月28日現在
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Q. 空き家を手放す決心がついていません

両親から受け継いだ実家が空き家の状態で、換気や掃除に通うことが負担になっています。とはいえ手放す決心がついておらず、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、管理の時間が取れない場合には、管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。また、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。居住目的以外にも最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、家を健全に保ちながら地域貢献にもつながります。将来、ご実家の今後を考える際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
2024年11月11日現在
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Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？

自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
A.
不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

取引額が４００万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×消費税率）を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。
2018年02月13日現在
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Q. 不（負）動産、相続放棄できる？

先日自治体から連絡があり、昨年亡くなった叔父の家を適切に管理するよう言われました。
叔父とは交流もなかったので「なぜ私に？」と思ったのですが、叔父には妻子がおらず唯一の相続人が私であるとその時初めて知りました。
正直煩わしさもあり、相続放棄したいのですが可能でしょうか？
A.
相続放棄をするには、自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。しかし、相続放棄が認められても、ほかの相続人が決まるまでは放棄した不動産の管理責任が残ります（民法９４０条１項）。

そのため、相続放棄をすると共に、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立を検討する必要があります。処分が難しい不動産の場合は、相続財産管理人の費用が嵩む場合もあります。

相続放棄すると負債等マイナスの財産だけでなく、預貯金等プラスの財産も放棄することになります。相続財産をしっかり把握してからよく検討してください。
2024年09月28日現在
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Q. 「空き家を売りませんか」と書かれたチラシが届いたけど・・・

実家を相続したのですが、使い道に困っておりしばらく空き家にしています。そんな中で、突然知らない不動産業者から「空き家を売りませんか」と書かれたチラシが自宅に届きました。もしかしたら、私の住所や空き家の情報が漏れているのでしょうか。
A.
法務局で管理している不動産の登記簿には、所在地や面積だけでなく、所有者の氏名住所についてまで、その不動産に関する様々な情報が記載されており、しかも請求すれば誰でも取得することができます。特に空き家にしていることが分かると、不動産業者が積極的に調査することが多いようで、あなたが相続した空き家の登記簿を不動産業者が取得して、その情報を元にチラシを送ったのかもしれません。
2024年11月11日現在
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Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか？

長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。
A.
長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。
また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。
2018年02月13日現在
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Q. 相続土地国庫帰属制度とは？

先日相続した土地・建物を確認しにいくと、老朽化が著しく建物は解体したほうがよさそうです。
更地にしても立地がよくないので売却できるかわかりません。その場合、自治体に寄付はできますか？
A.
相続又は遺贈により土地を取得した人が、その土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」が令和5年4月から施行されました。

相続した財産のうち不要な土地のみを放棄したい場合、この制度が活用できます。制度を利用するには、家屋を解体して更地にする等他にも要件があり、申請手数料と管理費として負担金が必要です。しかし、申請しても承認されるとは限りません。

まずは売却が可能か等の調査も含め、弁護士や司法書士等の専門家へ相談されることをお勧めします。

また、相続して家屋を解体する場合、神戸市では最大60万円が補助される「神戸市老朽空家等解体補助事業」という制度があります。S56年5月31日以前に着工された神戸市内にある家屋が対象で、利用するにはその他条件があります。
2024年09月28日現在
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Q. 不動産査定サイトって？

空き家を売りたいと思っていますが、インターネット上の不動産査定サイトから依頼するのがよいのでしょうか。
A.
空き家に限らず不動産を売却したい場合は、不動産業者に相談するのが一般的です。
　不動産の適正価格を知るためには、特定の不動産業者だけではなく複数の不動産業者に査定を依頼するのが良いでしょう。最近ではインターネット上の不動産査定サイトで、同時に複数の不動産業者から査定を取得することができるようですが、多少手間はかかるものの、直接店頭に訪問して自分の希望や考えを伝えることも大切です。
　そして、不動産の価値や売却の見込み、販売戦略などを総合的に比較して、売却を依頼する不動産業者を決めると良いでしょう。
　もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにて「空き家等活用相談窓口（078-647-9988）」を設けておりますので、まずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家空き地は対象外）
2024年11月11日現在
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Q. 「伝統工法」と「在来工法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統工法」と「在来工法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統工法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来工法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来工法」は、その伝統工法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

2018年02月13日現在
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Q. 実家が物置きになっています

実家は誰も住んでいませんが、古くて傷みがあるので誰も借りてくれないと思い、物置きになっています。
A.
「たまに様子を見に行っているから大丈夫」と思っていませんか。家は人が住まなくなると、管理の目が行き届きにくくなります。雨漏りにすぐに気づけず、天井や壁、家財がダメになったというパターンもあります。管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
最近は空き家問題への関心が高まっており、活動拠点として空き家を探し、DIY等で空き家を生まれ変わらせる取り組みも活発です。築年数が古く多少の傷みがあっても、安く手に入る物件には需要があります。なお神戸市では、子ども食堂などの拠点として空き家を探している団体と、空き家をマッチングするサービス「地域利用バンク」があります。借り手探しの可能性を広げる選択肢として検討してみては。
2024年11月28日現在
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Q. 空き家と自然災害

神戸市内に古家と土地を10年前に相続しました。私は遠方に住んでいるため、管理ができず長い間空き家で放置をした状態です。地震などの自然災害のニュースを見るたびに心配です。このまま放置した状態が続くとどういった問題が起きてくるのでしょうか。
A.
空き家を長い間放置していると老朽化が進み、倒壊などで隣の家に損傷を与えてしまったり、庭木の繁茂などが原因で他人に被害を加えてしまうことが考えられ、所有者は責任を問われる可能性があります。（民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」）また災害時に倒壊してしまうと、避難の妨げになることが想定されます。さらに倒壊後の火災や、道を塞いでしまうことで救援が行き届かないなど、二次災害につながる恐れもあります。いつどこで発生するか予測できない自然災害にも備えて、ご自身のためだけではなく周辺にお住まいの方のためにも適切な維持管理を心がけましょう。空き家の対処に困ったら、早めに市区町村の窓口へ相談することをお勧めします。
2024年11月11日現在
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