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すまいのお悩みQ&A
財産管理・処分
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Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか？
長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。
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Q. 空き家の活用
空き家の地域利用に興味がありますが、活用にあたっては改修が必要であると思います。改修費用がかかりそうで心配です。
A.神戸市の場合、地域利用の改修費を最大233万円まで補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。ご利用には要件等がありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問合せください。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。2021年04月01日現在
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Q. 空き家の地域貢献 改修費について
空き家を地域貢献のために他の人に使ってもらいたいですが、内装が古くなっています。改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です
A.神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。2024年06月18日現在
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Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは？
建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
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Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。 不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。 もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。2020年09月15日現在
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Q. 空き家の解体 費用について
空き家を解体するには、どれくらい費用がかかりますか。
A.解体費用については、建物の構造や規模、周辺の状況、工事内容などによって異なります。事業者によって工事方法や費用に差があるため、できるだけ２社以上の事業者へ見積書を作成してもらうこと（相見積もり）をお勧めします。
神戸市内にある昭和56年5月以前に建てられた建物については、解体費用を一部補助する制度「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。補助金額は解体にかかる費用の3分の1（最大60万円、条件により最大100万円）です。申請は解体工事を契約する前にすることが必要となるほか、様々な条件があります。
2024年06月18日現在
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Q. 空き家は放っておいたら、いけないのでしょうか？
親が以前住んでいた建物を１０年前に相続しましたが、空き家となっています。
これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか？（５０歳代、女性）
A.A空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成２５年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。
その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。
例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。
こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。
今後の対策として、例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。
また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。
神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。
神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。
2018年02月13日現在
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Q. 空き家を手放す時の契約
不動産の知識がないので、なかなか自分から不動産会社に相談できない。
A.すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。2020年09月15日現在
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Q. 相続した実家が空き家になっているけど、管理しないといけない？
親が以前住んでいた建物を１０年前に相続しましたが、空き家となっています。
これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか？（５０歳代、女性）
A.空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成２５年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。
その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。
例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。
こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。
では、今後どのようにすればよいのでしょうか。例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。
また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。
神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。
神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。
2018年02月13日現在
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Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
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Q. 実家が空き家になったけど、今後どうするのがいいでしょうか？
Ｑ去年、母親が亡くなり、実家が空き家となっています。実家に住む予定もないので、賃貸に出すか、売却するかで悩んでいます。税金等もかかるので、なんとかしたいと思っていますが、今後どのようにするのがよいでしょうか？（３０歳代、女性）
A.Ａ空き家が発生する原因で一番多いのが、相続と言われています。
少子高齢化、核家族化等により、年々空き家が増加し、全国で約820万戸（空き家率13.5％）と過去最高を記録しています。（平成25年総務省実施住宅・土地統計調査より）空き家を活用するには、大きく分けて三つの方法があります。
１．自宅として利用する
２．賃貸に出す
３．売却する
ご相談者のように、ご自宅として利用する予定が無いのであれば、賃貸、もしくは売却となります。
賃貸の場合、思い出が詰まった実家を手放さなくてすみますが、貸せる状態へ室内を片付けをしたり、リフォームが必要なケースもあります。また、貸主として借主への所有者責任等も発生します。
売却の場合は、空き家付きで売る、更地にしてから売る等条件によって売り値も変わってきます。いずれの場合も、まずは、信頼できる不動産事業者に相談してみましょう。
相続した空き家については、相続者全員で十分話し合いをし、今後について決めてください。
2018年02月14日現在
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Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点
実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
2021年02月09日現在