財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 空き家地域貢献に活用を

両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
2021年08月24日現在
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Q. 抵当権抹消手続きをしないままにしていると・・・

抵当権抹消の手続きをしないままにしていると、どのような問題が起きますか？
もしかすると実家にも抵当権が残っているかもしれないと気になります。
A.
抹消登記をしていないからといって抵当権を行使されることはありませんが、売買や新たなローンを組むときに、通常、抹消を求められることがほとんどです。また、抵当権が抹消されていないと、相続時も登記上では抵当権まで相続することになってしまいます。古い家屋では相続登記がされておらず、さらに、今では名前がなくなってしまっている金融機関の抵当権が残ったままになっているようなケースは珍しくありません。一度、ご実家の登記を確認しておくと安心です。相続をきっかけに登記を確認して慌てるということにならないためにも、早めに対応しておくと良いでしょう。
2024年10月19日現在
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Q. 地積測量図とは、何のことですか？

１戸建の自宅を売却するのですが、仲介を依頼している不動産業者から、自宅の土地の地積測量図を欲しいと言われました。地積測量図とは何のことですか？
A.
地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている図面で、一筆の土地の形状、地積(面積)と求積方法などが記されたものです。

すべての土地の登記簿に地積は記載されていますが、すべての登記簿に地積測量図があるわけではありません。これは、地積測量図が、分筆の際に提出されるのがほとんどだからで、過去に分筆されたことのない土地や、分筆とは反対に合筆された場合にも地積測量図は存在しないからです。しかも、地積測量図について規定されたのは1960年のことで、それ以前には、分筆に関しても地積測量図は存在しません。
2018年02月05日現在
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Q. 空き家の解体と隣地の取得にかかる補助

親から相続を受けた、小さい土地の上に建つ古い空き家を所有しています。老朽化も進み解体をして新築の計画を立てていたところ、隣家の所有者から「古家付きで隣地を買い取ってくれないか」と相談を受けました。小さい土地だったためこれを機に広い土地にしたいと思い、2棟の解体を考えています。空き家を解体する場合は、一般的にどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
A.
建物の解体費用については、構造や規模、周辺の状況や工事内容など様々な条件によって異なります。例えば鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は強度が高いため、木造より費用が高くなります。また接道している道路が狭く重機が使えない場合、手作業の割合が増えることで費用が高額になるケースもあります。解体費用以外にも、建物内に家財などが残っていると残置物の撤去費用もかかります。まずは、事業者に見積書の作成を依頼してください。その際は、解体事業者によって工事方法や費用に差が生じることもあるため、2社以上の事業者へ依頼することをお勧めします。

自治体によっては解体工事費用の一部を補助する制度や、隣地の売買にかかる経費の一部を補助する制度などがあります。自治体窓口で補助制度の有無や補助を受けるための条件などをご確認ください。

神戸市では、解体費用の一部を補助する「神戸市老朽空家等解体補助事業」や、100㎡未満または無接道地の隣地の売買でかかる経費の一部を売主及び買主に補助する「空き地活用応援制度の隣地統合補助」があります。

「解体補助」では、神戸市内にある昭和56年5月31日以前に建てられた建物で、「破損・腐朽のある空き家」「幅2ｍ未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまることが条件です。建物の構造・用途は問いません。補助金額は、解体にかかる対象経費の3分の1または上限60万円（条件により100万円）です。

「隣地統合補助」では、売買でかかる「登記費用」や「仲介手数料」などの経費の一部を上限50万円まで補助する制度です。

各制度とも、契約締結前の申請が必要です。受付はすまいるネットで行っております。まずはお電話ください。

2022年04月01日現在
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Q. 抵当権とはなんでしょうか

自宅の購入時に利用した住宅ローンの返済が終わりました。すると、ローンを組んでいた金融機関から抵当権抹消のための書類というものが送られてきました。
抵当権抹消の手続きとは何をすればよいのでしょうか？そもそも、抵当権とはなんでしょうか？
A.
まず、抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に、金融機関などが債務の担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。抵当権はほとんどの場合、設定時に登記されます。ローンの返済が終われば抵当権は消滅しますが、登記に記載された抵当権も併せて自動的に消されるというわけではありません。そのままにしておくと、登記上では抵当権が設定された状態が残りますので抵当権抹消の手続きが必要になってきます。手続き先は法務局です。司法書士に依頼することもできますが、自分でも手続きは可能です。法務局には相談を受け付けているところもありますので、お近くの支局などにお問い合わせください。
2024年10月19日現在
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Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか？
A.
瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥（瑕疵）を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位（壁、柱、小屋組、土台、斜材）の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

すまいるネット／既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度
2018年02月09日現在
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Q. 空き家の解体費用の相場を知りたい

現在、所有している空き家の解体を考えています。しかし、いくら解体費用が必要なのか見当もつきません。どのように進めていけばいいのでしょうか？
A.
　結論から言いますと、最初に取り組むべきことは、複数の解体業者の相見積もりです。複数の業者に見積もりを依頼することによって、解体費用の相場が分かるはずです。しかし、見積もりを依頼する前に自分で大体の解体費用を知ることができれば、業者が提示する見積もり額にも納得できるのではないでしょうか。ここでは、解体工事費用の概算方法のポイントをご紹介したいと思います。

　まず一つ目に、解体工事の坪単価を押さえることです。建物の構造によって大きく左右されますが、一般的な木造住宅の場合は１坪（約3.3㎡）\25,000～\35,000程度と考えていいでしょう。この坪単価には、廃材の運搬費、処分費、必要な書類作成費等も含まれます。これに空き家の坪数を掛け合わせると大体の解体工事費用が分ります。

　二つ目は、空き家の周辺環境を押さえることです。実は坪単価には例外が多く、空き家の周辺環境に大きく影響を受けてしまうのです。前面道路の幅が狭くないか、敷地周辺に高低差がないか、隣家が接近していないかなどを確認しておく必要があります。ポイントは、重機とトラックが進入可能かどうかで、解体作業の効率に大きく影響します。極端に狭小な場所の空き家であれば、坪単価の大幅な割増しを想定しておく必要があります。　

　三つ目に、解体工事の期間を押さえることです。当然ですが解体期間が長くなれば、それだけ工事費は膨らみます。工事期間中は様々なトラブルが想定されますので、特に近隣住人の方々と解体工事の内容を事前に共有し、想定される問題を対策しておくと、突然の工期延長を防ぐことができるかもしれません。

　以上の三つをもとに解体工事費用の概算を行ってから、解体業者の相見積もりに臨まれるとよりご自身の納得感も高まるのではないでしょうか。
2022年03月17日現在
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Q. 相続した実家の家財の処分

両親が他界し実家を相続しましたが、現在は遠方に住んでおり、実家に戻る予定はないので、処分したいと考えています。しかし、家財がたくさんあり、片付けるのが面倒でそのままの状態です。どうしたらよいでしょうか。
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまいます。例えば、定期的に換気をしなければ、木材が傷み家の劣化が進みます。また、長い間、人の目がなく、足を踏み入れてない状況が続きますと、地域の景観、防犯の面の低下に繋がります。このように管理不全に陥り、迷惑空き家になる可能性がありますので、空き家になったら早めに対応することをお勧めします。
しかし、家財が多く残っているとのことですので、整理のため遠方より離れた空き家に通うことは、肉体的にも金銭的にも負担が大きいことでしょう。
家財の片付けや処分を手伝ってくれる業者は勿論、不動産会社の中には家財の片付けや処分も含めて対応してくれる業者もいます。
一度、ご相談してみてはいかがでしょうか。
2024年10月24日現在
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Q. リバースモーゲージとは何ですか？

夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。
A.
リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。

自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。

ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。
2018年02月09日現在
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Q. 自治体のさまざまな補助制度

子どもが小さいのですが、なにか受けられる補助があるかどうやって調べたらよいですか？

住んでいる家が古くなってきたので外壁工事をしたいと考えています。なにか受けられる補助はありますか？
A.
　子育て中はなにかとお金がかかりますよね。

　自治体では子育て世帯を対象に様々な補助を行っています。まずは自治体のホームページで補助制度を調べてみてはいかがでしょうか。ホームページを見ても難しくて分からない場合は、所管課に問い合わせてみるのも一つの方法です。その際、他の制度と併用が可能なものもありますので併せて聞いてみるとよいと思います。ただし、補助制度にはあらかじめ予算が決まっているものがほとんどです。予算額に達し次第、申請を締め切ってしまうので注意が必要です。また、申請のタイミングはそれぞれの補助制度によって異なるので、申請の流れやどのような書類の提出が必要になるかなどを事前にご確認ください。

　インターネットで検索をしてみると「外壁塗装の補助が受けられますよ」というサイトをよく目にします。しかし、内容をよく読んでみると「補助制度を行っているか各自治体によって異なりますのでご確認下さい」と注意書きがあります。たとえば、神戸市では住宅の外壁塗装に対する補助制度はありません。正しい情報は各自治体に問い合わせてみてください。

断熱性を高める外壁工事を行う場合は国の補助制度の対象となることがあります。

各自治体だけでなく、県や国の補助制度に活用できるものがないか調べてみたり、業者にたずねてみたりして、うまく補助制度を活用しましょう。
2022年03月17日現在
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Q. 家財の処分の費用

相続した実家に残された家財の処分を考えています。
色々調べてみたけれど、費用がどれくらいかかるのかや、どこの業者に頼めばよいか分からず困っています。
A.
片付けの費用を抑えるために、事前に自分で整理し、処分できるものは処分しておくことや、複数の事業者に見積り依頼すると、買取り金額の違いで安くなる場合があります。ただし、費用を節約することばかり重視するのではなく、誠実な事業者選びの視点も重要です。
ご自身で事業者を探す場合「1.複数の事業者から見積りを取る」「2.見積りは項目ごとに詳細に明記されているか」「3.不明な点は質問し、内容や金額に納得できるか」「4.買取や家電リサイクル法対象製品がある場合は、見積書に明記されているか」など、ポイントを押さえておくことも大切です。
神戸市の場合、家財等を要不要に仕分けて買い取りや廃棄までする「片付け支援サービス事業者」の情報提供や選定をお手伝いしています。
また、空き家等活用相談窓口にて、一般に売却等が困難な空き家について、支援事業者(不動産会社)から片付け処分を含めた売却の提案もできる可能性もあります。
詳細については、すまいるネットまでお問い合わせください。
2024年10月24日現在
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