財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 空き家地域貢献に活用を

両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 相続した実家の家財の処分

両親が他界し実家を相続しましたが、現在は遠方に住んでおり、実家に戻る予定はないので、処分したいと考えています。しかし、家財がたくさんあり、片付けるのが面倒でそのままの状態です。どうしたらよいでしょうか。
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまいます。例えば、定期的に換気をしなければ、木材が傷み家の劣化が進みます。また、長い間、人の目がなく、足を踏み入れてない状況が続きますと、地域の景観、防犯の面の低下に繋がります。このように管理不全に陥り、迷惑空き家になる可能性がありますので、空き家になったら早めに対応することをお勧めします。
しかし、家財が多く残っているとのことですので、整理のため遠方より離れた空き家に通うことは、肉体的にも金銭的にも負担が大きいことでしょう。
すまいるネットでは家財の片付けをお考えの方へ、「片付け支援サービス事業者」の情報提供や選定のお手伝いをしています。
一度、ご相談してみてはいかがでしょうか。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 相続した実家を売りたい

父親名義の実家を相続したのですが、私は別の家に住んでいるので実家を使う予定がありません。このたび遺品整理が一段落したので、いよいよ実家を売ろうと考えています。まずは何から始めればよいでしょうか。
A.
まずは「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にするための手続きで、この相続登記が完了しなければ、そもそも不動産を売却することができません。
実は、相続登記が未了の不動産は全国に多数存在しており、そのような不動産は、相続人が増えていくことで、将来的に相続登記自体が困難になるというリスクがあります。また、仮に相続登記をしなかったとしても、相続人は所有者として不動産の管理責任や固定資産税の納税義務が発生します。
　さらに、2024年4月より「相続登記の義務化」が施行され、長期間にわたって相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になりました。そのため、相続が発生した不動産については、売る売らないにかかわらず、出来る限り速やかに相続登記をしましょう。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 地積測量図とは、何のことですか？

１戸建の自宅を売却するのですが、仲介を依頼している不動産業者から、自宅の土地の地積測量図を欲しいと言われました。地積測量図とは何のことですか？
A.
地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている図面で、一筆の土地の形状、地積(面積)と求積方法などが記されたものです。

すべての土地の登記簿に地積は記載されていますが、すべての登記簿に地積測量図があるわけではありません。これは、地積測量図が、分筆の際に提出されるのがほとんどだからで、過去に分筆されたことのない土地や、分筆とは反対に合筆された場合にも地積測量図は存在しないからです。しかも、地積測量図について規定されたのは1960年のことで、それ以前には、分筆に関しても地積測量図は存在しません。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 空き家の解体と隣地の取得にかかる補助

親から相続を受けた、小さい土地の上に建つ古い空き家を所有しています。老朽化も進み解体をして新築の計画を立てていたところ、隣家の所有者から「古家付きで隣地を買い取ってくれないか」と相談を受けました。小さい土地だったためこれを機に広い土地にしたいと思い、2棟の解体を考えています。空き家を解体する場合は、一般的にどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
A.
建物の解体費用については、構造や規模、周辺の状況や工事内容など様々な条件によって異なります。例えば鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は強度が高いため、木造より費用が高くなります。また接道している道路が狭く重機が使えない場合、手作業の割合が増えることで費用が高額になるケースもあります。解体費用以外にも、建物内に家財などが残っていると残置物の撤去費用もかかります。まずは、事業者に見積書の作成を依頼してください。その際は、解体事業者によって工事方法や費用に差が生じることもあるため、2社以上の事業者へ依頼することをお勧めします。

自治体によっては解体工事費用の一部を補助する制度や、隣地の売買にかかる経費の一部を補助する制度などがあります。自治体窓口で補助制度の有無や補助を受けるための条件などをご確認ください。

神戸市では、解体費用の一部を補助する「神戸市老朽空家等解体補助事業」や、100㎡未満または無接道地の隣地の売買でかかる経費の一部を売主及び買主に補助する「空き地活用応援制度の隣地統合補助」があります。

「解体補助」では、神戸市内にある昭和61年12月31日以前に建てられた建物で、「破損・腐朽のある空き家」に当てはまることが条件です。建物の構造・用途は問いません。補助金額は、床面積によって決まり、上限60万円（共同住宅等は100万円）です。

「隣地統合補助」では、売買でかかる「登記費用」や「仲介手数料」などの経費の一部を上限50万円まで補助する制度です。

各制度とも、契約締結前の申請が必要です。受付はすまいるネットで行っております。まずはお電話ください。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 家財の処分の費用

相続した実家に残された家財の処分を考えています。
色々調べてみたけれど、費用がどれくらいかかるのかや、どこの業者に頼めばよいか分からず困っています。
A.
片付けの費用を抑えるために、事前に自分で整理し、処分できるものは処分しておくことや、複数の事業者に見積り依頼すると、買取り金額の違いで安くなる場合があります。ただし、費用を節約することばかり重視するのではなく、誠実な事業者選びの視点も重要です。
ご自身で事業者を探す場合「1.複数の事業者から見積りを取る」「2.見積りは項目ごとに詳細に明記されているか」「3.不明な点は質問し、内容や金額に納得できるか」「4.買取や家電リサイクル法対象製品がある場合は、見積書に明記されているか」など、ポイントを押さえておくことも大切です。
神戸市の場合、家財等を要不要に仕分けて買い取りや廃棄までする「片付け支援サービス事業者」の情報提供や選定をお手伝いしています。
また、空き家等活用相談窓口にて、一般に売却等が困難な空き家について、支援事業者(不動産会社)から片付け処分を含めた売却の提案もできる可能性もあります。
詳細については、すまいるネットまでお問い合わせください。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 実家を売るための注意点

相続登記が完了した後に、実家を売るための注意点はありますか。
A.
前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として新しい建物を建てることができません。そのため、建物を解体してしまうと、土地の活用方法が限られることで売却しづらくなる、という話をよく聞きます。よって、まずは「古家付き」での売却を検討されてはいかがでしょうか。
ただし、建物の老朽化が著しい場合は、建物を適切に管理・修繕し、周辺に悪影響を及ぼさないようにすることが先決です。
もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにまずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の物件は対象外）
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 売主の契約不適合責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は契約不適合責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない契約不適合責任とは、どんな内容ですか？
A.
契約不適合責任とは、売買契約で定められた種類、品質または数量に適合しない目的物が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、住宅購入後に雨漏りやシロアリ被害、建物の構造上の欠陥などが見つかり、その不具合が契約内容に適合していないと認められる場合には、買主は売主に対して修補（修理）の請求を行うことができます。また、状況によっては代金の減額請求、損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。
ただし、売主が負う責任の内容や期間については、契約で定められている場合があります。中古住宅の場合は契約不適合責任の期間が限定されていることもあるため、売買契約書や重要事項説明書の内容を十分確認することが大切です。
なお、民法改正（令和2年4月1日施行）により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  その他
- 財産管理・処分
Q. 自治体のさまざまな補助制度

子どもが小さいのですが、なにか受けられる補助があるかどうやって調べたらよいですか？

住んでいる家が古くなってきたので外壁工事をしたいと考えています。なにか受けられる補助はありますか？
A.
　子育て中はなにかとお金がかかりますよね。

　自治体では子育て世帯を対象に様々な補助を行っています。まずは自治体のホームページで補助制度を調べてみてはいかがでしょうか。ホームページを見ても難しくて分からない場合は、所管課に問い合わせてみるのも一つの方法です。その際、他の制度と併用が可能なものもありますので併せて聞いてみるとよいと思います。ただし、補助制度にはあらかじめ予算が決まっているものがほとんどです。予算額に達し次第、申請を締め切ってしまうので注意が必要です。また、申請のタイミングはそれぞれの補助制度によって異なるので、申請の流れやどのような書類の提出が必要になるかなどを事前にご確認ください。

　インターネットで検索をしてみると「外壁塗装の補助が受けられますよ」というサイトをよく目にします。しかし、内容をよく読んでみると「補助制度を行っているか各自治体によって異なりますのでご確認下さい」と注意書きがあります。たとえば、神戸市では住宅の外壁塗装に対する補助制度はありません。正しい情報は各自治体に問い合わせてみてください。

断熱性を高める外壁工事を行う場合は国の補助制度の対象となることがあります。

各自治体だけでなく、県や国の補助制度に活用できるものがないか調べてみたり、業者にたずねてみたりして、うまく補助制度を活用しましょう。
関連カテゴリー：
Q. 市街化調整区域内の土地活用

市街化調整区域内の土地を相続しました。土地を他人に貸すなどして活用できるのでしょうか。
A.
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域として都市計画法により設定された都市計画区域のひとつです。原則的には建物を建築することができず、土地活用が難しいと思う方がいるかもしれません。例えば、地目の確認が予め必要となりますが、駐車場や資材置き場等の活用も考えられますし、他にも、コンビニエンスストアや喫茶店、老人ホームなどの福祉施設、クリニックなどの小さな医院など建築を認められている建物を建て、土地を活用する方法があります。だたし、建築する建物によっては、事前協議、届出、許可申請など細かい規定をクリアしなければならない条件が多くあります。
このように、市街化調整区域内での土地活用にあたっては、届出等の手続きを要する場合がありますので、事前に、所管の自治体のほか、開発業者や建築士などの専門家にも相談することをお勧めします。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. リバースモーゲージとは何ですか？

夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。
A.
リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。

自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。

ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。
関連カテゴリー：
- 高齢期のすまい
- 財産管理・処分
Q. 空き家の地域貢献　改修費について

空き家を地域貢献のために他の人に使ってもらいたいですが、内装が古くなっています。改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です
A.
神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分