財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 死去した伯母の単独名義の空き家を売却したい

死去した伯母の単独名義の土地・建物があります。
伯母の兄弟は母のみ。子供はなく、祖父母、私の両親も死去しています。私に妹がいますが、この家は要らないと言っています。
このまま売却の手続きに入れますか？
A.
売却するのであれば、所有者が死亡した場合、家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。あなたの単独名義で相続登記する場合、法定相続人（民法で定められた被相続人の財産を相続できる人）全員の同意と署名･捺印等が必要な「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記は、対象不動産を管轄する法務局で行います。通常、司法書士に依頼しますが、自身での申請も可能です。相続登記を申請する際の書類等は、法務局に確認して下さい。兵庫県内の不動産を管轄する法務局を調べるには「神戸地方法務局ホームページ」より「登記管轄一覧」をご覧ください。

司法書士への依頼を検討する場合、まずは兵庫県司法書士会の無料相談等を活用しても良いでしょう。
2024年09月28日現在
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Q. 不動産査定サイトって？

空き家を売りたいと思っていますが、インターネット上の不動産査定サイトから依頼するのがよいのでしょうか。
A.
空き家に限らず不動産を売却したい場合は、不動産業者に相談するのが一般的です。
　不動産の適正価格を知るためには、特定の不動産業者だけではなく複数の不動産業者に査定を依頼するのが良いでしょう。最近ではインターネット上の不動産査定サイトで、同時に複数の不動産業者から査定を取得することができるようですが、多少手間はかかるものの、直接店頭に訪問して自分の希望や考えを伝えることも大切です。
　そして、不動産の価値や売却の見込み、販売戦略などを総合的に比較して、売却を依頼する不動産業者を決めると良いでしょう。
　もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにて「空き家等活用相談窓口（078-647-9988）」を設けておりますので、まずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家空き地は対象外）
2024年11月11日現在
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Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか？

長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。
A.
長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。
また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。
2018年02月13日現在
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Q. 不（負）動産、相続放棄できる？

先日自治体から連絡があり、昨年亡くなった叔父の家を適切に管理するよう言われました。
叔父とは交流もなかったので「なぜ私に？」と思ったのですが、叔父には妻子がおらず唯一の相続人が私であるとその時初めて知りました。
正直煩わしさもあり、相続放棄したいのですが可能でしょうか？
A.
相続放棄をするには、自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。しかし、相続放棄が認められても、ほかの相続人が決まるまでは放棄した不動産の管理責任が残ります（民法９４０条１項）。

そのため、相続放棄をすると共に、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立を検討する必要があります。処分が難しい不動産の場合は、相続財産管理人の費用が嵩む場合もあります。

相続放棄すると負債等マイナスの財産だけでなく、預貯金等プラスの財産も放棄することになります。相続財産をしっかり把握してからよく検討してください。
2024年09月28日現在
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Q. 空き家と自然災害

神戸市内に古家と土地を10年前に相続しました。私は遠方に住んでいるため、管理ができず長い間空き家で放置をした状態です。地震などの自然災害のニュースを見るたびに心配です。このまま放置した状態が続くとどういった問題が起きてくるのでしょうか。
A.
空き家を長い間放置していると老朽化が進み、倒壊などで隣の家に損傷を与えてしまったり、庭木の繁茂などが原因で他人に被害を加えてしまうことが考えられ、所有者は責任を問われる可能性があります。（民法717条「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」）また災害時に倒壊してしまうと、避難の妨げになることが想定されます。さらに倒壊後の火災や、道を塞いでしまうことで救援が行き届かないなど、二次災害につながる恐れもあります。いつどこで発生するか予測できない自然災害にも備えて、ご自身のためだけではなく周辺にお住まいの方のためにも適切な維持管理を心がけましょう。空き家の対処に困ったら、早めに市区町村の窓口へ相談することをお勧めします。
2024年11月11日現在
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Q. 「伝統工法」と「在来工法」の違いとは？

建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統工法」と「在来工法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
A.
「伝統工法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来工法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い（すじかい）』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
「在来工法」は、その伝統工法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

2018年02月13日現在
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Q. 相続土地国庫帰属制度とは？

先日相続した土地・建物を確認しにいくと、老朽化が著しく建物は解体したほうがよさそうです。
更地にしても立地がよくないので売却できるかわかりません。その場合、自治体に寄付はできますか？
A.
相続又は遺贈により土地を取得した人が、その土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」が令和5年4月から施行されました。

相続した財産のうち不要な土地のみを放棄したい場合、この制度が活用できます。制度を利用するには、家屋を解体して更地にする等他にも要件があり、申請手数料と管理費として負担金が必要です。しかし、申請しても承認されるとは限りません。

まずは売却が可能か等の調査も含め、弁護士や司法書士等の専門家へ相談されることをお勧めします。

また、相続して家屋を解体する場合、神戸市では最大60万円が補助される「神戸市老朽空家等解体補助事業」という制度があります。S56年5月31日以前に着工された神戸市内にある家屋が対象で、利用するにはその他条件があります。
2024年09月28日現在
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Q. 実家の片付け、両親をどう説得？

実家が、物が多すぎて足の踏み場もなく、片付けようとしてもなかなか両親が同意してくれません。うまく片付けるにはどうしたらいいでしょうか。
A.
長年暮らした家には思い出の物が多くあり、物を捨てることはもったいない、悪いこと、と抵抗感を持つ方も多いようです。無理強いするとご両親の気持ちを傷つけることにもなりかねませんので、まずは大切な書類の保管場所や、思い出の品などを普段の会話の中から聞き取り、少しずつ一緒に探したり整理したりしていくことから始めましょう。玄関から廊下への動線、寝室のベッドまわりなどを優先して片付けることは、「災害に備えて」と説明すれば納得してもらいやすいでしょう。家の中が片付いていれば、転倒を防ぎ安全に暮らすことができます。また掃除がしやすくなることもメリットの一つとして伝えましょう。
体力的、時間的に家族だけで片付けるのが難しい場合は、業者に頼むのもひとつです。
必要品と不要品の分別作業から買取り品の査定、搬出、処分、簡易清掃まで一括して依頼できる業者があります。
2024年11月12日現在
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Q. 実家を相続したけど、遠方で管理できない。どうしたらいいの？

ひとり住まいの母が亡くなり、空き家になった家を一人娘である私が相続しました。空き家を放置しておくわけにはいかないと思っているのですが、結婚後遠方に居住しているため、なかなか見に行けません。近隣の方に迷惑をかけていないか、また放火や不審者の侵入など、防犯の面でも心配です。
A.
平成25年住宅・土地統計調査（総務省）によると、神戸市内の空家数は10万8千戸、空家率は13.1％と報告されています。人口減少、高齢化、核家族化の現代において、空き家が大きな社会問題となっています。

家は人が住まなくなり空き家になると、あっという間に傷みはじめます。換気不足による湿気やカビの発生が主な原因です。また、瓦などが割れた時は、雨漏りが発生し、損傷が拡大します。家の傷みに加え、家の隙間や床下に動物が住み着いたり、不審者の侵入や、ゴミを不法投棄されるというリスクもあります。更に、火災や、屋根瓦や外壁の崩落など、近隣の方に被害を与えてしまうこともあります。空き家は定期的に掃除、通風、通水、庭の除草、ポストに溜まったチラシの回収など、月に１回程度は管理に行くことが理想です。ただ、居住地から遠かったり、ご自身で管理し続けることが困難な場合は、事業者へ管理を委託するのもひとつです。また、緊急の際や異常があった時は、地元の自治会や近所の方に連絡をしてもらえるような関係づくりも大切です。

2018年02月14日現在
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Q. 相続登記をしないとどうなる？

相続後、手続きがわずらわしく相続登記をしていません。相続登記をしていないとどうなりますか。
A.
所有者が亡くなり相続登記をせずに放置しておくと、持ち主が分からないといった問題が起こります。また相続手続きをしないうちに、さらに相続が発生してしまい相続関係が複雑になり、手続きに時間と費用がかかってしまうこともあります。この問題を防ぐため、令和6年4月1日から相続登記が義務化される制度が始まりました。新しい制度では、正当な理由がなく不動産の相続を知ってから3年以内に相続登記の申請をしないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。相続登記についての不明な点がある場合は、お近くの法務局や登記の専門家である司法書士会などに相談し、解決しましょう。
2024年10月19日現在
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Q. 遺品整理、生前整理の業者の見つけ方

遺品整理、生前整理などの格安料金チラシをよく見かけますが、そういった安い業者に依頼してもいいものでしょうか。
A.
広く情報を収集した上で必ず複数の業者に見積依頼し、安すぎる業者には注意してください。貴金属を強引に安値で買い取りしようとする業者や、トラックに積んだ後で法外な料金を請求する悪徳な業者もいます。また、一般家庭から出るごみを一般廃棄物収集運搬許可業者以外が運搬することは違法です。事業者が適切な処分をしなかった場合、家財の持ち主に責任が及ぶことがあるので注意が必要です。
業者を選定するときは金額だけでなく、作業の流れ、買取りの有無、搬出方法などの説明を受け、納得してから契約するようにしましょう。トラブル防止のために作業日は必ず立ち会い、依頼通りの作業をしているかチェックをすることも大切です。
2024年11月12日現在
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