財産管理・処分

すまいのお悩みQ&A

Q. 実家を売るための注意点

相続登記が完了した後に、実家を売るための注意点はありますか。
A.
前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として新しい建物を建てることができません。そのため、建物を解体してしまうと、土地の活用方法が限られることで売却しづらくなる、という話をよく聞きます。よって、まずは「古家付き」での売却を検討されてはいかがでしょうか。
ただし、建物の老朽化が著しい場合は、建物を適切に管理・修繕し、周辺に悪影響を及ぼさないようにすることが先決です。
もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにまずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の物件は対象外）
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Q. 売主の契約不適合責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は契約不適合責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない契約不適合責任とは、どんな内容ですか？
A.
契約不適合責任とは、売買契約で定められた種類、品質または数量に適合しない目的物が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、住宅購入後に雨漏りやシロアリ被害、建物の構造上の欠陥などが見つかり、その不具合が契約内容に適合していないと認められる場合には、買主は売主に対して修補（修理）の請求を行うことができます。また、状況によっては代金の減額請求、損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。
ただし、売主が負う責任の内容や期間については、契約で定められている場合があります。中古住宅の場合は契約不適合責任の期間が限定されていることもあるため、売買契約書や重要事項説明書の内容を十分確認することが大切です。
なお、民法改正（令和2年4月1日施行）により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
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Q. 自治体のさまざまな補助制度

子どもが小さいのですが、なにか受けられる補助があるかどうやって調べたらよいですか？

住んでいる家が古くなってきたので外壁工事をしたいと考えています。なにか受けられる補助はありますか？
A.
　子育て中はなにかとお金がかかりますよね。

　自治体では子育て世帯を対象に様々な補助を行っています。まずは自治体のホームページで補助制度を調べてみてはいかがでしょうか。ホームページを見ても難しくて分からない場合は、所管課に問い合わせてみるのも一つの方法です。その際、他の制度と併用が可能なものもありますので併せて聞いてみるとよいと思います。ただし、補助制度にはあらかじめ予算が決まっているものがほとんどです。予算額に達し次第、申請を締め切ってしまうので注意が必要です。また、申請のタイミングはそれぞれの補助制度によって異なるので、申請の流れやどのような書類の提出が必要になるかなどを事前にご確認ください。

　インターネットで検索をしてみると「外壁塗装の補助が受けられますよ」というサイトをよく目にします。しかし、内容をよく読んでみると「補助制度を行っているか各自治体によって異なりますのでご確認下さい」と注意書きがあります。たとえば、神戸市では住宅の外壁塗装に対する補助制度はありません。正しい情報は各自治体に問い合わせてみてください。

断熱性を高める外壁工事を行う場合は国の補助制度の対象となることがあります。

各自治体だけでなく、県や国の補助制度に活用できるものがないか調べてみたり、業者にたずねてみたりして、うまく補助制度を活用しましょう。
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Q. 市街化調整区域内の土地活用

市街化調整区域内の土地を相続しました。土地を他人に貸すなどして活用できるのでしょうか。
A.
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域として都市計画法により設定された都市計画区域のひとつです。原則的には建物を建築することができず、土地活用が難しいと思う方がいるかもしれません。例えば、地目の確認が予め必要となりますが、駐車場や資材置き場等の活用も考えられますし、他にも、コンビニエンスストアや喫茶店、老人ホームなどの福祉施設、クリニックなどの小さな医院など建築を認められている建物を建て、土地を活用する方法があります。だたし、建築する建物によっては、事前協議、届出、許可申請など細かい規定をクリアしなければならない条件が多くあります。
このように、市街化調整区域内での土地活用にあたっては、届出等の手続きを要する場合がありますので、事前に、所管の自治体のほか、開発業者や建築士などの専門家にも相談することをお勧めします。
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Q. リバースモーゲージとは何ですか？

夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。
A.
リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。

自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。

ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。
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Q. 空き家の地域貢献　改修費について

空き家を地域貢献のために他の人に使ってもらいたいですが、内装が古くなっています。改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です
A.
神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。
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Q. アスベストが含まれた家の解体で気を付けることは

実家を相続し解体を検討しています。古い家なのでｱｽﾍﾞｽﾄ(石綿)がある可能性があると聞きました。解体工事の発注の際に気を付けておくことはあるのでしょうか。
A.
石綿は平成18年に使用が禁止になる前は、防火・防湿を目的に建材等に多く使われていました。石綿は粉塵を吸込むと肺がん等の病気を引き起こす恐れがあります。含まれている場合は適切な対策の上、解体工事の実施が必要です。
まずは石綿の事前調査を解体業者へ依頼しましょう。調査方法は設計図書等での確認及び目視です。そこで明らかにならなかった際は石綿があるものとして作業するか、分析調査を実施します。受注者(解体業者等)は調査結果を発注者へ報告する義務があります。建物の延床面積が80㎡以上の場合等は自治体への届出も必要です。届出対象工事が未届けの場合、届出義務者である発注者が法の罰則の対象となる場合があるので注意が必要です。受注者より書面にて事前調査結果の報告を受け、報告書は大切に保管してください。
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Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価の違いは何ですか？

売買や相続の際の土地価格の目安には「路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価」があると聞きますがその違いは何ですか
A.
○路線価…相続税法に基づいて国税庁（国税局）が決定する価格です。毎年１月１日における道路に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの評価額のことで、一定の距離をもった「路線」に対して決められます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況に応じて求められます。公示地価の8割程度が目安とされています。

○公示地価…地価公示法に基づいて、国土交通省が例年１月１日現在の価格を3月下旬に発表するもので、一般の土地取引価格の参考にされるとともに、公共事業用地の価格算定の基準となっています。それぞれの土地の本来の価値（売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値）を評価することになっています。

○固定資産税評価…3年ごとの１月１日を基準日とし、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるために評価額を決めるものです。

○基準地価…都道府県が毎年７月１日時点で算出する正常地価をいいます。
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Q. 空き家を相続するには？

施設に入所していた独身の伯母が死去し、施設入所前に居住していた2戸１住宅が住んでいた状況のまま放置されている事がわかりました。先日現地に行ってみると、隣りも空き家の様でした。
老朽化も進んでおり早めに対処したいのですが、まず何をしたらよいですか？
A.
まずは、伯母様が居住していた物件の土地･建物の名義の確認をしましょう。

確認方法は、お近くの法務局で登記簿（「登記事項証明書」又は、「登記事項要約書」）を取得すると、「権利部（甲区）」欄で所有者が分かります。他に土地･建物の所在、所有者の登記時の住所、面積などの情報を確認する事が出来ます。共有者の有無や、死亡した方の所有になっていないか等確認して下さい。

隣地の登記簿の取得も可能です。所有者の現住所が登記されていれば、隣地所有者へ手紙を出し、売却の相談をする事も可能になります。
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Q. 空き家を手放す決心がついていません

両親から受け継いだ実家が空き家の状態で、換気や掃除に通うことが負担になっています。とはいえ手放す決心がついておらず、何か良い方法はないでしょうか？
A.
家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、管理の時間が取れない場合には、管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。また、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。居住目的以外にも最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、家を健全に保ちながら地域貢献にもつながります。将来、ご実家の今後を考える際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。
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Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
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Q. 死去した伯母の単独名義の空き家を売却したい

死去した伯母の単独名義の土地・建物があります。
伯母の兄弟は母のみ。子供はなく、祖父母、私の両親も死去しています。私に妹がいますが、この家は要らないと言っています。
このまま売却の手続きに入れますか？
A.
所有者が死亡した場合、家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。あなたの単独名義で相続登記する場合、法定相続人（民法で定められた被相続人の財産を相続できる人）全員の同意と署名･捺印等が必要な「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記は、対象不動産を管轄する法務局で行います。通常、司法書士に依頼しますが、自身での申請も可能です。相続登記を申請する際の書類等は、法務局に確認して下さい。兵庫県内の不動産を管轄する法務局を調べるには「神戸地方法務局ホームページ」より「登記管轄一覧」をご覧ください。

司法書士への依頼を検討する場合、まずは兵庫県司法書士会の無料相談等を活用しても良いでしょう。
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