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すまいのお悩みQ&A

すべての質問

  • Q. 空き家の解体　費用について

    空き家を解体するには、どれくらい費用がかかりますか。

    A.

    解体費用については、建物の構造や規模、周辺の状況、工事内容などによって異なります。事業者によって工事方法や費用に差があるため、できるだけ２社以上の事業者へ見積書を作成してもらうこと（相見積もり）をお勧めします。

    神戸市内にある昭和56年5月以前に建てられた建物については、解体費用を一部補助する制度「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。補助金額は解体にかかる費用の3分の1（最大60万円、条件により最大100万円）です。申請は解体工事を契約する前にすることが必要となるほか、様々な条件があります。

    2024年06月18日現在

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  • Q. 高齢者向住宅の種類を知りたい

    高齢者向けの住宅はどのような種類がありますか。また住み替えの流れも知りたいです。

    A.

    自立して生活できる方向けには、公営の高齢者向け賃貸住宅、シルバーハウジング、民間のケアハウス、サービス付き高齢者向け住宅、有料老人ホームといった住宅・施設があり、それぞれに特徴や入居条件があります。また今は元気でも、将来を考えてすまいを探すことが重要です。
    住み替えの流れを簡単に紹介しますと、
    ① すまい選びの予算を考える。②すまいを探す。③資料を請求する。④２～３か所は見学し、比較検討する。⑤申し込みし、契約する。⑤引っ越すために、家財を整理・処分する。といった流れになります。
    ご自分の条件に合うかどうか、立地・入居条件・費用・間取り・サービス内容などを慎重に比較検討しましょう。可能であれば、実際に現地に行って確認し、施設であれば、有料ですが食事付の見学会や体験入居することをおすすめします。

    2024年06月18日現在

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  • Q. 居住支援法人の探し方

    居住支援法人はどうやって探せばいいですか。

    A.

     まずはインターネットで「兵庫県　居住支援法人」と検索してみてください。ご自分のお住まいの地域を業務エリアとし、自分が対象の要配慮者に該当している法人かを確認しましょう。それ以外にも各法人のホームページで活動内容を確認したり、直接電話で問い合わせすることもできます。
    神戸市では、すまいるネットでご自身がどのような支援が必要なのかご相談いただけると、対応できる居住支援法人のご紹介をすることもできます。

    2024年06月18日現在

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  • Q. 空き家の地域貢献　改修費について

    空き家を地域貢献のために他の人に使ってもらいたいですが、内装が古くなっています。改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です

    A.

    神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
    各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。

    2024年06月18日現在

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  • Q. 古い空き家、このまま放置して大丈夫？

    施設に入居していた母親が亡くなり、神戸市にある実家を相続しました。実家は大変古く、空き家になってすでに5年放置していて老朽化が進んでいます。私は遠方に住んでいる為、家の管理ができない状況です。解体することも考えたのですが、家がなくなると土地に係る固定資産税が高くなると聞いて迷っています。

    A.

    家屋が建つ住宅用地は、固定資産税などが減免される特例があります（地方税法「住宅用地に対する課税標準の特例」）。ただし、倒壊の恐れなど、周囲の生活環境に深刻な影響を及ぼす不適切な管理状態である「特定空家等」になると、行政からの助言・指導で改善がみられない場合、住宅用地の特例は適用されなくなります。（空家等対策の推進に関する特別措置法）

    さらに、神戸市では令和3年度より、勧告が発出された「特定空家等」に加え、管理されておらず今後居住の見込みがない空き家について、順次、住宅用地の特例を適用しないことになりました。

    空き家は放置すると、老朽化が進むうえ、不審者の侵入やごみの不法投棄など周辺の治安低下や火災のリスクも高まります。また、倒壊や破損などにより他人に被害を与えた場合、所有者に責任を問われる可能性があります。今後は適切な管理や売却、解体処分をご検討されることをお勧めします。

    2024年06月18日現在

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  • Q. 相続した空き家を売却すると税金が安くなるの？

    実家を私と妹の２人で相続しました。私も妹も、すでにマイホームを購入しているため、相続した実家に住む予定がありません。この機会に処分を考えています。相続した空き家を売却する際に税金が安くなると聞きましたが、条件などはありますか？（50代男性）

    A.

    空き家をめぐる税制が変わり、相続した空き家を売却した際に、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得（売却利益）から3,000万円を控除することができる特例があります。この特例は、空き家の発生原因のひとつである相続で空き家になった家屋や土地の有効活用を促進するために創設されています。

    具体的な条件は

    （1）相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること

    （2）昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること

    （3）相続発生から３年を経過する日の属する年末までに売却すること

    （4）相続発生以降から継続して空き家であること

    （5）建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること

    （6）売却価格が１億円以内であること

    です。適用期間等詳細については最寄の税務署にお問い合わせください。

    すまいるネットの空き家活用相談窓口では、空き家所有者向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行っています。

    2024年05月20日現在

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  • Q. 賃貸住宅を退去するときに高額な原状回復費用を請求されたら？

    「賃貸住宅の退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？（３０歳代夫婦）

    A.

    契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

    まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

    費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
    ・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

    2024年05月20日現在

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  • Q. 空き家を放置すると、責任を問われるの？

    空き家を放置すると、責任を問われる法律や条例が施行されたと聞きます。「もしかしたら、うちの空き家も」と思うと不安になります。（50代女性）

    A.

    適切な管理が行われていない空き家等が、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに対応して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月に全面施行されました。また神戸市では、この法律に基づく空家対策を推進させる「神戸市空家空地対策の推進に関する条例」が、平成28年10月1日に全面施行しました。空き家、空き地の所有者や管理者は、適切に管理する義務を怠り、周辺に悪影響を与えた場合には、改善のための指導、固定資産税の住宅用地特例の解除、所有者の氏名等の公表、過料に処せられる場合もあります。

    ご家族が亡くなられたり、家を住み替えたりで、誰も住まない家を所有した場合、その家をどうするか考えなくてはなりません。空き家は放置しておけば傷んでいき、その状態で年数を重ねると、家の価値を下げてしまいます。その前に、今後の活用のしかた（売却、賃貸等）を検討されてはいかがでしょうか。すまいるネット空き家活用相談窓口では、空き家の活用について、不動産の専門家がアドバイスを行っています。

    2024年05月20日現在

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  • Q. リフォーム工事の契約をする時の注意点は？

    築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、契約をする時に気をつけないといけない事はありますか（50代女性）

    A.

    まず、工事の金額が適正な価格となっているかを確認するために、複数の業者に見積りを依頼し、価格の比較検討を行いましょう。比較検討しやすくするためには、各業者に工事箇所や工事項目など同じ条件を伝えることが大切です。見積り書の見方が分からない場合や「一式」という表記が多い場合など疑問点があれば、その都度質問し、不明点を残さないことが重要です。

    また、契約は口頭ではなく、契約書を交わしましょう。契約書には、工事内容、金額のほか、工期や引き渡しの期日、工事中に問題が発生したときの対処方法、担保期間や工事後の補償内容など、工事に伴うさまざまな内容について明記されているか確認しましょう。細かなことまで書面で残しておくことが、後々のトラブルの回避に繋がります。

    なお、すまいるネットに見積り書や契約書を持参していただければ、具体的な見方などをアドバイスしていますので、お気軽にご相談ください。（神戸市民の方、神戸市内の物件が相談対象です。）

    2024年05月20日現在

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  • Q. 空き家をそのまま放置していたら、どうなるのでしょうか？

    実家が空き家となっています。遠方に居住しておりなかなか見に行くことができません。
    このまま放置していたら、どうなるのでしょうか（３０歳代、女性）

    A.

    きちんと管理せず、放置しておくと、周辺に悪影響を与えることがあります。建物が老朽化し、雑草が生い茂ると、不法投棄や害虫等の温床になります。また、管理されていない場所となると、不審者が住みついたり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。

    空き家は、所有者の責任で、定期的に管理することが必要です。遠方等の場合は、管理を代行している事業者へ依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』があり、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。更に、相談内容によっては、空き家所有者の意向に応じた売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

    2024年05月20日現在

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  • Q. 隣の空き地から木の枝が越境してきた。

    自宅の隣地が長い間空き地です。管理がされておらず、我が家の敷地に隣地の木の枝が越境しており困っています。以前確認したところ、隣地の所有者にお願いをして、枝を切ってもらうしか方法が無いと言われました。隣地の登記簿を取得して確認したところ、亡くなった所有者のままの登記になっています。枝が自宅の樋に今にも当りそうで心配です。何とかならないでしょうか?
    また、このまま所有者に連絡がつかず、今後も空き地の管理がなされないままだと、台風等が来た時に被害が及びそうで不安です。何か方法はないでしょうか？（60代・女性）

    A.

    2021（令和３）年４月に民法233条『竹木の枝の切除及び根の切り取り』が改正されました。これにより、2023（令和５）年４月１日より一定の条件を満たす場合に限り、越境された土地の所有者自らが枝を切る事ができるようになりました。まずは、ご自身と隣地の状況が、改正後の状況に当てはまるかどうかを確認しましょう。神戸市のホームページにも越境竹木に関するルールの詳細が掲載されています。『越境した木の枝の切取りルールの改正について』と検索して下さい。

    所有者に連絡がつかないなど、近隣の空き家や空地に関する相談は、各自治体へまずは相談してください。また所有者不明の土地の発生を防ぐため、2024（令和６）年４月１日より順次、相続登記や住所の変更登記の申請などの義務化が始まります。不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしないと、正当な理由がない場合罰則として10万円以下の過料が科される可能性があります。この制度が始まれば、隣地の相続登記がなされる場合もあるので、時期をみて新たに隣地の登記を取得してみるのもよいかもしれません。

    2023年07月25日現在

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  • Q. 住宅を購入する際の補助について？

    住宅購入にあたって品質確保のための補助はありますか？

    A.

    神戸市では住宅購入にあたって品質を確保するための補助はありません。ただし兵庫県では、既存住宅の現状の建物が備えている性能を調べるためのインスペクション（建物状況調査）に対する補助があります。神戸市内の戸建て住宅で、補助要件を満たしている場合は申請可能ですので、詳細は、兵庫県ホームページをご確認ください。（事前に補助申請が必要です）

    【インスペクション補助の問合せ先】

    兵庫県まちづくり部住宅政策課住宅政策班　

    TEL:078-362-3581　FAX:078-362-9458

    「ひょうごインスペクション実施支援事業」https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/inspection/hukyu-shien.html

    また、新築住宅を手に入れた後に欠陥があるとわかった場合に、住宅事業者が倒産し欠陥による損害賠償や修理をしてもらえないトラブルを防ぐために、住宅瑕疵担保履行法が制定されています。※住宅瑕疵担保履行法についての詳しい内容は国土交通省の「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」をご覧ください。

    「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」

    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html

    2023年02月28日現在

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