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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 実家を売るための注意点

    相続登記が完了した後に、実家を売るための注意点はありますか。

    A.

    前面道路が建築基準法上の道路でない場合、その物件は未接道とみなされ、原則として新しい建物を建てることができません。そのため、建物を解体してしまうと、土地の活用方法が限られることで売却しづらくなる、という話をよく聞きます。よって、まずは「古家付き」での売却を検討されてはいかがでしょうか。
    ただし、建物の老朽化が著しい場合は、建物を適切に管理・修繕し、周辺に悪影響を及ぼさないようにすることが先決です。
    もし、活用にお困りの空き家・空き地が神戸市内にあれば、すまいるネットにまずはご相談ください。活用方法などのご意向に沿ってアドバイスをいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家が、より具体的なアドバイスをした上で、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産業者から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の物件は対象外）

    2025年03月13日現在

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  • Q. 相続した実家を売りたい

    父親名義の実家を相続したのですが、私は別の家に住んでいるので実家を使う予定がありません。このたび遺品整理が一段落したので、いよいよ実家を売ろうと考えています。まずは何から始めればよいでしょうか。

    A.

    まずは「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にするための手続きで、この相続登記が完了しなければ、そもそも不動産を売却することができません。
    実は、相続登記が未了の不動産は全国に多数存在しており、そのような不動産は、相続人が増えていくことで、将来的に相続登記自体が困難になるというリスクがあります。 また、仮に相続登記をしなかったとしても、相続人は所有者として不動産の管理責任や固定資産税の納税義務が発生します。
    　さらに、2024年4月より「相続登記の義務化」が施行され、長期間にわたって相続登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になりました。そのため、相続が発生した不動産については、売る売らないにかかわらず、出来る限り速やかに相続登記をしましょう。

    2025年03月13日現在

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  • Q. 無償譲渡建物の解体補助申請

    私は神戸市内で土地を所有しています。今回、相続人の方から借地上の建物所有者であったご両親が亡くなったため、建物の無償譲渡を受けました。現地確認したところ老朽化しているため解体を検討しています。但し、建物登記がされていません。解体補助を利用するためにはどのような手順で進めれば良いかアドバイスをください。

    A.

    ご相談内容から判断しますと詳細をお聞きする必要がありますので、無償譲渡建物の解体補助申請について段階を踏んでご確認していただくことが必要です。
    今回のようなご相談については多岐にわたる書類が必要となると思われます。先ずは１９８１年５月３１日以前に建てられた建物を解体する場合、すまいるネット解体補助専用ダイヤル(078-647-9969)までお問合せ願います。「すまいるネット」のホームページ（https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/）では解体補助申請内容について確認できますのでご利用ください。

    2025年02月27日現在

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  • Q. 二世帯住宅は長屋ですか

    現在一人で住んでいる自宅を解体して子供夫婦との二世帯住宅を新築したいと思っています。先日、建築士さんとの打合せでそれぞれに独立している住戸が１棟になっている建物のことを「長屋」と言われました。共有する住戸の壁は屋根裏まで延ばしますと説明されましたが、長屋のことを教えてください。

    A.

    長屋については１棟で共用部分を有しない住戸が2戸以上連続している。または、上下に重ねて建てたもので廊下・階段などの共用部分を有しない形式の建築物のことを言います。廊下・階段など共用部分を有する住戸であれば共同住宅となります。
    長屋は一戸建てに比べ火災の危険性が高く、避難上・防火上及び衛生上に気を付けなければなりません。ご相談の場合の長屋では共有する住戸間の壁を「界壁」と呼び、防火・遮音性能のため屋根裏まで「界壁」を延ばす必要があります。
    近年、住まい・暮らしのスタイルが多様化する中で、二世帯住宅が注目されています。新築を予定されておられるので、建築士さんとよく相談して進めて下さい。

    2025年02月27日現在

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  • Q. 在宅時の防犯対策

    在宅時の防犯として気を付けることや対策はありますか。

    A.

    行政や、工事業者などを装って強盗に入るケースが増えています。対応する際は玄関ドアを開けず、怪しいと思ったら居留守を使うか、インターホンで対応して家の中に入れないようにすることが大切です。宅配は宅配ボックスを設置するなど荷物を直接受け取らない方法があります。特に急な訪問には注意が必要です。オレオレ詐欺や還付金詐欺の電話も増えています。『あなたのキャッシュカードが不正に利用されています』や『カード確認のため、今から伺います』などの電話にも注意してください。対策として特殊詐欺対策電話機があります。自治体によっては補助金があるので調べてみましょう。特殊詐欺対策電話機には着信時に事前警告メッセージが流れ、自動で通話内容を録音する機能があります。被害を未然に防ぐことができます。在宅であっても、玄関や使っていない部屋の戸締りをして被害に遭わないように日頃から気を付けることが大切です。

    2025年02月20日現在

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  • Q. すまいの防犯対策

    戸建てに夫婦二人で暮らしています。昨今、高齢者を狙った強盗や空き巣のニュースが増え、何か防犯対策をしなければと思っています。何から始めればいいでしょうか。

    A.

    戸建てということでまず、庭の砂利を踏むと大きな音がするものに変える、窓には窓が開くとアラームが鳴るものを取り付けるなどの対策があります。また窓ガラスを防犯ガラスに変えるか、防犯フィルムを貼るなどして簡単に割れないようにすることも犯行を諦めさせる効果があります。特にCPマークが付された物品は防犯性能が高いと認められていますので、全国防犯協会連合会のホームページを参考に取り入れてみてはいかがでしょうか。また、庭やベランダは踏み台など足場になるような物は置かず、見通しを良くして侵入者が身を隠す場所にならないように見直す、玄関ドアや勝手口は補助鍵を付けるなどの対策をしておきましょう。長期で家を不在にする際は新聞を止めてもらう、ご近所の方に長期で留守にする事を伝え、ついでがあるときに家を見回ってもらう。犯罪を増やさないために地域で挨拶活動をするといいですね。

    2025年02月20日現在

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  • Q. 相続登記の義務化以前の相続土地

    相続登記の義務化が始まる以前に、土地を相続しました。登記をせずに放置してしまっているのですが、今後どのように対応すればよいのでしょうか。

    A.

    不動産を取得した相続人は、不動産の相続を知った日から3年以内に法務局に相続登記をする必要があります。相談者の場合、義務化になる前に相続した不動産になりますので、令和６年４月１日が起算日となり令和9年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。申請の手続きでお困りのときは、司法書士や土地家屋調査士等の専門家に相談してみましょう。各都道府県の司法書士会や土地家屋調査士会では、無料相談会を行っているところもあるので、そちらを活用してみるのもよいでしょう。

    2025年02月20日現在

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  • Q. 相続登記の義務化

    相続登記の義務化が始まったと聞きましたがその内容について教えて下さい。

    A.

    相続で土地や建物を取得したにもかかわらず相続登記をしていないと、利害関係人が法務局で登記簿を調べても本当の所有者が誰なのかすぐには知ることができません。このような所有者不明土地（建物）と呼ばれるものが全国で増え続け、管理の不全が原因で近隣の住環境の悪化を招いたり、不動産の取引に支障をきたすなど大きな社会問題となっています。そこでこの問題に対処するために、令和3年に不動産登記法が改正され令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。この法改正により原則として相続人は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。これは令和6年4月1日よりも前に相続した不動産も対象となりますので注意が必要です。また正当な理由がなく相続登記をしないでいると、10万円以下の過料が科されることがありますのでこの点にも注意をして下さい。制度の内容についてわからないことがあるようでしたら、物件所在地を管轄する法務局に問い合わせてみましょう。

    2025年02月20日現在

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  • Q. そろそろリフォームが必要。どうやって進めればいい？

    最近、自宅の屋根や壁が古くなってきたように感じます。先日も、外壁にひびが入っているのを見つけました。そろそろ改修やリフォームをしたいけれど、どのように進めればよいでしょうか。トラブルも多いと聞くので、安心して進めたいです。

    A.

    まずは、予算やリフォームしたい箇所を整理しましょう。そのうえで、依頼する業者を決めましょう。業者によって、金額が大きく異なる場合もあるため、複数社から見積を取ることがポイントです。また、金額だけで判断するのではなく、強引に契約を迫ってこないか、リフォームの方法やスケジュールに関して丁寧に説明してもらえるかなども確認したうえで、選びましょう。後で揉めないように、契約書は書面できちんと交わし、工事内容や金額、工期、工事中に問題が生じた場合の対処方法、担保期間などが明記されているか確認しましょう。

    2024年11月28日現在

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  • Q. 実家が物置きになっています

    実家は誰も住んでいませんが、古くて傷みがあるので誰も借りてくれないと思い、物置きになっています。

    A.

    「たまに様子を見に行っているから大丈夫」と思っていませんか。家は人が住まなくなると、管理の目が行き届きにくくなります。雨漏りにすぐに気づけず、天井や壁、家財がダメになったというパターンもあります。管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
    最近は空き家問題への関心が高まっており、活動拠点として空き家を探し、DIY等で空き家を生まれ変わらせる取り組みも活発です。築年数が古く多少の傷みがあっても、安く手に入る物件には需要があります。なお神戸市では、子ども食堂などの拠点として空き家を探している団体と、空き家をマッチングするサービス「地域利用バンク」があります。借り手探しの可能性を広げる選択肢として検討してみては。

    2024年11月28日現在

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  • Q. 相続した空き家、どうする？

    空き家を相続しました。何から始めたらいいでしょうか？

    A.

    まず被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」を行いましょう。2024年４月から義務化されており、相続開始から3年以内に申請する必要があります。申請先は、空き家の所在地を管轄する法務局です。手続きが複雑で不安な場合は、司法書士や弁護士に相談してみましょう。
    早めに空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や清掃をしましょう。放置した結果、傷みが著しくなると「特定空家・管理不全空家」に指定され、固定資産税が増える可能性があります。
    次に活用方法を検討しましょう。早めに売却することで、維持管理の手間やコスト、傷みが早く進むリスクを減らせます。また相続から約3年以内に売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる場合があります。（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。住居としての貸出は家賃収入が得られますが、リフォーム等の初期費用がかかる場合もあります。
    活用方法に悩んだら不動産や税金に関する専門家に相談することをお勧めします。自治体の相談窓口では公平なアドバイスがもらえるでしょう。

    2024年11月28日現在

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  • Q. リフォーム工事の不具合の交渉方法は

    お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、不具合があります。今後の交渉方法を教えてください。

    A.

    リフォーム業者へ、以下の２点を伝えましょう。
    ① 何に不満があるのか
    ・「希望した浴槽の深さに仕上がっていない」
    ・「工事後からお風呂の水がうまく流れなくなった」
    上記のように簡潔にすると伝わりやすいです。また、打合せ時の記録やカタログ、不具合箇所の写真などの証拠を併せて提出できるとさらに良いです。
    ② どう対応してほしいのか
    ・「希望通りの浴槽の深さになるよう補修をしてほしい」
    ・「排水の不具合を点検・補修してほしい」
    必要な手続きや段取りがありますので、自分の要望を言葉ではっきり伝えましょう。ただし、高圧的な要求や、現実的ではない要求はトラブルに発展しかねませんので、お互いの言い分を踏まえた上で納得できる解決策を探しましょう。
    神戸市には、市民の皆さんがすまいに関して相談できるすまいの総合窓口として「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」があります。すまいのお困りごとはぜひご相談ください。

    2024年11月18日現在

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