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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 在宅時の防犯対策

    在宅時の防犯として気を付けることや対策はありますか。

    A.

    行政や、工事業者などを装って強盗に入るケースが増えています。対応する際は玄関ドアを開けず、怪しいと思ったら居留守を使うか、インターホンで対応して家の中に入れないようにすることが大切です。宅配は宅配ボックスを設置するなど荷物を直接受け取らない方法があります。特に急な訪問には注意が必要です。オレオレ詐欺や還付金詐欺の電話も増えています。『あなたのキャッシュカードが不正に利用されています』や『カード確認のため、今から伺います』などの電話にも注意してください。対策として特殊詐欺対策電話機があります。自治体によっては補助金があるので調べてみましょう。特殊詐欺対策電話機には着信時に事前警告メッセージが流れ、自動で通話内容を録音する機能があります。被害を未然に防ぐことができます。在宅であっても、玄関や使っていない部屋の戸締りをして被害に遭わないように日頃から気を付けることが大切です。

    2025年02月20日現在

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  • Q. すまいの防犯対策

    戸建てに夫婦二人で暮らしています。昨今、高齢者を狙った強盗や空き巣のニュースが増え、何か防犯対策をしなければと思っています。何から始めればいいでしょうか。

    A.

    戸建てということでまず、庭の砂利を踏むと大きな音がするものに変える、窓には窓が開くとアラームが鳴るものを取り付けるなどの対策があります。また窓ガラスを防犯ガラスに変えるか、防犯フィルムを貼るなどして簡単に割れないようにすることも犯行を諦めさせる効果があります。特にCPマークが付された物品は防犯性能が高いと認められていますので、全国防犯協会連合会のホームページを参考に取り入れてみてはいかがでしょうか。また、庭やベランダは踏み台など足場になるような物は置かず、見通しを良くして侵入者が身を隠す場所にならないように見直す、玄関ドアや勝手口は補助鍵を付けるなどの対策をしておきましょう。長期で家を不在にする際は新聞を止めてもらう、ご近所の方に長期で留守にする事を伝え、ついでがあるときに家を見回ってもらう。犯罪を増やさないために地域で挨拶活動をするといいですね。

    2025年02月20日現在

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  • Q. 相続登記の義務化以前の相続土地

    相続登記の義務化が始まる以前に、土地を相続しました。登記をせずに放置してしまっているのですが、今後どのように対応すればよいのでしょうか。

    A.

    不動産を取得した相続人は、不動産の相続を知った日から3年以内に法務局に相続登記をする必要があります。相談者の場合、義務化になる前に相続した不動産になりますので、令和６年４月１日が起算日となり令和9年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。申請の手続きでお困りのときは、司法書士や土地家屋調査士等の専門家に相談してみましょう。各都道府県の司法書士会や土地家屋調査士会では、無料相談会を行っているところもあるので、そちらを活用してみるのもよいでしょう。

    2025年02月20日現在

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  • Q. 相続登記の義務化

    相続登記の義務化が始まったと聞きましたがその内容について教えて下さい。

    A.

    相続で土地や建物を取得したにもかかわらず相続登記をしていないと、利害関係人が法務局で登記簿を調べても本当の所有者が誰なのかすぐには知ることができません。このような所有者不明土地（建物）と呼ばれるものが全国で増え続け、管理の不全が原因で近隣の住環境の悪化を招いたり、不動産の取引に支障をきたすなど大きな社会問題となっています。そこでこの問題に対処するために、令和3年に不動産登記法が改正され令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。この法改正により原則として相続人は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。これは令和6年4月1日よりも前に相続した不動産も対象となりますので注意が必要です。また正当な理由がなく相続登記をしないでいると、10万円以下の過料が科されることがありますのでこの点にも注意をして下さい。制度の内容についてわからないことがあるようでしたら、物件所在地を管轄する法務局に問い合わせてみましょう。

    2025年02月20日現在

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  • Q. そろそろリフォームが必要。どうやって進めればいい？

    最近、自宅の屋根や壁が古くなってきたように感じます。先日も、外壁にひびが入っているのを見つけました。そろそろ改修やリフォームをしたいけれど、どのように進めればよいでしょうか。トラブルも多いと聞くので、安心して進めたいです。

    A.

    まずは、予算やリフォームしたい箇所を整理しましょう。そのうえで、依頼する業者を決めましょう。業者によって、金額が大きく異なる場合もあるため、複数社から見積を取ることがポイントです。また、金額だけで判断するのではなく、強引に契約を迫ってこないか、リフォームの方法やスケジュールに関して丁寧に説明してもらえるかなども確認したうえで、選びましょう。後で揉めないように、契約書は書面できちんと交わし、工事内容や金額、工期、工事中に問題が生じた場合の対処方法、担保期間などが明記されているか確認しましょう。

    2024年11月28日現在

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  • Q. 実家が物置きになっています

    実家は誰も住んでいませんが、古くて傷みがあるので誰も借りてくれないと思い、物置きになっています。

    A.

    「たまに様子を見に行っているから大丈夫」と思っていませんか。家は人が住まなくなると、管理の目が行き届きにくくなります。雨漏りにすぐに気づけず、天井や壁、家財がダメになったというパターンもあります。管理代行サービス(有料)を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
    最近は空き家問題への関心が高まっており、活動拠点として空き家を探し、DIY等で空き家を生まれ変わらせる取り組みも活発です。築年数が古く多少の傷みがあっても、安く手に入る物件には需要があります。なお神戸市では、子ども食堂などの拠点として空き家を探している団体と、空き家をマッチングするサービス「地域利用バンク」があります。借り手探しの可能性を広げる選択肢として検討してみては。

    2024年11月28日現在

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  • Q. 相続した空き家、どうする？

    空き家を相続しました。何から始めたらいいでしょうか？

    A.

    まず被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」を行いましょう。2024年４月から義務化されており、相続開始から3年以内に申請する必要があります。申請先は、空き家の所在地を管轄する法務局です。手続きが複雑で不安な場合は、司法書士や弁護士に相談してみましょう。
    早めに空き家の状態を確認し、必要に応じて修繕や清掃をしましょう。放置した結果、傷みが著しくなると「特定空家・管理不全空家」に指定され、固定資産税が増える可能性があります。
    次に活用方法を検討しましょう。早めに売却することで、維持管理の手間やコスト、傷みが早く進むリスクを減らせます。また相続から約3年以内に売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる場合があります。（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）。住居としての貸出は家賃収入が得られますが、リフォーム等の初期費用がかかる場合もあります。
    活用方法に悩んだら不動産や税金に関する専門家に相談することをお勧めします。自治体の相談窓口では公平なアドバイスがもらえるでしょう。

    2024年11月28日現在

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  • Q. リフォーム工事の不具合の交渉方法は

    お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、不具合があります。今後の交渉方法を教えてください。

    A.

    リフォーム業者へ、以下の２点を伝えましょう。
    ① 何に不満があるのか
    ・「希望した浴槽の深さに仕上がっていない」
    ・「工事後からお風呂の水がうまく流れなくなった」
    上記のように簡潔にすると伝わりやすいです。また、打合せ時の記録やカタログ、不具合箇所の写真などの証拠を併せて提出できるとさらに良いです。
    ② どう対応してほしいのか
    ・「希望通りの浴槽の深さになるよう補修をしてほしい」
    ・「排水の不具合を点検・補修してほしい」
    必要な手続きや段取りがありますので、自分の要望を言葉ではっきり伝えましょう。ただし、高圧的な要求や、現実的ではない要求はトラブルに発展しかねませんので、お互いの言い分を踏まえた上で納得できる解決策を探しましょう。
    神戸市には、市民の皆さんがすまいに関して相談できるすまいの総合窓口として「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」があります。すまいのお困りごとはぜひご相談ください。

    2024年11月18日現在

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  • Q. リフォーム工事、希望と仕上がりが違う・・・

    お風呂のリフォーム工事をしました。先日、引渡しを受けましたが、こちらの希望と異なるところがあります。
    リフォーム業者には、浅い浴槽に交換してほしいと依頼しましたが、工事が終わってみると、以前と同じ深さのままの仕上がりになっていました。また工事をしてから、浴室の排水がうまく流れないなど不具合がでています。

    A.

    まずは、注文した浴槽の品番を見積書や契約書で確認し、その品番の浴槽が実際に設置されているかどうかを確かめてください。もし予定された浴槽が設置されていないのであれば、なぜ異なるものが設置されたのか、品番どおりの浴槽が設置されているのに、希望通りの深さに仕上がっていないのか、リフォーム業者に説明を求めてください。
    その他の不具合も、工事後から生じたものであれば、リフォーム工事に起因する可能性があります。現状の経緯を書面にまとめ、リフォーム業者に確認することをおすすめします。

    2024年11月18日現在

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  • Q. 総会の代理人出席について

    私は分譲マンションの区分所有者である夫の配偶者（同居の妻）です。
    現在、夫は単身赴任中で、来月開催されるマンションの総会に出席できそうにありません。その場合、総会に、区分所有者（夫）の代理人として配偶者（妻）が出席してもよいでしょうか。

    A.

    区分所有者である「本人（夫）」が参加できない場合は、委任状または議決権行使書の提出が必要です。今回のように配偶者（妻）を代理人に立てる場合は、代理人を配偶者（妻）と指名した、区分所有者本人（夫）が署名した委任状を提出する必要があります。同居している配偶者であれば、委任を受けて出席できます。 区分所有法では組合員の委任を受けて総会に出席し、議決権を行使する代理人について特に資格を定めていません。しかし、マンション標準管理規約では代理人となる人の資格を「その組合員の配偶者」、「その組合員の住居に同居する親族」、「他の組合員」に限定しています。なお、先の質問も同様ですが、具体的な対応は、各管理組合の規約によるため、詳しくは管理組合に確認してください。

     

    2024年11月18日現在

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  • Q. マンション住まいで窓ガラスが割れたときの修理代は誰が払うの？

    私は小学生の２人の息子を持つ主婦です。分譲マンションに家族４人で暮らしています。昨日、子どもたちが部屋でボール遊びをしていて、ベランダ側の窓ガラスを割ってしまいました。この窓ガラスの修理費は管理組合で負担してもらえるでしょうか？

    A.

    このようなケースでは、管理組合が費用を負担していません。大規模な修繕工事や全戸で窓ガラスを一斉に交換する際などでは、総会の承認を得て「修繕積立金」で、管理組合が費用を負担することもあります。しかし、専用使用権のある共用部分の通常の使用に伴う管理は、専用使用権者の責任となります。窓ガラスは、共用部分の中でも専用使用部分に該当するため、原因がボール遊びの場合、その住戸の専用使用権者が修理することになります。ただし、これはその管理組合の管理規約が国土交通省の作成したマンション標準管理規約に準拠している場合の回答になります。

    2024年11月18日現在

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  • Q. 管理不全空き家の勧告をされない為に

    管理不全空き家等に勧告されない為にはどうしたらいいですか？

    A.

    適切な管理がなされていれば、勧告される心配はありませんが、空き家期間が長い程売れにくく、相続などの抱える問題も複雑になる傾向にあります。まずは、相続した家を将来利用する予定があるか、家族全員で話し合う事をお勧めします。空き家として放置せずに、早い段階で『将来使用しないのであれば、売る』『利用するまでの間、貸す』など計画性を持った対応が重要です。判断に迷ったら、行政や不動産協会等の無料相談等を利用し、専門家の意見を聞く事をお勧めします。思い出の詰まった家や土地が、『負動産』になる前に、『次へ』とバトンを託す事も考えましょう。すまいるネットでは、空き家等活用相談窓口を設けており、神戸市内の物件の売却・賃貸を希望する場合、要件に合えば不動産会社からの提案を受けられる場合があります。

    2024年11月15日現在

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