すまいのお悩みQ&A

• Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの？

  昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。

  A.

  年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。

  マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。

  大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕（耐震補強を含む）の比較検討(5)管理組合総会で方針（建替え・大規模修繕）を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。

  区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。

  また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。

  大阪の千里ニュータウンでは、マンション建替えのニュースが紙面を飾っていますが、すべてと言ってよいほど、分譲マンション事業者の協力を得ています。理由はマンションの建替えにおいて区分所有者の費用の負担を減らすために、建設戸数をできるだけ多く建設し、従前の権利者対象住宅以外の分譲住宅事業の収入を、従前の権利者の負担軽減に活用する事業手法で実施しています。

  マンション建替えは、パートナーとなる分譲マンション事業者の参加を得ないと実施は難しいと思います。

  マンション再生の検討をされるにあたり、専門家の選定などについては、「神戸市すまいの安心支援センター」“すまいるネット”へご相談ください。

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  2018年02月15日現在

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