![神戸市のすまいの総合窓口 すまいるネット [神戸市すまいの安心支援センター]](https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/smilewp/wp-content/themes/smilenet/images/common/logo.png){kind=logo}
すまいのお悩みQ&A
すべての質問
-
Q. 木造の長屋住宅も無料で耐震診断ができますか？
自宅は木造の長屋住宅なのですが、この場合も無料で耐震診断をお願いできますか
A.長屋の場合は、一棟の所有者(家主)がお一人であればその所有者の申込みで、一棟の所有者が複数の場合は所有者全員の
同意をいただいたうえで実施することが出来ます。
2021年04月02日現在
-
Q. リフォーム工事の見積りの注意点
キッチンのリフォームを予定しています。見積書を確認する際の注意点を教えてください。
A.見積書を提出してもらう際は、見積書を確認しながら具体的に話をしましょう。希望を伝えたつもりが伝わっていなかったことや勘違いが起こらないよう、疑問点やわからない点は躊躇せず質問し、不安や不明な点を残さないことが重要です。また、リフォームを進めていくと安全面を理由に、追加工事が必要となり、新たな費用が発生してしまうことがあります。特にキッチンの水回りは、土台のいたみが激しいなどの理由で追加工事が必要になることが多くなっています。見積り時点で追加工事が必要になりそうな箇所を確認しておくとよいでしょう。金額だけではなく、工事内容や仕様、費用などについて丁寧に説明してくれるかなど、信頼できるかどうか、充分に検討してから発注しましょう。2021年03月04日現在
-
Q. リフォーム工事の見積りのとり方
キッチンのリフォームを予定しています。見積りをとりたいのですが、どのような点に気を付ければよいでしょうか。
A.まず見積りは必ず複数社から取りましょう。２〜３社から見積りを出してもらい、内容や費用を比較検討することが望ましいです。複数社から見積りをとることを「相見積り」といいます。見積りを依頼するときは、相見積りであることを伝え、見積りの結果、依頼しない場合もお断りの連絡をいれるのがマナーです。
相見積りは、予算やリフォーム工事の内容について、すべての業者で同じ条件にします。条件が変われば、材料費や工事費も異なり、正しい比較ができなくなるので、具体的な条件は統一させましょう。
また見積りの内容は一式とまとめず、個別の数量を明記してもらいましょう。壁紙や床材など、面積によって使用する部材が変動するものは、数量で記載したもののほうが確認しやすいです。
2021年03月02日現在
-
Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点
実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。
A.まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。
2021年02月09日現在
-
Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
-
Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。
不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。
もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。
2020年09月15日現在
-
Q. 耐震改修工事の費用について
補助制度を利用して耐震改修工事の実施を考えていますが、工事費が300万円かかります。貯蓄がないため、補助金を受け取る前に、工事費全額を自己負担で業者へ支払うことが難しく困っています。
-
Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点
現在住んでいる賃貸住宅を退去し、別の賃貸住宅に引越ししたいと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？
-
Q. 賃貸住宅の原状回復費用について
「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。 契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。 費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）2020年06月30日現在
-
Q. 住宅の耐震性を上げるには
両親が住む実家は阪神・淡路大震災で被害を受けました。倒壊は免れましたが、また大きな地震が起こった時のことを思うと不安です。耐震補強すれば、安心して住めると考えているのですが、どのように進めればいいのでしょうか。
A.建物の倒壊は免れたとのことですが、やはりダメージは受けていることでしょう。
お考えのように、耐震補強工事を行い、耐震性を上げることは命を守るためにとても重要なことです。
耐震補強工事を行う流れは、①現在の建物が地震に対してどの程度の強さを持っているか、どの部分が弱いのかを調査（耐震診断）。②耐震診断に基づいて弱い部分を補強するなどの設計（耐震補強設計）。③耐震補強設計による工事の実施（耐震補強工事）。となります。
それぞれの段階で専門家への依頼が必要ですが、耐震補強に関し実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
2020年04月28日現在
-
Q. マンションの大規模修繕工事について
築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。
A.大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画～実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。
すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。
2019年08月09日現在
-
Q. 住まいのリフォーム時の照明プランについて
現在住んでいる家をリフォームし、この機会に照明器具も変えようと思っています。照明プランを考える時のポイントを教えてください。
A.リフォームの見積を依頼する際、設備や内装ばかりに目が行きがちですが、予算などの理由で照明器具を新しくすることをあきらめてしまうと、完成後その古さが目立ち、後悔することがあります。電気配線工事はリフォーム工事が始まって早期の工程で行われるので、設計段階で照明プランをよく検討し、リフォーム業者に希望を伝えておくことが大切です。
今設置している場所に照明器具だけを新しくしてもメリットはあります。例えば蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更すると、照明器具の寿命が長くなり消費電力も抑えることができます。また光に赤外線や紫外線をほとんど含まないので、虫が集まりにくく、色あせも起こしにくいという特長もあります。LED照明は発売当初に比べかなり価格が安くなり、デザインも豊富になっていますので、色々なメーカーを比較して選択するといいでしょう。
壁や天井を新しくするなら、位置を変えたり、複数の照明を設置したりすることも考えてみてはどうでしょう。光を天井や壁に反射させる間接照明を取り入れることにより、穏やかで温かみのある空間になり、リラックス効果が期待できます。立体的に奥行きや高さが強調されるので、部屋を広く感じさせることもできます。ソファやベッドの後ろの床面に置くだけで間接照明の効果が得られる器具もあります。ダウンライトやペンダントなどいくつかの照明を組み合わせる場合、電球の色は揃えるか、リモコンで調色できるものを選ぶといいでしょう。
その他、人感センサーやタイマー付き照明、最近では消臭機能付きや、スピーカー付き照明、スマートフォンで操作できる照明など多機能な器具も発売されています。
建物の構造上取り付けのできない場合や、器具により電気代も変わる場合もありますので、事前にリフォーム業者とよく相談をしておきましょう。
2019年08月09日現在