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すまいのお悩みQ&A
すべての質問
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Q. 長年住まない住宅の活用方法
父が他界した時に築３０年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。
A.実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）の｢マイホーム借上げ制度｣を利用する方法があります。
この制度は、JTIが、原則５０歳以上の方の自宅を、終身（終身型）あるいはあらかじめ指定した期間（期間指定型）で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、１人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。
制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和５６年５月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和５６年６月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。
また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の１つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。
2020年11月28日現在
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Q. 空き家を手放す時の契約
住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。
A.個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。
不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。（売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。）なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。
もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の１つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題（雨漏り、シロアリなど）が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。（すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。）空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル（０７８－６４７－９９８８）までご相談ください。
2020年09月15日現在
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Q. 耐震改修工事の費用について
補助制度を利用して耐震改修工事の実施を考えていますが、工事費が300万円かかります。貯蓄がないため、補助金を受け取る前に、工事費全額を自己負担で業者へ支払うことが難しく困っています。
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Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点
現在住んでいる賃貸住宅を退去し、別の賃貸住宅に引越ししたいと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？
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Q. 賃貸住宅の原状回復費用について
「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
A.原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。 契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。 費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）2020年06月30日現在
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Q. 住宅の耐震性を上げるには
両親が住む実家は阪神・淡路大震災で被害を受けました。倒壊は免れましたが、また大きな地震が起こった時のことを思うと不安です。耐震補強すれば、安心して住めると考えているのですが、どのように進めればいいのでしょうか。
A.建物の倒壊は免れたとのことですが、やはりダメージは受けていることでしょう。
お考えのように、耐震補強工事を行い、耐震性を上げることは命を守るためにとても重要なことです。
耐震補強工事を行う流れは、①現在の建物が地震に対してどの程度の強さを持っているか、どの部分が弱いのかを調査（耐震診断）。②耐震診断に基づいて弱い部分を補強するなどの設計（耐震補強設計）。③耐震補強設計による工事の実施（耐震補強工事）。となります。
それぞれの段階で専門家への依頼が必要ですが、耐震補強に関し実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。
2020年04月28日現在
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Q. マンションの大規模修繕工事について
築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。
A.大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画～実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。
すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。
2019年08月09日現在
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Q. 住まいのリフォーム時の照明プランについて
現在住んでいる家をリフォームし、この機会に照明器具も変えようと思っています。照明プランを考える時のポイントを教えてください。
A.リフォームの見積を依頼する際、設備や内装ばかりに目が行きがちですが、予算などの理由で照明器具を新しくすることをあきらめてしまうと、完成後その古さが目立ち、後悔することがあります。電気配線工事はリフォーム工事が始まって早期の工程で行われるので、設計段階で照明プランをよく検討し、リフォーム業者に希望を伝えておくことが大切です。
今設置している場所に照明器具だけを新しくしてもメリットはあります。例えば蛍光灯や白熱灯をLED照明に変更すると、照明器具の寿命が長くなり消費電力も抑えることができます。また光に赤外線や紫外線をほとんど含まないので、虫が集まりにくく、色あせも起こしにくいという特長もあります。LED照明は発売当初に比べかなり価格が安くなり、デザインも豊富になっていますので、色々なメーカーを比較して選択するといいでしょう。
壁や天井を新しくするなら、位置を変えたり、複数の照明を設置したりすることも考えてみてはどうでしょう。光を天井や壁に反射させる間接照明を取り入れることにより、穏やかで温かみのある空間になり、リラックス効果が期待できます。立体的に奥行きや高さが強調されるので、部屋を広く感じさせることもできます。ソファやベッドの後ろの床面に置くだけで間接照明の効果が得られる器具もあります。ダウンライトやペンダントなどいくつかの照明を組み合わせる場合、電球の色は揃えるか、リモコンで調色できるものを選ぶといいでしょう。
その他、人感センサーやタイマー付き照明、最近では消臭機能付きや、スピーカー付き照明、スマートフォンで操作できる照明など多機能な器具も発売されています。
建物の構造上取り付けのできない場合や、器具により電気代も変わる場合もありますので、事前にリフォーム業者とよく相談をしておきましょう。
2019年08月09日現在
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Q. 団地に住みませんか？
4歳と1歳の子供がいる4人家族です。子供を育てるのに自然環境の良い所に引っ越そうと思っています。団地暮らしが見直されていると聞きますが・・・。
A.団地の過疎化が言われて久しいですが、最近若い人を中心に団地暮らしの人気が高まっています。理由としては住居費が安く緑や公園等、子育てに良好な環境ということもありますが、加えてリノベーションのし易さとコミュニティの魅力でしょう。
団地は供給主体によってUR都市機構、住宅供給公社、公営（市営住宅等）、民間等に分かれますが、これらの中で中古分譲住宅のプラン、設備、内装をライフスタイルに合わせてカスタマイズするリノベーションが増えています。
元々のシンプルな間取りを活かして間仕切りや設備を全て作り変えるケースや、古い部分を一部アレンジしたり様々です。また賃貸住宅でも家具、設備メーカーとコラボして什器を揃えたもの、DIYで好みの内装に設えられる住戸や、隣接２住戸を併せ90㎡程のゆとりある間取りもあるようです。これに加えて「人が集まってすむ」コミュニティの価値が見直されています。
いろいろな世代、多様な職業、経験を積んだ人達が協力し助け合うことで、より楽しく充実した生活が可能となります。
例えばUR都市機構の事例では、敷地内の空き地を利用して農場を作り、高齢者や子供たちが一緒に野菜作りや収穫、近隣市場での直売を行うことで世代間、地域間の交流が生まれ団地が活性化しているとのこと。
他にも季節のイベントや文化教室、カフェ等はよく知られていますが、最近は子供食堂や保育園の送迎シェアといった子育て支援の活動も始まっている団地があるそうです。
阪神・淡路や東日本大震災を経て人々の絆やコミュニティが強く意識されだしましたが、団地暮らしでその良さを実感できるのではないでしょうか。2018年12月25日現在
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Q. 寒い冬をわが家で健康に過ごすために
秋が深まり、朝夕の冷え込みが一層厳しくなってきました。これから迎える寒い冬をわが家で健康に過ごすために、どのようなことに気をつければいいですか。
A.日本の家は「寒い」と言われます。それは、「家のつくりやうは夏をむねとすべし」と徒然草に書かれているように、日本の家づくりが、夏の暑さ対策に重きを置かれてきたからと言われています。また、日本人は寒さを我慢しがちですが、室温の低さには大きな健康リスクがあり、元気で暮らすためにすまいの寒さ対策は重要です。
寒冷地を除き日本の家では冬の間、居室は暖房しますが、トイレ・洗面・浴室などは北側に配置されている上に暖房をする習慣はあまりないので、居室との温度差がかなりあります。真冬ではその温度差が10度にもなると言われています。トイレに行こうと暖かい部屋から廊下に出たとき、ぶるぶるっとしますがこれはヒートショックといって大きな温度差によって血圧が急激に変化し、脈拍が早くなったりして体に悪影響を与えます。ヒートショックは、心臓に大きな負担をかけるため、高齢者や高血圧の人にとっては、心筋梗塞などの原因になり、冬場はこれが原因でなくなる方も多くなっているので、気をつけなければいけません。
2018年11月17日現在
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Q. 我が家のブロック塀はだいじょうぶ？
大阪府北部地震後ブロック塀が話題になっていますが、我が家も１ｍほどのブロック塀に囲まれているので心配しています。家と同じ40年以上前のもので、道路側では擁壁も含め２ｍを超えるところもあります。これまで危険だと思ったこともありませんでしたが、報道を見ているとどうにかしないと、と思っています。
A.まずは、ブロック塀の点検をしてください。点検項目は、
①塀は高すぎないか。（地盤から2.2ｍ以下。組積造の場合１.２ｍ以下）
②塀の厚さは十分か（２ｍ以下の場合１０㎝以上、高さが２ｍを超える場合は１５㎝以上。）
③控え壁はあるか。（高さが１.2ｍ超の場合塀の長さ３.４ｍ以下ごとに、高さの１/５以上突出した控え壁が必要。）
④基礎はあるか。（コンクリートの基礎があるか。基礎の根入れ深さは30cm以上。）
⑤塀は健全か。（傾き、ブロックや目地にひび割れがない。）
⑥塀に鉄筋は入っているか。
などですが、ひとつでも不適合の項目がある場合は、危険な状態です何らかの改善が必要です。④⑤⑥などは、目視だけでは確認することが難しいので専門家に依頼することをお勧めします。
ご相談の内容では、道路側の塀が擁壁も含めるとずいぶん高く、ひび割れも発生しているようなので危険な状態だと思われます。急いで専門家への点検依頼と同時に、歩行者への注意表示をし、塀に近づけないような対策も行ってください。
ブロック塀の所有者の皆様は、早急に安全点検を行い、その結果危険性がある場合には、補強や撤去工事を行いましょう。特に道沿いに危険な塀がある場合は、まず先に歩行者へ塀に近づかないよう注意を促す看板や、立ち入れないようロープを張るなどケガ人の出ないようにすることが大切です。
また歩行者は、地震の揺れを感じたら、ブロック塀には近寄らないということも普段から心掛けておきましょう。
自治体によっては、危険な塀の撤去費用の一部を補助する制度があります。補助の対象となる条件や補助金額などは自治体によって異なりますので、まずはお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください。
2018年11月02日現在
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Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは？
築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。
A.建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。
一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。
ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。
しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、区分所有者総数および議決権総数の各４分の３以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。
普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。
様々なトラブルは、日頃の備えで防止できるものもあります。神戸市では、すまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。神戸市民の方のすまいに関するご相談やお悩み事に無料でアドバイスしていますので、ご利用下さい。
2018年09月07日現在