すまいのお悩みQ&A

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Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる？

中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。
A.
原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。

ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。

このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。

すまいるネット／既存住宅現況検査の補助制度
2018年02月14日現在
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Q. 中古住宅購入で気をつける点は？

中古住宅を購入予定です。近日中に引渡しの立会いがありますが、どこに気をつけたらいいですか？
A.
瑕疵があるかどうかについて、契約書面の記述と物件の目視確認の両方のチエックが必要です。

不具合があった場合にどちらが対応するかなど、購入後のトラブルを防ぐためにも大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

また、目視確認は「もともと頑丈に造られているか」「建物に傷みはないか」「定期的に修繕が行われているか」という視点でチェックし、売主から建物新築時の設計図面やこれまでの修繕の記録などを見せてもらいましょう。できれば、建築の専門家に立ち会ってもらった方がいいでしょう（特に床下、天井裏部分）。

また、マイホーム購入のための最低限知っておきたい知識を集めたガイドブック「不動産売買の手引き」もご参照ください。
・一般財団法人不動産適正取引推進機構／啓発助言（手引等）
2018年02月14日現在
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Q. 新築住宅の床のキズを新品に交換してほしい。

購入した住宅の床にキズがあり、新品に取り替えてほしいと交渉中です。業者は、許容範囲だから補修させてほしいというのですが、しかたがないのでしょうか。
A.
一般に、建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同様の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

キズの程度にもよりますが、床のキズは機能的な不具合とまでは言えないので、新品に取り替えてもらうのは難しいでしょう。どのように補修してもらうかは、売主（または工事監理者）とよく話し合ってください。ただし、一方的に言いたいことを主張するばかりでなく、できるだけ冷静に話し合って気持ちよくきれいに補修してもらうように折衝してみてください。
2018年02月14日現在
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Q. 土地売買契約の解約で手付金は返還される？

建築条件付きの土地売買契約を締結し、手付金１００万円支払済み。建物の請負契約を前提に何度か打合せをしていましたが、諸事情により解約しなければならなくなりました。手付金は返還してくれますか？
A.
土地売買契約書で解約時の手付金返還についての記述を確認しましょう。契約書に解約時の売主の返還義務があれば手付金を返還してもらうことが可能です。契約書に特段の定めがなければ、土地の所有権移転登記などの履行の着手"前"なら、手付放棄（手付流し）をすれば解約が可能と思われます。

しかし、土地の所有権移転登記済みなど履行の着手"後"であると、売主から違約金を請求される可能性もあります。また、建物について何度か打合せをしているので、打合せ費用を請求される可能性もあります。

いずれにせよ、建築条件付きの土地売買契約は、建物概要・金額が未確定のまま契約を締結するというリスクを買主は背負いますので、建物の請負契約が締結に至らなかった場合の、解約条件・手付金・違約金などの条項は十分注意して確認しておくことが大切です。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの？

ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか？
A.
ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除（解除条件）したり、契約を解除することができる（解除権の留保）という条件を取り交わすことをいいます。

ローンが承認されなかった場合は、無条件で契約の解除となり、手付金が支払済であったとしても買主に返還されます。

ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。
2018年02月14日現在
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Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

重要事項説明書の見方を教えてください。
A.
宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 手付金は契約解除しても返してくれる？

契約解除の際、手付け金は返還されるのですか？
A.
転勤などのために契約を解除する場合は自己都合になるため、手付金を放棄することになります（「手付解除」といいます）。なお、すでに売主から引渡しを受けていたり、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は、手付解除はできませんので、違約金を支払って契約を解除することになります。

このように、自己都合による契約解除となると、それなりのペナルティーを負うことになりますので、契約を締結する前に慎重に検討しましょう。
2018年02月14日現在
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  契約
Q. 現地調査のチェックポイントは？

宅地の購入を検討中です。現地調査のチェックポイントを教えてください。
A.
現地調査のポイントは、まず、現地への行き方です。通常の交通機関を使って最寄駅やバス停を確認しながら現地に行くことや、曜日・時間・天候等が違う状況で二度以上出向いたり、近所や地元の人にもいろいろ話を聞いてみたり、たくさんの人と一緒に行くことなどがあげられます。

現地の宅地では、境界や地形・地盤、建物の予定位置、道路とのすりつき、上下水道やガス供給設備などをチェックしましょう。道路や隣接地などの周辺の住環境、買物・病院・公共施設などの生活利便施設も確認が必要です。

なお、現地には、広告・地図・巻尺・カメラ・メモ用紙などを持っていくとよいでしょう。

以上のように、自分の目と足で確かめることが大切ですが、売主または仲介業者に納得いくまで説明を求め、自分で調査したことと説明内容が一致しているかどうかも確かめましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 物件広告の見方、ポイントは？

建売住宅の購入を計画していますが、物件広告・チラシを見るときのポイントはどこですか？
A.
正確で情報量が多い広告がよい広告です。細かな文字で書かれているので骨が折れますが、根気よく、物件概要・周辺環境・利便施設・公共機関・交通手段などを見ましょう。チェックするポイントとしては、宅建業者の取引形態・免許証番号、交通の利便性、販売価格、前面道路、土地の権利関係、地目、ローン、法令に基づく制限、建築確認や許可番号です。

広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしてください。

・不動産ジャパン（（公財）不動産流通推進センター）
／不動産広告の見方
2018年02月14日現在
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Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる？

工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか？
A.
建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

その上で、明らかに施工業者のミスだったり，設計図書通りに施工されていない場合などは，補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか，契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥（法律上「瑕疵（かし）」と呼びます）について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。
2018年02月14日現在
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Q. 工事監理とは何ですか？

工務店で住宅を建てる予定ですが、工事監理者ということを耳にしました。工事監理とはどういうことですか。
A.
工事監理とは，住宅の建設工事が始まる前にあらかじめ定めた「工事監理者」（建築士）が，設計図面どおりに工事が行われているかをチェックする仕組みのことです。建築主は工事期間中ずっと見ているわけにもいかないので，建築主に代わってチェックしたり，工程の管理をするとともに，現場で何か問題が起こった際にはその解決方法を指示します。

一定規模以上の工事をする際には工事監理者を選定することが建築基準法により義務付けられています。選定義務のない規模の住宅の場合でも、追加費用はかかりますが信頼できる工事監理者を選ぶことが安心につながります。

すまいるネットでは、「すまいるパートナー」(建築士事務所、建設業者選定支援システム)という建築士事務所名簿を備えていますので、工事監理者選びの参考にしてください。

すまいるネット／すまいるパートナー（選定支援システム）
2018年02月14日現在
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Q. 地鎮祭はしなければだめ？

　最近では「地鎮祭」は簡略化されたり，都会では行わないところも多いと聞きますが，地鎮祭はしなければいけないものなのでしょうか？
A.
「地鎮祭（じちんさい）」とは、一般的には「工事に着手する前に行う，工事の無事を祈る儀式」だと言われており、安全祈願祭と呼ばれることもあります。地鎮祭の実施は法的に義務付けられているわけではありませんので，しなければいけないというものではありません。最近、住宅の場合は省略することも多くなっています。

一つの住まいづくりに関わる人々が、工事の無事や関係者の安全を祈り、続けてきている慣習ですので、実施するかどうか、皆さんとよく話し合って決めることが大切ではないでしょうか。
2018年02月14日現在
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