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すまいのお悩みQ&A
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Q. バリアフリー改修をしたい。どこの業者に頼めばいいでしょうか？
私も主人も元気だったので、バリアフリー改修は必要ないと思っていましたが、ある朝、腰痛で寝床から起きられない状態になりました。その後、リハビリをして歩けるようになりました。しかし、階段などの昇り降りが不自由で、いつ転倒するか心配です。今後、住宅のリフォームにあわせ手すりの設置を考えています。最近、悪質なリフォーム業者に騙された方の話も聞いているので、こんな工事はどこに頼めば良いですか？（60歳代女性）
A.高齢者の事故調査（国民生活センター）によると、高齢者が事故にあう原因のうち階段等から転落･転倒するなど住宅内によるものが77％に上ることが報告されています。高齢者にとって住宅のリフォームにあわせバリアフリー改修することは、事故防止（転落・転倒）に繋がります。他にも、家の中のバリアを無くし動きやすくすることで、身体機能の維持に役立ちますし、介護が必要になった場合も、介護者の負担が軽減されるというメリットもあります。また、リフォーム業者は、工事の見積り金額だけでなく、対応の丁寧さや完成後のメンテナンスまで含めた総合的な視点で選ぶ必要があります。依頼主の要望を親身になって聞き、事前の調査や話し合い、説明に十分な時間をとってくれるかどうかが大切です。すぐに工事を迫る業者は要注意です。地元業者なら、近所の評判や口コミ情報なども参考になります。複数社のプラン・見積もりを比較することも大切です。
すまいるネットでは、リフォームを考える方のため、選定支援システム（すまいるパートナー）を設け、建築士事務所・建設業者の情報提供や選定のお手伝いをしています。
2018年02月14日現在
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Q. 上階からの音が気になる。フローリングをもとに戻してほしい。
上の階の方が床をフローリングにしてから、こどもが飛び跳ねるたびに、音が気になりだしたのですが、もとに戻すように要求できますか？
A.フローリング化による階下への騒音は悩ましい問題ですが、管理組合規約でフローリングを禁止しているのでなければ、もとに戻すように要求することはできないでしょう。受忍限度を超えるような騒音であれば、民法でいう不法行為となり、損害賠償を請求することも可能ですが、受忍限度を著しく超える音でなければ、不法行為とはなかなか認められないと思われます。
けんかを売っても仕方がありませんから、おだやかに、少しでも音を吸収するように厚手のカーペットを敷いてもらうようお願いしてみてはいかがでしょうか。それと、不思議なものですが、親しくなれば、「あれは○○ちゃんの足音か」で済ませられる気持ちになることもあります。お互いにいいお付き合いを心がけてください。
2018年02月14日現在
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Q. 空き家を相続したけど、遠方だし管理できない。解体をしたい。
Ｑ：実家の母親が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。古い家屋が建ち並ぶ地域にあり、遠方に居住しているため、管理が行き届かず外壁の一部が崩落しています。ご近所に迷惑をかけないように解体を考えていますが、あまり費用をかけられません。なにかよい補助制度はありませんか。以前、ここは密集市街地だと聞いたことがあるのですが・・（60代男性）
A.Ａ空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。 神戸市内の、木造建物が密集する密集市街地（灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水）では、昭和56年5月以前に着工された木造建物を対象に、解体費の一部を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。また、これらの地区内で、２階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。 これらの制度は、地震時等の火災でも燃え広がりにくいまちづくりを推進するために神戸市が設けたものです。安全・安心なまちをつくるため、密集市街地ではこれらの制度を活用してみてはいかがでしょうか。 神戸市内の補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。
2018年02月14日現在
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Q. 賃貸住宅を退去するときに注意することは？
Ｑ念願のマイホームを購入し、５年住んでいた賃貸住宅を退去しようと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？（３０歳代夫婦）
A.Ａまず、賃貸借契約書を確認しましょう。貸主または管理会社に退去する通知を提出しなければなりませんが、いつまでに通知しなければならないか契約書で決められている場合があります。また、契約時に敷金を支払っている場合は、返還についても確認しておきましょう。契約書に、原状回復費として「鍵の交換代」「ハウスクリーニング代」等が敷金から差し引かれることが記載されている場合もあります。契約書を確認の上で、退去通知の方法や退去日、鍵の返却方法、退去時の立会いなどについて調整していきましょう。
また、電気・水道・ガスなどの停止手続きや自分で手配したインターネットの引き込みなどは忘れずに元に戻しておきましょう。引越しにともない出るゴミ等もルールに基づいて処分する必要がありますので、早めに計画を立てましょう。
Ｑ「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？
Ａ契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。
まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。
費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2018年02月14日現在
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Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は？
Ｑ中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。（３０代、女性）
A.Ａ中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。
「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用（例えば、事務所等事業用など）の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。
マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。
2018年02月14日現在
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Q. マンションのリフォームで注意することは？
Ｑ築２５年の分譲マンションの１室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。（４０歳代、男性)
A.Ａマンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。
いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。また、「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分（専用使用部分）であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。
その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。
工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 住まいの防犯対策って何をすればいいの？
Ｑ近所で空き巣被害があったと聞き、わが家も被害を受けないか心配です。どのような防犯対策をすればいいですか？また、日頃から気をつけることはありますか？（４０代女性）
A.Ａ住まいでできる防犯対策としては、まず、犯罪者が住宅へ接近・侵入しづらい状況をつくることが大切です。たとえば、周囲の見通しを良くして建物の内外から監視が行き届くようにすることや、門扉や塀を設置して敷地や建物に近づきにくくすることなどが考えられます。また、駐車場の屋根や倉庫がある場合など、犯罪者は２階の窓から侵入する可能性もありますので、２階への足がかりになるものを置かないようにしましょう。その他にも、窓に補助錠、面格子、シャッターなどを取り付けたり、窓ガラスを防犯合わせガラスに替えることや、警備会社等のセキュリティシステムを設置する方法もあります。
防犯合わせガラスは、２枚の板ガラスに中間膜をはさみ強い衝撃などで破損した場合も、破片が飛び散らず貫通しないため、屋内に侵入しづらい構造になっています。網入りガラスはワイヤーが入っていますが、これは火災時に熱でガラスが割れても破片が脱落せず延焼を防止するためのものであり、破壊行為には弱いため、防犯性を高めるのであれば、防犯合わせガラスに取り替えることが有効です。
日頃から気をつけることとしては、郵便受けや植木鉢の下に置き鍵をしない、外出時や就寝時に必ず戸締りをすることなどがあります。
また、お住まいの地域でできる防犯対策としては、隣近所同士で外出時には不在を伝えあい、普段見かけない人に対して声かけ等を行うのも犯罪防止に有効です。さらに、地域住民で協力しパトロールなどの自主防犯活動や、門灯・玄関灯を終夜点灯するなど、地域全体で犯罪者が寄り付きにくい街づくりを進めることも大切です。
2018年02月14日現在
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Q. 耐震診断を受けたけれど、これからどうしたらいいの？
神戸市で無料の耐震診断を受けたところ、1階東西方向が「0.6」で弱いといわれました。我が家は木造2階建ですが、今後どう対処したらいいでしょうか？（神戸市在住60代男性）
A.耐震診断は、古い構造基準（特に昭和５６年以前）で設計された建物を、今の耐震基準に照らし合わせて、どのくらいの耐震性があるかを調べるものです。診断は、階別、方向別に評価します。各階及び方向ごとに壁の強さ（保有耐力）を集計し、その値が大地震で倒壊しないために必要とする強さ(必要耐力)以上であるかを判定します。
まず、柱で囲まれた壁の材質や筋かいの有無、基礎、柱の取り付け状態などで壁の強さを算出します。加えて、壁の配置バランスや、屋根や外壁の劣化状況などにより減点した値が建物の持つ耐力です。一方、大地震でも倒壊しないために必要な耐力は、面積、形状などから階ごとに算出します。この必要な耐力に対して、評価する建物の持つ耐力の割合を上部構造評点といい、階別、方向別に算出したもののうち最小の値で総合評価を行います。総合評価では、1.5以上を『倒壊しない』、1.0以上?1.5未満を『一応倒壊しない』、0.7以上～1.0未満を『倒壊する可能性がある』、0.7未満が『倒壊する可能性が高い』と判定しています。
相談者様の診断書では、1階東西方向が最も小さい値の0.6のようですので、総合評価が0.6となっています。これは、今の耐震基準のおおよそ60％の強さとなり、大地震で『倒壊する可能性が高い』状態です。
対策としては、住宅の南側はどうしても窓を多く設けたいので、壁が少なくなり東西方向に弱い結果となる傾向があります。今ある壁に筋かいを入れ強くしたり、南側の窓を小さくして壁を作るなど様々な補強方法が考えられます。どのような補強が有効か、建築士とよく相談してみましょう。
神戸市では、耐震改修工事を実施中のお宅を見学する、耐震改修オープンハウスも不定期で実施しています。ご希望の方は「すまいるネット」までご連絡ください。また、この耐震診断や耐震改修工事に対して、兵庫県や各市町で様々な補助制度がありますので、ぜひこの制度を利用し家族の安全に努めましょう。
2018年02月14日現在
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Q. DIYにチャレンジしたい！そのときに注意することは？
築12年の中古住宅を購入しました。ＤＩＹ(DoItYourself＝自分自身でする)によるリフォームにチャレンジしてみたいのですが、何から手をつけていいのかわかりません。ＤＩＹするにあたって、どのようなことに気をつけたらよいか教えてください。（３０代、女性）
A.最近、中古住宅を購入して、ＤＩＹでリフォームすることが人気となっています。マイホーム取得の費用を抑えられ、リフォームにより間取り等の自由度が高まることがメリットとしてあげられます。では、中古住宅をＤＩＹでリフォームする際の注意点をご紹介します。
・自分で作業する部分と専門家に依頼する部分を分ける
ＤＩＹによるリフォームと言っても、建築関連の専門家に依頼した方がいい（或いはしなければならない）部分があります。例えば、キッチンの交換を行う場合には、電気工事或いはガス工事が発生しますが、それぞれの専門業者に工事を依頼する必要があります。また、間仕切壁を撤去する場合は、構造上問題が無いか建築士に確認してもらった方がいいでしょう。まず初めに、専門家に依頼する部分と、自分で作業できる部分を分けて考えてみましょう。
・空間の特徴に合った材料を選ぶ
水がかかりやすい場所や日当たりが強い場所をリフォームする場合は、それらの影響に耐えられるかどうかを確認して材料を選ぶことが大切です。例えば、キッチンや洗面所など水がかかりそうな場所では、耐水性・防水性があるかどうか、よく日の当たる場所では、太陽光による熱や紫外線に耐えうるかなどを確認した上で、その場所に適した材料を選びましょう。
・マンションの場合は管理規約の確認を
マンションの住戸で専用使用されている共用部分（例えば、窓枠,玄関扉等）を改修する際は、改修の可否、費用負担について管理規約を確認しましょう。また、専有部分（例えば、住戸内の内装等）を改修する際も、管理組合への届出が必要な場合が一般的です。共用部分と専有部分の区分等を含めて管理規約を確認し、不明な点があれば管理組合に問い合せてみましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 地震に備えて、今できる住まいの備えは？
先日鳥取で起きた地震の際には、家の中にいたのですが、かなり揺れを感じましたし、もっと大きな揺れだったらと思うと、怖くなりました。今できる備えにはどんなものがあるのでしょう。
A.将来、発生する確率が高いとされる「南海トラフ巨大地震」では、大きな横揺れが数分間続くといわれています。家の中の被害を最小限に抑えるために、日頃から安全な住まい方をしておくことが大切です。
まず、すぐできることのひとつに「住まいの整理整頓」があります。背の高い家具の上に、重いものを積んでいませんか。揺れで落ちてきた時を想像してみてください。大きくて重いものはできるだけ家具の下のほうに収納することで、重心が低くなり家具の転倒対策にもなります。
また、廊下などに物が置いてあると、普段は避けて歩けても、あわてた時にはつまづいて転倒してしまうかもしれません。要らないものを処分し、すっきりした空間で暮らすことは、災害時に被害を小さくするための備えでもあります。
次に見直してほしいのは、「家具の配置」です。寝ている場所の近くに、倒れやすい家具や落ちやすいものを置いていないでしょうか。また、室内のドアの近くの家具は、もし倒れても逃げ道をふさがない位置にあるでしょうか。食器棚などのガラス戸は、割れて飛散すると避難や後片付けの際に非常に危険です。飛散防止フィルムを貼ることで、対策になります。
そしてやはり、「家具の固定」が有効です。Ｌ型金物などで柱や壁に家具をネジで固定する方法と、つっぱり棒や耐震マットなどで壁に穴を開けずに固定する方法があります。固定効果は、Ｌ型金物でネジ止めするほうが高いので、こちらをお薦めしています。ただし壁に固定する場合は下地のない所では効果がないので、注意が必要です。神戸市では、取り付け工事費に対する補助制度があります。詳しい条件等はすまいるネットにお問合せください。
見落としがちなのが、キャスターつきの家具の危険性です。大きな横揺れで動きまわり、他の物を破損してしまう可能性もあります。特に普段動かさない重量のある家具やピアノなどは、固定用の受け皿や専用の器具などで対策しておきましょう。
ほかにも、さまざまな災害に備えて今できることがあります。神戸市の防災ポータルサイト「ＳＯＮＡＥｔｏＵ？（備えとう？）」には、イラストなどで分かりやすく紹介されていますので、参考にされてはいかがでしょうか。
・神戸市危機管理室／SONAEtoU？（KOBE防災ポータルサイト）2018年02月14日現在
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Q. 耐震診断の勧誘があったけど、信用して大丈夫？
先日、「市役所からの依頼で電話しています。耐震診断をしませんか」という電話がありました。最近地震が多く不安に思っているところでしたので、耐震診断を受けておきたいのですが、信頼できる事業者でしょうか？
A.最近、突然、耐震診断や耐震改修工事を勧誘する電話や訪問があったという相談が増えています。国や兵庫県・神戸市は民間事業者へ依頼してご質問のような勧誘活動は一切行っていません。国や県・市の名を騙る勧誘には、十分ご注意ください。
住宅の耐震診断については、民間事業者が、チラシの投函や訪問、電話などによる勧誘を行い、無料の耐震診断を行っている場合があります。耐震診断を行うには、本来、診断員の人件費などの経費を要しますが、補強工事の受注を目的とした営業活動の一環として無料で行っている場合もあります。診断を依頼するかどうかは、ご自身の判断になりますが、必ず事業者の資格・免許、経歴・実績、所属団体などについて確認するなど、十分注意し、納得したうえで依頼するようにしましょう。また、少しでも不安に思うようなところがあれば、安易に訪問を受ける約束などをせず、信頼できる相談窓口に問い合わせてみましょう。
2018年02月14日現在
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Q. 実家を相続したけど、遠方で管理できない。どうしたらいいの？
ひとり住まいの母が亡くなり、空き家になった家を一人娘である私が相続しました。空き家を放置しておくわけにはいかないと思っているのですが、結婚後遠方に居住しているため、なかなか見に行けません。近隣の方に迷惑をかけていないか、また放火や不審者の侵入など、防犯の面でも心配です。（50代女性）
A.平成25年住宅・土地統計調査（総務省）によると、神戸市内の空家数は10万8千戸、空家率は13.1％と報告されています。人口減少、高齢化、核家族化の現代において、空き家が大きな社会問題となっています。
家は人が住まなくなり空き家になると、あっという間に傷みはじめます。換気不足による湿気やカビの発生が主な原因です。また、瓦などが割れた時は、雨漏りが発生し、損傷が拡大します。家の傷みに加え、家の隙間や床下に動物が住み着いたり、不審者の侵入や、ゴミを不法投棄されるというリスクもあります。更に、火災や、屋根瓦や外壁の崩落など、近隣の方に被害を与えてしまうこともあります。空き家は定期的に掃除、通風、通水、庭の除草、ポストに溜まったチラシの回収など、月に１回程度は管理に行くことが理想です。ただ、居住地から遠かったり、ご自身で管理し続けることが困難な場合は、事業者へ管理を委託するのもひとつです。また、緊急の際や異常があった時は、地元の自治会や近所の方に連絡をしてもらえるような関係づくりも大切です。
2018年02月14日現在
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