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すまいのお悩みQ&A
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Q. リフォームをするときのルールってあるの？
２階建ての中古の家を購入し、外壁と１階にあるキッチン回りをリフォームしようと考えています。建物には法律で決まった基準があると聞いたことがあります。どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。
（４０歳代、男性)A.リフォームの時に気をつけないといけない法規制はたくさんあります。今お考えの外壁を張り替えるときには、外壁の性能に注意しなければいけません。お住まいの地域（防火地域、準防火地域等）によっては、火災時に火が燃え広がらないように、外壁や軒裏（のきうら）に燃えにくい材料を使うことが義務付けられている場合があります。例えば、外壁をあたたかみのある木材にしたいという時には、法律で決められた仕様にするなどの対策が必要です。その他にも、断熱改修のために、窓のガラスを入れ替えようとする場合には、それらの地域では網入りのガラス窓にするなど、火災時に火を遮る性能にしなければならない場合があります。
続いて、キッチンについては、火気を使用する（ガスコンロのあるキッチンなど）際に、室内の壁・天井の仕上げを燃えにくい材料で仕上げる必要があります。また、換気扇の入れ替えにおいては、火気の不完全燃焼を防止するため、換気量が低下しないように、給気口が確保できているかチェックしなければなりません。外壁の張替えやクロスの張替えで給気口を塞いでしまわないようにしましょう。その他にも、神戸市では、キッチンに住宅用火災警報器の設置が義務付けられていますので、取り付け忘れのないよう注意してください。
リフォーム工事のときには、工務店さん任せにせず、ご自身でもチェックしてみることが大切です。これらの規制は、ご自身・ご家族の命を守るだけでなく、街全体を火災から守ることにもつながりますので、不安な場合は、建築士や、すまいるネットに（神戸市外にお住まいの場合は各市役所に）相談してみるとよいでしょう。
2018年02月14日現在
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Q. 住宅ローンで気をつけるポイントは？
住宅の購入を考えています。住宅ローンを利用するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。（30代・男性）
A.住宅ローンを利用する際に気をつけるポイントには、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の３つがあります。「借入金額」は、購入物件の金額や頭金の額によって変動しますが、「いくら借りられるかではなく、いくら返せるか」で決定することが重要です。「返済期間」は、将来の収入や支出などを考えて、何歳で返済を完了したいかで決定します。「借入金利」については、金融機関で様々な種類があり、大きくは「固定金利」と「変動金利」があります。「固定金利」は返済期間中金利が変わらず、「変動金利」は市場金利の変動に合わせて金利が変わります。返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的な視点で利用するローンや、返済プランを決定することが重要です。
固定金利と変動金利には、それぞれのメリット、デメリットがあります。「固定金利」は、当初の金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても、返済額が変わらないというメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額に反映されないのがデメリットです。「変動金利」には、固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は、当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、終了後は返済額が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は、通常金利情勢に伴って半年ごとに金利が見直され、５年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の１．２５倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば利息は減少する反面、金利が急上昇すれば利息が大幅に増加する恐れがあります。すまいるネットでは、住宅ローンに関する相談も受け付けていますので、ご活用ください。
2018年02月14日現在
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Q. マンション大規模修繕って管理組合は何をしたらいいの？
入居後12年目を迎える分譲マンション管理組合の役員です。この度、設備担当理事を引き受けました。来年は大規模修繕工事の実施予定年度になっており、前理事より引き継ぎを受けましたが、中身がよくわかりません。大規模修繕工事の管理組合理事の役割を教えてください。（男性45才）
A.大規模修繕工事は、区分所有者全員の財産であるマンションの資産価値の維持、向上を図るために行うものです。入居後12年も経つと、屋上防水、建物外壁の仕上げ材料などに劣化が見受けられると思います。何もしないでおくと、雨漏りの原因となります。区分所有者はご自分の資産の状況を知っておくことが大切です。そのためには専門家に依頼して、建物の状況を調査し把握する必要があります。そのうえで大規模修繕を実施することになります。
管理組合理事の役割は、この大規模修繕工事の実施についての方針案の作成です。実施方法は、大きく分けて3種類の方法が考えられます。
一つ目は、お住まいのマンション管理会社に大規模修繕工事を依頼する方法、二つ目は、大規模修繕工事を建設会社や工務店に依頼する方法、三つ目は、建築設計事務所に建物の劣化診断の調査を依頼、その後、大規模修繕工事の設計、施工会社を入札等で決定し工事を実施する方法です。
ただし、依頼する専門家や建設会社の選定・決定は役員の方々だけで決定するものではありません。区分所有者の方々へ情報提供をしつつ、複数の専門家や建設会社等を選定し提案等を受け、総会の決議を経て公正に企業を決定することが重要です。
なお、区分所有者に建築の専門家がおられる場合でも、大規模修繕工事は多額の費用を使うことになるので、その方に依頼をすると、逆にその方に負担がかかる場合がありますので注意してください。
このように、管理会社へ依頼するにしても、大規模修繕は、設計事務所・建設会社の選定・決定、工事費用の支出決定まで、管理組合理事の方々の労力は大変なものです。
すまいるネットでは、大規模修繕について、一級建築士がアドバイスをしたり、理事会などで大規模修繕をテーマにお話しすることもできます。
2018年02月14日現在
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Q. 省エネにつながる、夏の暑さ対策は？
例年夏の暑さがひどく、エアコンを一日中つけっぱなしにしていることが多いので電気代が気になります。省エネにつながる、夏の暑さ対策に有効な方法を教えて下さい。（４０歳代、女性)
A.夏の暑さ対策として、最近では高気密・高断熱の住宅が多く見られますが、上手に対策を行なわなければ家の中に熱がこもってしまい、快適な住環境とは言えなくなってしまいます。一般的な木造住宅の場合、「窓」などの開口部からの日差しによる熱の侵入が、実に70%程度とも言われています。そして屋根が熱せられることによる熱の進入は10％程度。もちろん、あたたかい空気は上に向かう性質があるので、建物の上に向かうほど熱はこもりがちになります。また、夏だけでなく冬も同じように、外気の影響を一番受けやすいのは「窓」ということになります。ですから、窓から熱が家の中に入り込むのを防ぐことがとても大切なのです。
窓などの開口部から外気の熱が入り込むのを防ぐ方法として、様々な方法がありますが、ここでは「スダレ」「緑のカーテン」についてお話します。
日射が直接あたる場所では、「スダレ」「緑のカーテン」は効果的です。
「スダレ」は窓に直接取り付けるのではなく、窓や壁面から離して設置しましょう。スダレ自身が日射により暖まり、その熱を建物や窓に伝えない工夫です。建物から離れたところで日射を遮ることで、建物とスダレの間を空気が通り抜け、スダレの熱が伝わりにくくなり日陰効果が増します。更にスダレに少し散水することで、スダレの内側は気化熱で温度が下がります。
「緑のカーテン」は、ゴーヤなどのツル性植物を、窓の外や壁面に張ったネットなどに這わせてカーテンのように覆ったものを言い、植物の蒸散（植物の中の水が気体の水蒸気となって出ていく現象）という働きのおかげで、散水したスダレと同じ効果があります。
この他に「窓ガラス断熱シート」や「複層ガラス」などと併せて使うことでより高い効果が見込まれます。
省エネ対策として、夏の日中は、家庭の電力使用の半分以上をエアコンが占めます。「室温は28℃」を目安に、それを上回らないよう、エアコンや扇風機などを上手に使いましょう。
ポイントとして、１．フィルターをこまめに掃除する２．室外機のまわりに物をおかない３．室外機への日射を遮るなどがあります。「スダレ」や「緑のカーテン」で室外機を覆えば、省エネにつながる効果的な暑さ対策ができます。
熱中症には十分に気をつけて、上手に暑さ対策を行ってください。
2018年02月14日現在
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Q. リフォーム業者ってどうやって選べばいいの？
築20年の戸建て住宅のリフォームを考えていますが、どこに頼めばいいのかわかりません。信頼できるリフォーム業者の選び方を教えてください。（50代女性）
A.Ａリフォーム業者を選ぶ時は、工事の見積り金額だけでなく、対応の丁寧さや完成後のアフターサービスまで含めた総合的な視点で選ぶ必要があります。依頼主の要望を親身になって聞き、事前の調査や話し合い、説明に十分な時間をとってくれるかどうかが大切です。すぐに工事を迫る業者は要注意です。インターネットで業者のホームページを確認し過去の工事の実績などを参考にするのもよいでしょう。地元の業者なら、近所の評判や口コミ情報なども参考になります。
なお、すまいるネットには「すまいるパートナー（建築士事務所・建設業者選定支援システム)」という制度があり、一定の条件を満たした建築関係業者の情報を提供しています。会社概要や過去２年間の実績などが公開されていますので、業者選びの参考にしていただけます。
2018年02月14日現在
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Q. マンション管理について、情報を入手できる窓口はありますか？
築40年目を迎える分譲マンションの管理組合です。この度、理事長になりましたが、第３回目の大規模修繕工事の時期をむかえています。また、管理費の滞納などの課題があります。このようなマンション管理の課題について、情報を入手できるところはありますか。（男性70代）
A.大規模修繕工事も第３回目となると、忘れがちな住宅設備更新の検討も必要になります。住む方の生活に合わせた、電気の容量アップ、階段への手すり設置等の改善工事が必要な場合もあります。
また、管理費の滞納は、そのままにされると管理費の不足などマンションの適正な管理の妨げとなり、回収を図ることは大切な業務です。管理会社に支払の督促業務を委託している場合でも、主体は管理組合ですので、状況の確認やどういった手続きを取っていくかの判断をしなければなりません。
神戸市内にあるマンション約３割が築３０年以上経過した高経年マンションと言われています。上記のような課題に加え、区分所有者の高齢化に伴って、理事のなり手不足など様々な課題を抱えている管理組合も多いことと思います。
マンション管理の様々な課題についての公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について神戸市内の管理組合は、神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）でマンション管理の一般的な相談を行うことができます。皆様からのご相談に、アドバイスや情報提供を行なっています。
2018年02月14日現在
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Q. 今すぐできる家の中の地震対策はありますか？
最近の新聞紙面に「近い将来必ず起きるとされている南海トラフ想定震源となる、和歌山・高知沖ひずみ大」との記事が載っていました。また、熊本・大分地方の地震により、倒れた家や家具が散乱している状態がテレビに放映されると、阪神・淡路大震災の記憶がよみがえります。
今、改めての家の中を見ると、地震が起これば倒れてきそうな大きな家具や冷蔵庫があり、家族の安全確保のため、今すぐできるなにか良い方法はないでしょうか？（５０代男性）
A.熊本・大分地方では、多くの被災者が未だ避難所に身を寄せられており、一日も早く復旧復興が進むことをお祈りします。
南海トラフを震源とする地震は、今後３０年以内に発生確率７０％で必ず到来するとされ、予測では大きな横揺れが続き、住宅そのものが被害が少ない場合でも、家具や家電が転倒して凶器となりケガをしたり、出口や逃げ道がふさがれたために避難や救助が遅れることが心配されます。ご家族の安全を確保するため、ぜひ家具の配置を変えたり、家具の転倒を防ぐため、金物やベルトなどの器具を使って家具の固定をしましょう。万が一家具が転倒した場合でも、自分の安全と避難経路が確保できるように家具を配置することや、家の中のものを整理し家具の数を減らすことなども有効です。
2018年02月14日現在
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Q. 実家が空き家になったけど、今後どうするのがいいでしょうか？
Ｑ去年、母親が亡くなり、実家が空き家となっています。実家に住む予定もないので、賃貸に出すか、売却するかで悩んでいます。税金等もかかるので、なんとかしたいと思っていますが、今後どのようにするのがよいでしょうか？（３０歳代、女性）
A.Ａ空き家が発生する原因で一番多いのが、相続と言われています。
少子高齢化、核家族化等により、年々空き家が増加し、全国で約820万戸（空き家率13.5％）と過去最高を記録しています。（平成25年総務省実施住宅・土地統計調査より）空き家を活用するには、大きく分けて三つの方法があります。
１．自宅として利用する
２．賃貸に出す
３．売却する
ご相談者のように、ご自宅として利用する予定が無いのであれば、賃貸、もしくは売却となります。
賃貸の場合、思い出が詰まった実家を手放さなくてすみますが、貸せる状態へ室内を片付けをしたり、リフォームが必要なケースもあります。また、貸主として借主への所有者責任等も発生します。
売却の場合は、空き家付きで売る、更地にしてから売る等条件によって売り値も変わってきます。いずれの場合も、まずは、信頼できる不動産事業者に相談してみましょう。
相続した空き家については、相続者全員で十分話し合いをし、今後について決めてください。
2018年02月14日現在
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Q. 地震への備え今何をしたらよい？
Ｑ熊本地震での大きな被害には心が痛みます。阪神・淡路大震災当時は大学生でしたが、今は小学生の子供が２人おり、家族を守るためにも地震への備えを考えないといけないと思いました。今何をすべきでしょうか。また、親の家は築４０年も経っており心配です。（40代女性）
A.Ａ阪神・淡路大震災を経験した私たちにとって地震の恐ろしさは言うまでもありません。地震には事前の備えが大切だということを再認識し、地震から命を守るための対策を考えましょう。
避難場所、安否確認方法は確認していますか？近くの避難場所がどこか調べてみましょう。実際に家族で歩いてみるのもよいですね。また、皆が一緒の時に地震が起きるとは限りません。どこで集合するか、災害用伝言ダイヤルなどどんな方法で安否確認をするかについて家族で話し合いましょう。
また、最小限の物を納めた非常用持出し袋を玄関の近くなど持ち出しやすい場所に配置しましょう。水や食料・生活必需品などを、１週間分程度、自宅で備蓄しておくことも大切です。１週間分というと大変だと思いがちですが、日頃から少し多めに購入し、食べた分・使った分を買い足して備蓄していくローリングストックを行えばそれほど難しくありません。
さらに、すまいの地震対策がとても重要です。避難準備が万全でも、地震時の揺れで身を守れなければ意味がなくなってしまいます。
まずは、今すぐできる対策として、家具の位置の点検をしましょう。家族が眠る寝室、皆がくつろぐ場所、料理時に立つ台所など、普段よく居る場所に倒れてくると危険な家具はありませんか？家具の配置の見直しや固定を行いましょう。
また、昭和５６年５月以前着工の住宅は、古い耐震基準で建てられているため、耐震性が低い可能性が高いです。まず耐震診断を受け、すまいの安全性を知ることが重要です。耐震診断の結果に応じて、すまいを丈夫にする耐震改修工事をしましょう。本格的な耐震改修だけでなく、瞬時に倒れない程度の耐震改修、一部屋の安全性を確保するシェルター、寝ている時に身を守る防災ベッドという方法もあります。
相談者様のようにご自身だけでなく、親や兄弟など大切な人のすまいにも目を向けることが重要です。大切な命を守るためにできることを、今一度考えましょう。
神戸市では、昭和５６年５月以前着工の住宅への無料耐震診断・耐震改修補助の制度があります。補助制度については各市町で異なりますので、詳しくはお住まいの自治体に、神戸市についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
2018年02月14日現在
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Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは？
中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。（３０代、男性）
A.中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」（そのときの状態のまま）と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、（1）建物の基礎（ひび割れの有無、大きさなど）（2）床下（乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど）（3）建具（建て付け具合、すき間など）（4）壁（ひび割れ、結露・かびなど）?屋根裏（雨のしみ、断熱材など）（5）設備（特に水回り、機器は必ず使ってみる）（6）耐震性能（見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった１９８１年以前の建築かどうかが判断のポイント）などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査（インスペクション）を受けることもできます。
もし、引き渡し後に不具合が見つかった場合はどうなるのでしょうか。
一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵（かし）」といいます。不動産会社（宅地建物取引業者）が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない（築年数が古い場合など）、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。2018年02月13日現在
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Q. マンション管理組合の役員のなり手がいない。どうしたらいい？
Ｑ．築４０年自主管理している分譲マンションに住んでいます。輪番で次の役員が回ってきましたが、住民も高齢化しており次の理事長のなり手がなく、なかなか決まりません。私も高齢のため、理事長を引き受けたくありません。何か良い知恵はないでしょうか？（８０才男性）
A.Ａ．分譲マンションも時が経つと、お住まいの皆さまが高齢化し、賃貸に出されたり、空き家になったりする住戸も出てきて、役員選出が難しくなってきているマンションもあると聞きます。その中で、自主管理で頑張っておられることはすばらしいと思います。
すまいるネットが平成２４年度に神戸市内の高経年・小規模マンション約３７０管理組合に対して行ったアンケート調査でも、「マンションの課題」について聞いたところ、約２５％の管理組合が「理事のなり手がない」と回答しています。
役員のなり手が少なくなったマンションの中には、･理事の要件を区分所有者の配偶者や一親等の同居家族にまで広げる。･理事に対して理事報酬を支払う。･不在所有者に管理協力金を求める。･理事の負担が大きい業務を専門家や管理会社に委託する。などを検討・実施をし、解決を図ろうとしているところがあります。
解決に向けてどういった対策が良いのか、管理組合の皆さまでよく話し合い、皆さまが納得する方法を採用してください。
いずれの解決策についても、ご自身のマンションの管理規約をご確認いただき、新しい取り組みができる内容になっていなければ、管理規約に盛り込む必要があります。また、自主管理から委託管理にするにも、専門家や管理会社を選ぶといった作業が出てきます。
すまいるネットでは、管理規約の変更や管理委託への進め方などについてのご相談にアドバイスや情報提供を行っております。また、管理組合で勉強会を開く際には、すまいるネットの職員が皆さまの管理組合に出向いて「出前講座」を行っています。
2018年02月13日現在
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Q. 相続した実家が空き家になっているけど、管理しないといけない？
親が以前住んでいた建物を１０年前に相続しましたが、空き家となっています。
これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか？（５０歳代、女性）
A.空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成２５年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。
その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。
例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。
こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。
では、今後どのようにすればよいのでしょうか。例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。
また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。
各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。
神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。
神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。
2018年02月13日現在
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