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すまいのお悩みQ&A
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Q. マイホーム購入を検討中です。何からはじめたらいい？
現在、賃貸マンションに夫婦二人で入居していますが、今年に家族が増えるため、マイホームの購入を検討しています。まずは何から始めればいいのでしょうか？
A.まず初めに、どんな場所のどんな家に住みたいか検討しましょう。交通の便、買物、学校、住環境など･･･様々な検討項目があります。全ての条件を満足するのは困難ですので、優先順位をつけましょう。将来のこともよく考えて検討しましょう。
次に、資金計画を検討しましょう。必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、仲介手数料などの諸費用が必要になります。さらには、引越し費用、家具の買替えなど、色々な費用がかかります。金融機関等からの借入計画は、借入可能額でなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。購入前にきちんと専門家に相談をし、ライフプランシミュレーションをして検討されてはいかがでしょうか。
すまいるネットでは、ファイナンシャルプランナーによるご相談を無料で行なっていますので、ご利用ください。
次に物件の情報を集めましょう。情報は、新聞広告、折込チラシ、インターネットなどから収集できます。しかし、広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。周辺環境・利便施設・公共機関など、生活に必要な情報が掲載されているなど、正確で情報量の多い広告を参考に検討しましょう。怪しい広告には手を出さないように心がけましょう。
集めた情報の中から気になる物件を見つけたら、実際に現地に確認に行きましょう。
自分の目と足で確かめることが大切です。車では、実際の距離がわかりにくいため、公共交通機関を使いましょう。天候や時刻などによっても見え方が違ってきますので、現地には二度以上いくようにしましょう。また、一人で行くのではなく、家族などの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるかもしれません。
物件については、宅建事業者から詳しく説明を受けることが出来ます。気になることは納得のいくまで説明を求めましょう。
マイホーム購入は、一生の大仕事です。自分一人で考えるのでは限界がありますので、家族や友人にも相談しましょう。また、専門家に相談するのもひとつの方法です。すまいるネットでは、建築士、融資相談員、消費生活相談員が、実際に困っていることや不安に思っていることについてアドバイスします。お気軽にご相談下さい。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅退去時に注意することは？
Q1５年間住んでいた賃貸住宅を退去します。貸主より壁や床などに汚れがあるとのことで、原状回復費用を請求されています。
しかし請求費用が高額であり、丁寧に住んでいたのに納得できません。全額費用を支払わなければいけないのでしょうか？（３０歳男性）A.A1国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、通常使用による損耗についての補修等は、貸主が負担し、借主の過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。
まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上、合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を請求し、不明な点などは、しっかり納得するまで説明を求めましょう。
費用の負担割合なども「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いをしていくとよいでしょう。
Q2覚えのない場所の補修費用まで請求されています。このようなトラブルにならないように、今後、新たに賃貸住宅に入居する時には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。A1契約時に賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。また、入居時に貸主・借主双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくとよいでしょう。
契約内容を正確に理解することは勿論ですが、チェックリストを作成することで、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。
2018年02月13日現在
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Q. カーポートの設置は増築にあたる？
家にカーポートを設けたいと考えています。カーポートの設置は増築になると聞いたことがあるのですが、設置にあたってどのようなことに気をつけたらよいですか。
A.建築基準法において、屋根・柱があるものは建築物として取り扱われます。そのため、カーポートも建築物として取り扱われ、建築基準法の適用を受けることになります。カーポートを家に設置すると、増築として取り扱われ、建築確認申請が必要になる場合がありますので注意が必要です。神戸市の場合、お住まいの地域が、防火地域又は準防火地域の場合は、面積にかかわらず、その他の地域の場合は１０平方メートルを超える増築の場合に建築確認申請が必要になります。
また、建築確認申請が不要な場合でも、建築基準法等の法令で定める基準に適合させる必要がありますので、いくつか注意点を挙げます。
（1）建ぺい率・容積率がお住まいの地域の制限を超えていないか確認しましょう。建ぺい率・容積率に算入される面積は、同一敷地内のすべての建物の合計になりますので、カーポートの設置により、面積が増えると制限を超えてしまう可能性があります。
（2）カーポートが火災に強い構造かどうか確認しましょう。屋根の素材などは燃えにくい材料の使用を求められます。また、お住まいの地域の防火地域の指定によっては、鉄筋コンクリート造などの火災に強い構造を求められる場合があります。
（3）地区計画などお住まいの地域の制限を確認しましょう。例えば、外壁の後退距離の制限があり、敷地の境界線からカーポートを離して設ける必要があるといったケースがあります。
カーポートなどは、安易に設置してしまいがちですが、法令に違反しないようにするために、建築士、市役所等と相談し、設置の計画を進めていくようにしましょう。
2018年02月13日現在
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Q. 元気なうちからの住まい選び、どう進めたらいいでしょうか？
まだ身の回りのことは自分でできますが、高齢になってきたため、今後の暮らしに不安を感じるようになってきました。高齢者向けの住まいへの住み替えを考えています。まずは何からはじめたらいいでしょうか。
A.高齢者の事故発生場所としてもっとも多いのが家庭内と言われています。住み慣れた自宅だからといって、快適に住み続けられるとは限りません。住み替えを考える場合は、元気なうちから住まい選びを始めていくことが大切です。高齢者向けの住宅や施設は、元気なときから入れるものと、介護が必要になってから入れるものなどさまざまです。また、それぞれ提供しているサービスも異なります。食事や送迎などの生活支援や夜間の定期的な見回りなど手厚く提供するものから、普通の賃貸住宅と変わらない程度の簡単なサービスのみ提供するものもあります。
まずは、場所やサービス、費用など、自分が何に重点をおいているのか、今後どのような生活をしたいのかなど、希望の条件を整理してみましょう。
2018年02月13日現在
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Q. 住み続けるためのリフォームのポイントは？
子供たちが独立し夫婦二人になり、そろそろ家のリフォームをしたいと思っています。いつまでも安心して住み続けるためにはどのような点に注意すればよいですか。
A.長年お住まいになってきたお家をリフォームして手を入れることは、安心して住み続けるためにとても大切なことですね。
まず、リフォームをする際に、使い勝手やデザインに加えて、家族の安全のために必要な対策も一緒に考えてみませんか。
昭和５６年５月以前に着工された建物の場合、古い基準で建てられているため一般的に耐震性が低いと言われています。ご自宅の耐震性を調べ、必要であれば耐震改修を一緒に行うのはどうでしょうか。
また、リフォーム時に間取りの変更を行うことがありますが、建物を支える柱や梁、壁などに安易に手を入れると、耐震性を低下させてしまう恐れがあります。建物全体の構造のバランスについて、専門家の判断や法的チェックを受けるようにしましょう。
ところで、加齢や病気・怪我などによって身体能力が低下してくると、今までは不自由なく暮らしてきたすまいの中でも、立つ・座るといった日常動作が負担になったり、ちょっとした段差につまづいて思わぬ怪我をすることがあります。家の中を点検して、室内の段差をなくしたり、玄関や廊下、トイレ、洗面浴室など必要なところに体にあった手すりを付けたりするなど、バリアフリー改修も一緒に考えてみてはいかがでしょうか。
リフォームや耐震改修、バリアフリー改修は、それぞれ単独で行うとそのたびに事業者との打ち合わせや手続きなどで時間や手間・費用がかかったり、工事中はその場所が使えないなどの不便が何度も生じます。これらを一緒に行えば、時間や手間・費用を節約できて効率的です。
また、条件が合えば公的な補助も利用することができます。例えば神戸市では、耐震改修については昭和５６年５月以前の住宅の場合、無料の耐震診断や耐震改修への補助があります。またバリアフリー改修については、要支援・要介護認定を受けた方向けに介護保険による住宅改修費の支給制度がありますが、神戸市では、要支援・要介護認定を受けていない方にも、手すりの設置や段差解消を行う際の工事費の一部を補助する制度があります。
なお、補助の制度は各市町で異なりますので、詳しくは、建物所在地の自治体に、神戸市についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
2018年02月13日現在
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Q. マンション管理組合の総会開催の注意点とは？
マンション管理組合の総会を開催しなければなりません。はじめて務める理事長なので、不安です。どのあたりに注意するとよいでしょうか。
A.総会は区分所有法上、様々な決まりがありますので、一般的な通常総会の注意点についてお伝えします。
総会は少なくとも、管理者（規約で理事長の場合が多い）が、年1回開催し、事務報告をしなければなりません。まずは、事業報告、役員選任、次期の事業計画及び予算など、議案を理事会で検討し、議案書にまとめる作業が必要です。次に招集の通知を出します。総会の招集ですが、開催日から少なくとも1週間前までに、会議の目的たる事項、例えば総会の日時・場所・議題・議案書等を各組合員に発しなければなりません。ただし、その期間を管理規約で設定することが可能ですので、管理規約をご確認ください。
出席できない組合員には、議決権行使書や委任状を提出してもらいましょう。組合員出席者数と議決権行使書や委任状の数を足した数が定数を越えていると会が成立します。総会の成立に必要な定数を規約で確認しましょう。
総会は、議長の選出、議事録署名人の選出、出席区分所有者数・議決権数の報告、議案説明、質疑応答、採決の順に進めます。採決に際しては、様々な方法がありますが、賛否が僅差の場合は、きちんとした数を把握しなければなりません。なお、規約によっては、総会中の新たな議題については取り上げることはできない場合がありますので、注意が必要です。
総会が終了すると、議事録を作成します。議事録には、議長及び出席区分所有者2名の署名・押印が必要です。また、議事録は保管し、いつでも閲覧に応じられるよう整理しておきましょう。
また、できるだけたくさんの組合員に、総会に出席してもらえるような工夫も必要です。組合員が出席しやすいような開催日時や場所を選んだり、組合員に総会に出席するよう、働きかけたりしましょう。組合員に総会の重要性を理解してもらえるよう、日ごろから広報に努めることが大切です。
すまいるネットでは、こうしたマンション管理についての相談に、アドバイスや情報提供をしているほか、セミナーの開催、出前講座などを行っています。お気軽にお問合せください。
2018年02月13日現在
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Q. 不動産登記はいつまでに完了しなければいけませんか？
家を新築しましたが、新しい家はいつまでに登記を完了しなければいけませんか
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Q. カラスの被害で困っています。有効な対策を教えてください。
最近カラスが増えたせいか、カラスにベランダやごみ置場をあらされたりして困っています。何かいい対策はありますか。
A.カラスに対する具体的な対策として、
下記のようなことがあります。（1）ベランダ
・餌を隠して蓄える「貯食」という習性があるので、植木鉢など隠し場所となるようなものを置かないようにする
・針金ハンガーを巣材として使うので、洗濯物を干さないときはしまうようにする
・ごみ箱を置く際には、ふたつきの容器を使う
・すぐ逃げられないような危険な場所には近付かないので、手すりなどに１ｍ間隔にテグスを張る
（2）ごみ置場
・周囲にネットを設置し、石やロープなどで固定する
・ふたつきのゴミＢＯＸに替える
・人が頻繁に来るところには近付かないので、ごみ出し時間を守る
・視覚で食べ物を判断するので、生ごみを袋に入れる際は新聞紙などでくるみ、外から見えないようにする
ＣＤや目玉模様の鳥除けを置いているのをよく見かけますが、最初は効果があっても、カラスも次第に慣れてきて効果がなくなってきます。頻繁に場所や色を変えるように工夫をして、常にカラスに警戒させるようにしましょう。
2018年02月13日現在
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Q. 「伝統工法」と「在来工法」の違いとは？
建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統工法」と「在来工法」は、どういう違いがあるのでしょうか。
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Q. シロアリ被害の予防方法は？
先日知人の家がシロアリの被害があったことを聞いて、少し不安になりました。シロアリの予防方法や、わかりやすい予兆などもあれば教えてください。
A.シロアリ被害は、気づいたときには手遅れになっている場合が多いため、まず予防策を講じることが大切です。シロアリは湿気が多く、風通しの悪い場所を好み、そのため浴室や台所の床下でよく発生します。床下は風通しをよくすることを心がけ、換気口の前に植木鉢などの風通しを悪くするモノを置かないようにしましょう。また建物周辺に木杭や腐朽樹木などがあると、ここからシロアリが繁殖する場合がありますので、注意してください。
新築する際の予防方法としては、防蟻処理された材料を使用する方法がありますが、年数がたてばやがて防蟻効果も薄れていきます。日頃から身近にできる予防策を実践しましょう。
廊下や外壁の木材に穴が開いていたり、隙間に土が詰まっていたり、床下などに土でできた筋（蟻道）や羽アリを見たなどの症状がある場合は、すでに被害にあっている可能性がありますので、できるだけ早く専門業者による調査を行いましょう。 シロアリ駆除専門業者の紹介については、下記にご相談ください。
・兵庫県ペストコントロール協会
・日本しろあり対策協会2018年02月13日現在
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Q. 長期優良住宅とは、どのようなものですか？
最近新聞などで、２００年住宅ともいわれる長期優良住宅という言葉を目にしますが、長期優良住宅とはどのようなものですか。
A.長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が施された優良な住宅のことをいいます。
長期優良住宅の建築をされる方は、住宅の建築及び維持保全の計画である「長期優良住宅建築等計画」を作成し、神戸市へ認定を申請することができます。この計画に認定されるためには、構造躯体の劣化対策や耐震性、バリアフリー性、省エネルギー性など様々な性能を有し、かつ良好な景観の形成に配慮した居住環境や住戸面積を有する建築計画及び維持保全計画が必要となります。
長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制の特例措置が適用される、住宅の資産価値が向上するなどのメリットがあります。
2018年02月13日現在
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Q. まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
住宅を新築する予定ですが、知人から施工業者がまもりすまい保険という保険に加入しているか確認するようにアドバイスされました。まもりすまい保険とはどういう保険ですか？
A.「まもりすまい保険」は、新築住宅を扱う建設業者や宅建業者などの住宅事業者が住宅保証機構との間で保険契約を締結するもので、平成21年10月以降の完成物件から義務付けられました。基本構造部分の基本的な耐力性能や防水性能が十分でない場合に、住宅事業者が住宅取得者に対して10年間無料で補修する義務（瑕疵担保責任）を負担することによって被る損害に対して支払われます。保険への加入は、新築住宅の着工前に、供託金を供託しない場合、加入しなければなりません。住宅取得者にとっては、工事期間中の検査とともに住宅事業者等が倒産して補修が行えない場合等は、住宅取得者が補修等にかかる費用を保険金として直接請求することができます。詳しくは住宅保証機構ホームページ をご覧ください。
・住宅保証機構2018年02月13日現在