すまいのお悩みQ&A

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Q. 管理費・修繕積立金滞納分を競売の落札者から徴収できますか？

管理費・修繕積立金を滞納していた区分所有者が競売にかけられました。落札者から滞納分の徴収はできますか
A.
区分所有法では売買等で所有権が移転した場合には、管理組合は新たに所有権を取得した区分所有者に、前の区分所有者が滞納していた管理費等を請求することができると定めています。これは競売による所有権移転の場合にも適用されますので、落札者から滞納分を徴収することはできます。
2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. 書面による総会で全ての決議が行えますか？

臨時総会を開くことが大変なので、書面で総会決議をしたいのですが、全ての決議が書面で行えますか
A.
総会は、管理組合の最高の意思決定機関と位置づけられますが、総会を開かなくても賛成が得られそうな議題や、出席が予想される区分所有者が少人数の場合は、書面で決議することは可能です。ただし書面で決議することについて｢区分所有者全員の合意｣が必要となってきます。また書面で決議できる事項は、区分所有法および管理規約で規定されている、総会で決議することのできる全ての事項となります。
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. 管理組合名義の定期預金の解約に総会の決議が必要ですか？

修繕積立金の運用を定期預金で行っていますが、解約するときは総会の決議が必要ですか
A.
区分所有法では、組合の運営または業務執行にかかる重要な方針の決定、変更については、総会の決議を経ることが定められており、定期預金の解約はこれに当たるといえます。またマンション標準管理規約（48条）では修繕積立金の取り崩しや保管・運用方法については総会の決議を経ることとなっています。管理規約に特に定めがないときは、総会の決議が必要となります。
2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか？

新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか　
A.
管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸１戸につき各１個の議決権と規定することも可能です。
2018年02月13日現在
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  総会・理事会等
Q. マンション管理の一部委託方式とはどんな方式ですか？

分譲マンションの管理方式のうち、「一部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

　「一部委託方式」とは、マンション管理に関する実務を管理組合が担いつつ、その業務の一部を管理会社に委託することをいいます。一部委託の中では、共用部分の維持・修繕や管理組合会計などの「基幹事務」を委託するところが多いようです（平成25年マンション総合調査より）。

　「全部委託方式」と比較すると、委託業務の内容が減りますので委託費の低減が期待できますが、その分、管理組合の役員の役割が大きくなります。実務の中でどこまでを役員が実施してどこからを委託するのか、管理組合で十分に議論された上で、一部委託を採用されるとよいでしょう。
2018年02月13日現在
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  その他
Q. マンション管理の全部委託方式とはどんな方式ですか

分譲マンションの管理方式のうち、「全部委託方式」とはどういう方式ですか？
A.
分譲マンションの管理方式としては、大きくは自主管理と委託管理に分かれます。

このうち委託管理では、委託の度合いによって「全部委託方式」「一部委託方式」と呼び分けられています。

「全部委託方式」とは、マンション管理に関する実務の全てを管理会社に委託することを言います。管理組合の役員が担う業務が大幅に軽減されるというメリットがありますが、役員として管理組合内での議論や意思決定はもちろんのこと、管理会社との折衝や業務管理など、全部委託方式ならではの業務も発生しますので、それを含めて管理組合で検討することが必要です。
2018年02月13日現在
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Q. 廊下に私物を置いている住民がいるが、どうしたらいいか？

分譲マンションの玄関前の廊下にベビーカーや自転車がよく置かれています。通行の邪魔だし何かあったときが心配です。どのように注意すればいいでしょうか。
A.
分譲マンションの廊下や階段は共用部分ですから、玄関前といっても物を置いていい場所ではありません。地震や火災発生時の緊急の避難経路にもなるので、物が置いてあるととても危険です。

居住者同士で気をつけることが基本ですが、できれば管理組合が中心となって、掲示や回覧などを通じて居住者に広く呼びかけていくのがいいでしょう。自転車を置く場所が敷地内にないのが原因ならば、置き場などを別途確保することも必要かもしれません。

今後同じ問題が発生するかもしれないので、共用部分の維持管理に関するルールを細則などの形で明文化したり、チラシを作って居住者に配布するといいでしょう。他のマンションの取り組みも参考になるかもしれません。情報を集めてみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在
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  近隣関係
Q. マンションの駐車場で子どもが遊ばないようにするには？

マンションの駐車場でよく子供が遊んでいるのを見かけます。ドライバーとしては、急に子供が飛び出してこないかと不安です。子供が駐車場で遊ばないようにするにはどうすればいいでしょうか？
A.
子供が駐車場で遊ばないように、わかりやすい注意書きの看板などを掲げるとともに、居住者にも現状を広くお知らせして、親にも危ないと認識してもらう必要があります。

分譲マンションであれば、管理組合が中心となって動くほうがいいでしょう。事故が起こってからでは遅いので、できれば早く取り組みましょう。

一方で子供が他に遊ぶ場所がなく、やむを得ず駐車場で遊んでいる、という状況になっていないかどうかも確認する必要があります。やみくもに禁止するだけでなく、他の安全な場所で子供が遊べるような環境づくりも併せて検討してみてください。
2018年02月13日現在
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  近隣関係
Q. 管理費を滞納している区分所有者には、どう対応すればいい？

私が住んでいる分譲マンションで管理費の滞納が１件あります。管理組合の役員として、どのような対応をとればいいでしょうか。
A.
管理費や修繕積立金の滞納には様々な原因や事情があると思います。しかし、一度滞納が始まると長期化する恐れがありますので、管理組合としては早めに対応することが大切です。

まず滞納が始まってから３ヶ月間は、督促状を送ったり、訪問や電話により支払いに応じてもらえるよう試みてください。

それでも難しい場合は、内容証明郵便による督促のうえで、今後の対応策を専門家などに相談しましょう。住民同士でやりにくいと思いますが、マンション全体の資産に関わることですので、理事会や総会で滞納状況や対応策を説明し、情報の共有に努めながら、管理組合のルールに基づいて毅然とした対応をとることが重要です。

なお、滞納が発生する前に、管理組合としての対応方法や滞納者への措置などを定めた滞納対策マニュアルを作成し、区分所有者に周知することが望ましいでしょう。また、徴収方法を自動引落にする、収納代行会社を活用するなどの滞納しにくいシステムを導入することも検討してみてはいかがでしょうか。
2018年02月13日現在
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  管理費等
Q. オール電化住宅のメリット・デメリットを教えてください？

現在は都市ガスで調理や給湯をしていますが、周囲にオール電化に替えた人が多いので、私も替えようかと思っています。オール電化住宅には、どのようなメリット・デメリットがありますか。
A.
メリット

（1）基本料金を電気に一本化できる

（2）火を使わず、ガス漏れや一酸化炭素中毒の恐れがないなど安全性が高い

（3）効率的な機能により、ランニングコストが比較的安価である　　　など

デメリット

（1）専用機器や工事費用などの初期費用が高額である

（2）温水タンクを設置する場所が必要となる　　　など

※それぞれの家庭のスタイルによって、メリット・デメリットは変化します。詳細なシュミレーションしてよく検討してください。
2018年02月13日現在
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Q. 電気自動車等には、どのような電源コンセントが必要？

家を新築する予定です。今後のことも考えて、車庫に「EV(電気自動車）」や「プラグインハイブリッド車」の為のコンセントを設置しようと考えています。どのようなコンセントを取り付ければいいのでしょうか。
A.
「EV(電気自動車)」や「プラグインハイブリッド車」を充電する電源には、家庭用100Vか200Vまたは急速充電器用200Vがあります。急速充電器用200V電源は専用の工事が必要ですが、家庭用100Vと200Vは通常の自宅用コンセントから充電が可能です。
2018年02月13日現在
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Q. 賃貸住宅を契約後、契約解除したらお金は返ってきますか？

気に入った賃貸住宅を契約しましたが、後で他にもっといい物件が見つかりました。まだ入居していないので契約解除したいのですが、すでに支払った敷金や家賃、仲介手数料は返してもらえるのでしょうか。
A.
賃貸借契約は成立していますので、原則的には契約解除はできません。しかし契約書の条項に契約期間満了前の中途解約について規定されていれば、予告期間分の家賃相当額を支払えば解約することができ、敷金・家賃からその家賃相当額を差し引いた金額は返ってきます。ただ仲介手数料は契約成立に対する不動産業者の成功報酬ですので、返金は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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  契約