すまいのお悩みQ&A

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Q. 空き家を放置していると税金が上がる？

空き家を放置していると税金が上がる様な話を最近良く耳にします。詳しく教えて下さい。
A.
所有土地が、住宅やアパートなどの人が居住するための家屋の敷地として利用されている『住宅用地』の場合は、特例により固定資産税が最大6分の１に軽減されています。しかしながら、建物を除却し更地にすると税金が上がってしまう為、老朽空き家のまま放置されるケースが増え問題視されてきました。そのため、2023年12月に空き家対策特別措置法が改正され、『特定空き家』（倒壊などの恐れや周囲への悪影響をもたらす危険空き家）に加え、新たに『管理不全空き家』（屋根、壁の一部が破損。雑草の繁茂等、管理不足により放置すれば特定空き家になる恐れがある空き家）も勧告されるようになりました。行政から指導を受けても改善せず勧告を受けると、建物を除却していなくても住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額することになります。

2024年11月15日現在
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Q. 地震に備えて家具の配置と固定をしたい

地震に備えて家具の配置と固定をしたいです。どうしたらよいでしょうか。
A.
タンスなどの大きな家具はできるだけ作り付けのクローゼットなどに移し、部屋には家具を置かないようにしましょう。どうしても生活空間に置く場合は、転倒や落下・移動した場合でも通路をふさがない、扉の開閉にも影響しないような位置に置くようにしましょう。そのうえで転倒・落下・移動防止対策として家具の固定をしましょう。固定は家具の後ろの壁の骨組みにL型金物とビスによりしっかりと止付けるのが最も効果があります。２段積みの家具は上下もしっかり繋いでおきましょう。電化製品で金物が使えない場合は、転倒防止ベルトやチェーンなどで固定しますが、取扱い説明書をご覧になるか、詳しくは製品メーカーに問い合わせてください。
一般的な家具固定の工事の依頼先がわからない場合は、すまいるネットにお問合せください。
2024年11月15日現在
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Q. 地震時の家具は「危険‼」

木造住宅に家族4人で暮らしています。高齢者もいるので地震が来た時の心配をしています。昨年、耐震補強工事は補助金を利用して行いましたが、室内の家具や電化製品などが気になっています。
A.
全国色々なところで地震が発生しています。今後３０年以内にかなり高い確率で発生すると言われている南海・東南海地震は、阪神間にも大きな影響及ぼす可能性があります。耐震性のある建物にするのはもちろんですが、室内の家具を固定することも、家族を守る備えとしてとても大切なことです。
室内に置かれている家具や電化製品などが大きな地震の時に転倒したり、動かないと思っていた冷蔵庫が横滑りしたり、台の上に置いている電化製品が落下したりします。高層階の住宅では、テレビや電子レンジが飛んできたというようなこともあったようです。建物に大きな被害がなくても、家具の転倒や移動により通路がふさがれたり、ドアを開けられずに逃げ遅れたり、倒れ掛かってきてケガをするようなことにもなりますので、家具の配置と固定はとても大切なことです。
2024年11月15日現在
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Q. 防災のために備えられる事はありますか

防災のために建物について備えられる事はありますか
A.
建物や宅地の点検、室内の工夫も防災に繋がります。雨どいや側溝などにゴミが溜まってないか、屋根や塀、擁壁に変化がないかなど自分で自宅周辺を日ごろから点検するよう心がけましょう。点検することは自分の身を守るだけでなく、誰かに被害を与えてしまうことを防ぐ事にも繋がります。また、室内の工夫としては家具を金具で固定したり、キャスター付きの家具を受け皿に置くことで家具の転倒・移動・落下の防止に効果的です。ガラス窓や棚に飛散防止フィルムを貼ったり、廊下に家具や荷物を置かないといった少しの工夫も避難経路の確保につながります。何か気になることは専門家へご相談下さい。神戸市には市民の皆様がすまいに関して相談できる「神戸市すまいの総合窓口（すまいるネット）」があります。すまいのお困りごとはぜひご相談ください。
2024年11月15日現在
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Q. 大きな自然災害に備えて

テレビで近い将来南海トラフ地震の起こる可能性が高いと報道されています。どのような事に備えれば良いか教えて下さい。
A.
気象庁の発表によると、2023年には日本全国で震度5弱以上の地震が9回発生しましたが、2024年は現在までに20回以上の震度5弱以上の地震が報告されています。また、南海トラフ地震は今後30年以内にマグニチュード8～9クラスの地震が70～80％の確率で発生し、広い範囲で激しい揺れと津波による被害が起こる可能性があると予測されています。不安はたくさんありますが、普段から自身の身を守ることを意識しておくことが大切です。まずは自然災害が起きても慌てないよう、住んでいる地域の危険性や避難場所をハザードマップで確認しておきましょう。災害ごとに避難場所が指定されているため、その場所までのルートや避難にかかる時間を把握しておくと安心です。あわせて家族内で連絡方法の確認や非常用持ち出し袋の用意、食料品の備蓄も重要です。備蓄している食料品は賞味期限まで置いておくのではなく、定期的に消費し食べた分を買い足すローリングストック法を活用することで、備蓄が日常生活に取り入れやすくなります。
2024年11月15日現在
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Q. 空き家を解体して菜園をつくりたい

空き家になっている神戸市内の実家は老朽化が進んでいるため、解体して跡地を趣味の菜園にしたいと考えています。費用面が不安なのですが、何か補助はありますか。
A.
神戸市では、市内にある昭和56年5月以前に着工した腐朽・破損のある空き家の場合、解体費用の一部を補助する「老朽空家等解体補助事業」があります。
また、解体後の跡地を農園や菜園として利用する場合や雑草を生えないようにするなど環境改善につながる整備に対して、整備工事・備品・種苗費等を補助する「整備費補助（空き地活用）個人整備型」もあります。

詳細はすまいるネットまでお問い合わせください。
2024年11月12日現在
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Q. 空き家だと固定資産税が上がると聞いたのですが、本当ですか？

実家の土地と家を相続しました。管理不全の空き家だと固定資産税が約3.5倍になると聞きましたが、本当でしょうか。二人姉妹の姉は遠方に住んでいるため、実質的な管理は私となり、不安です。
A.
通常、住宅の敷地には住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。この特例は解除される場合があり、これまで「危険な空き家（特定空き家）」で勧告された空き家の特例が解除となっていたものに加え、空き家対策の推進に関する特別措置法の改正で「特定空き家（管理不全空き家）」として勧告された場合でも、特例が解除されることになりました。特例が解除されると一般的には土地の固定資産税が3.5倍程度高くなります。
ただし、管理不全空き家とは、上記の特別措置法に基づき勧告を受けた空き家や、屋根や外壁が大きく損傷しているなど住宅として認められない空き家が対象です。適切な管理がされていれば空き家でも特例解除の対象とはなりません。
管理していくには維持費等がかかりますので、相続した土地・家屋を今後どうしていくのか、この機会にお姉さんとよく話し合ってはいかがでしょうか。土地・建物ともに売却する、リフォームして賃貸する、解体後の跡地を駐車場として活用するなど、方法は様々です。
2024年11月12日現在
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Q. 遺品整理、生前整理の業者の見つけ方

遺品整理、生前整理などの格安料金チラシをよく見かけますが、そういった安い業者に依頼してもいいものでしょうか。
A.
広く情報を収集した上で必ず複数の業者に見積依頼し、安すぎる業者には注意してください。貴金属を強引に安値で買い取りしようとする業者や、トラックに積んだ後で法外な料金を請求する悪徳な業者もいます。また、一般家庭から出るごみを一般廃棄物収集運搬許可業者以外が運搬することは違法です。事業者が適切な処分をしなかった場合、家財の持ち主に責任が及ぶことがあるので注意が必要です。
業者を選定するときは金額だけでなく、作業の流れ、買取りの有無、搬出方法などの説明を受け、納得してから契約するようにしましょう。トラブル防止のために作業日は必ず立ち会い、依頼通りの作業をしているかチェックをすることも大切です。
2024年11月12日現在
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Q. 実家の片付け、両親をどう説得？

実家が、物が多すぎて足の踏み場もなく、片付けようとしてもなかなか両親が同意してくれません。うまく片付けるにはどうしたらいいでしょうか。
A.
長年暮らした家には思い出の物が多くあり、物を捨てることはもったいない、悪いこと、と抵抗感を持つ方も多いようです。無理強いするとご両親の気持ちを傷つけることにもなりかねませんので、まずは大切な書類の保管場所や、思い出の品などを普段の会話の中から聞き取り、少しずつ一緒に探したり整理したりしていくことから始めましょう。玄関から廊下への動線、寝室のベッドまわりなどを優先して片付けることは、「災害に備えて」と説明すれば納得してもらいやすいでしょう。家の中が片付いていれば、転倒を防ぎ安全に暮らすことができます。また掃除がしやすくなることもメリットの一つとして伝えましょう。
体力的、時間的に家族だけで片付けるのが難しい場合は、業者に頼むのもひとつです。
必要品と不要品の分別作業から買取り品の査定、搬出、処分、簡易清掃まで一括して依頼できる業者があります。
2024年11月12日現在
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Q. 「点検商法」に注意！

近所で点検をしているという業者が突然来ました。点検をしてもらいましたが、すぐに修理が必要だと言われ、高額な請求をされました。大丈夫でしょうか。
A.
点検に来たと言って来訪し、「工事をしないと危険」「すぐに修理が必要」などと言って契約させる「点検商法」の一つだと思われます。疑ってもよいと考えられます。
契約をしてしまっていたら、まずクーリングオフで契約解除してください。クーリングオフとは、冷静な判断ができない状態で締結した契約であれば、契約の締結をした場合でも、一定期間（８日間）中に申し出ることで契約の撤回や解約ができる制度です。訪問業者には頼らず、必要な工事があれば相談者からその都度、数社の業者に依頼して見積書をもらって契約するのがよいかと思われます。

2024年11月12日現在
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Q. 換気扇を作動すると玄関ドアがあけにくい

築10年の賃貸住宅に入居しています。台所の換気扇を作動すると玄関ドアがとてもあけにくく困っています。
A.
換気は排気と給気のバランスが大切です。今回は給気不足が考えられるので、給気口が開いているか、確認しましょう。その次の建物的な解決策としては給気口の追加になると考えられます。
また、築２０年以内なら２４時間換気というものが通常、浴室などに設置されています。その名の通り２４時間、換気を稼働させるものです。2003年7月以降の住宅で設置が義務付けられました。昔は隙間風が当たり前で換気の必要はなかったのですが、近年は気密性の高い建物が増え、シックハウス症候群のリスクが高まったことが、義務付けされた理由とされています。２４時間換気は台所の換気扇より通常排気量が弱いので、その状態で戸が開けにくいのであれば、日常生活に支障があると判断できます。管理会社に連絡し、他の住居で同じ状況になっていないかヒアリングをするなどして対応をしてもらって下さい。
2024年11月12日現在
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Q. 古民家を事業所として活用したい

古民家をリノベーションして事業所として活用しようと思っています。開業に向けて注意する点はありますか。
A.
近年、古民家をリノベーションして店舗や事務所に活用することが広がっています。素材を活かした魅力的な事業所は地域に新たな活気をもたらし、注目を浴びています。しかし、開業に向けてはいくつかの注意点があります。まず、法的な規制に留意することが不可欠です。建築基準法や都市計画法等に適合し、必要な許可を取得することが必要です。建物の構造についても重要で、安全性や機能の確保を考えた耐震工事や防火対策が必要な場合もあります。リノベーション業者を選ぶ際には、建築士などの専門家が在籍している業者を選ぶと安心です。また、地域のコミュニティとの関係も大切な要素です。地元住民との良好な関係を築くことは、事業所が受け入れられやすくなるポイントとなります。これらの注意点を踏まえ、事業所は地域に新たな活気と魅力をもたらし、ひいては地域の価値向上にも寄与できるでしょう。
2024年11月12日現在
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