すまいのお悩みQ&A

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Q. 物件の現地を見るときのポイントは？

マンションの購入を検討していますが、現地を見るときの重要なポイントは何ですか？
A.
　現地には、できれば車ではなく公共交通機関を利用して行きましょう。広告ではわからない現地の周辺状況が確認できます。電車・バスの本数、乗り換えの移動距離、駅周辺の雰囲気のほか、実際に歩く時間があれば、近くのスーパーの営業時間や品揃え、銀行、病院、学校、公園、役所等の距離を確認しておくとよいでしょう。>

　現地では、建物や敷地全体のほか、騒音や異臭の有無、近くの道路の交通量はどの程度かなどの周辺環境を確認しましょう。隣接地に建っている建物の高さや建物までの距離、また、隣接地での建築物の予定などもわかる範囲で確認しておくと参考になります。>

　なお、平日と休日、朝夕と昼間では様子ががらりと変わることもあるので、余裕があれば、曜日や時間を変えて何度か行けば理想的です。>
2018年02月13日現在
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Q. オトリ広告とはどんな広告ですか？

中古住宅を探しているのですが、知り合いから「オトリ広告には気をつけろ」と言われました。オトリ広告とはどんな広告ですか。
A.
オトリ広告とは、客を集めることだけを目的にして、実際にありもしない物件や売ることができない物件などを載せた不当表示の広告です。

実際に来た客には、「もうこの物件は売れてしまってありませんが、他にもいい物件がありますよ。」などと、普通では売れないような物件を言葉巧みに売りつけようとします。

あまりにもお買い得な物件は、オトリ広告の可能性があります。掘り出し物の物件はありません。注意してだまされないようにしましょう。
2018年02月13日現在
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Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは？

中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか
A.
抵当権は、金融機関から住宅ローンなどを借りて不動産を購入するとき、その担保として物件（土地・建物）の登記簿に設定されます。中古住宅の売買では、抵当権がついている場合も多く、注意を要します。

あなたが売買代金を支払った後、所有権移転登記の申請をするわずかの間に、抵当権者から差押の申請がなされ、競売にかけられる可能性があります。

そのリスクを回避するため、売買契約書に「抵当権を抹消できなければ白紙解約する」旨の条項を入れる方法もありますので、検討してみてください。
2018年02月13日現在
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Q. 登記簿の見方を教えてください。

中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください
A.
登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という３つの部分から成り立っています。

「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在（家屋番号）・種類（用途）・構造・床面積などが表示されています。

「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。

「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。

ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。
2018年02月13日現在
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  すまい探し
Q. 新築マンションのオプションを契約解除。全額払いが必要？

現在建設中の新築マンションの売買契約を結び、その際に内装のオプション契約もしました。その後都合により売買契約を解約することになりましたが、販売業者からはオプションについて資材等を手配済みで、全額支払ってほしいと要求されています。マンションの完成まで半年以上先ですが、全額払わなければいけませんか。
A.
オプションの解約は、マンションの売買契約とは別に考える必要があります。販売業者が言うように、既に資材を手配しているなら、契約の「履行の着手」にあたり、買主に違約金を支払う義務が生じます。違約金の金額を下げてもらえないか、販売業者とよく話し合ってください。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？

自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
A.
不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

取引額が４００万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×消費税率）を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。
2018年02月13日現在
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  すまい探し
- 財産管理・処分
Q. 専任媒介契約とは何ですか？

自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
A.
専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が１社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し２週間に１回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。
2018年02月13日現在
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- 財産管理・処分
Q. 宅地建物取引士とはどういう資格ですか？

中古住宅を探すため不動産業者に行くと、名刺に宅宅地建物取引士と書かれた営業マンが出てきました。宅地建物取引士とはどういう資格ですか。
A.
宅地建物取引士とは、「宅地・建物の売買や賃貸の代理や媒介」などを行う宅地建物取引業の事務所（不動産屋）に、一定の割合で専任者を置かなければならない資格者です。

宅地・建物の売買や賃貸の契約を締結する際に、重要事項（物件の権利関係や法的な制限、取引条件など）を記載した重要事項説明書の内容の説明や、契約書への記名・捺印をするのは、宅地建物取引士の資格が必要です。
2018年02月13日現在
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  その他
Q. 住宅性能表示制度とは何ですか？

戸建住宅を建てる予定ですが、説明どおりの性能の住宅が建築されるか不安です。住宅性能表示制度があると聞きましたが、どんな制度ですか。
A.
これまで住宅は工業製品と異なり、性能を比較できる「ものさし」となるものがありませんでした。

住宅性能表示制度とは、住宅の基本性能を等級で表すもので、断熱性能や遮音性能、耐震性能などの各種すまいの10の分野の性能が、等級や数値で表示されます。この性能の審査には、設計段階と工事段階で数回、国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員による審査があり、手抜き工事や欠陥工事を防ぐ効果もあります。

また評価を受けた性能に不満を感じた場合や、それ以外の請負契約上の各種トラブルが生じた場合に、弁護士などの専門家で構成された「指定紛争処理機関」に対して紛争処理を依頼することができます。

・公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター　　
2018年02月13日現在
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  建築ルール
Q. 「履行の着手」とは何ですか？

住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
A.
「履行の着手」とは、契約書の内容を履行するための準備段階を超えて、履行行為に取り掛かることをいいます。

売主の行為としては、「買主の希望に応じて土地の分筆登記を行ったとき」や「買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したとき」、「売買物件の一部を引き渡したとき」、「買主の事情で物件引渡し前に所有権移転を済ませたとき」などがあたります。

買主の場合は、「内金として中間金を支払ったとき」などがあたります。

「履行の着手」に該当する状況で契約を解除する場合は、手付金の放棄以外に違約金も請求される場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？

家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.
宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
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