すまいのお悩みQ&A

すべての質問

Q. 住宅性能表示制度とは何ですか？

戸建住宅を建てる予定ですが、説明どおりの性能の住宅が建築されるか不安です。住宅性能表示制度があると聞きましたが、どんな制度ですか。
A.
これまで住宅は工業製品と異なり、性能を比較できる「ものさし」となるものがありませんでした。

住宅性能表示制度とは、住宅の基本性能を等級で表すもので、断熱性能や遮音性能、耐震性能などの各種すまいの10の分野の性能が、等級や数値で表示されます。この性能の審査には、設計段階と工事段階で数回、国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員による審査があり、手抜き工事や欠陥工事を防ぐ効果もあります。

また評価を受けた性能に不満を感じた場合や、それ以外の請負契約上の各種トラブルが生じた場合に、弁護士などの専門家で構成された「指定紛争処理機関」に対して紛争処理を依頼することができます。

・公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター　　
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  建築ルール
Q. 「履行の着手」とは何ですか？

住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
A.
「履行の着手」とは、契約書の内容を履行するための準備段階を超えて、履行行為に取り掛かることをいいます。

売主の行為としては、「買主の希望に応じて土地の分筆登記を行ったとき」や「買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したとき」、「売買物件の一部を引き渡したとき」、「買主の事情で物件引渡し前に所有権移転を済ませたとき」などがあたります。

買主の場合は、「内金として中間金を支払ったとき」などがあたります。

「履行の着手」に該当する状況で契約を解除する場合は、手付金の放棄以外に違約金も請求される場合もあります。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  契約
Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？

家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.
宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  契約
Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  その他
- 財産管理・処分
Q. 建築士に設計を頼みたいが、どうやって頼んだらいいですか？

家を新築する予定ですが、注文住宅を建てたいと思っています。建築士に設計を頼みたいのですが、何か注意することはありますか
A.
設計には基本設計と実施設計があり、通常はこの設計作業に半年近い日数がかかります。そのため、建築士に相談を始めてから、建物の竣工までには１年程度の期間を見ていただく必要があります。建売住宅を購入するのに比べると、長期間かかりますので、その点もよく考えて準備をする必要があります。また工事金額の１０％程度の設計費用が必要となったり、設計変更による工事費の増額もあると考えておいたほうがいいので、余裕をもった資金計画を立てて下さい。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  工事・補修
Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。

建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。
A.
建築条件付土地売買契約の場合、一定期間内に建築工事の請負契約が締結されなければ、土地の売買契約は無条件で解除されます。そのため設計料などの費用の支払い義務はありません。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  契約
Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？

建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
A.
建築条件付土地売買契約は、通常土地の売買契約を締結後、一定期間内に建築工事の請負契約を締結します。建築工事の請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されますが、土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまいますと、契約を解除したい時に「支払ったお金が返ってこない」場合もあります。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  契約
Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？

不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
A.
土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  すまい探し
  　
  契約
Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか？

建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか
A.
住宅を購入する際は、土地建物の価格以外に様々な諸費用がかかります。通常は新築であれば、物件価格の５％程度を見込んでいれば、諸費用をまかなえるでしょう。

主な諸費用としては、

下記のものがあります。

（1）税金　　　　　　登録免許税（国税）、不動産取得税（都道府県税）、印紙税（国税）など

（2）手数料・報酬　　媒介手数料、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬など

（3）ローン費用　　　ローン保証料、融資手数料、団体信用生命保険料など　　　

　　　　

その他にも必要となる諸費用が発生する場合がありますので、余裕をもった資金計画を立ててください。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  ローン・税金
Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価の違いは何ですか？

売買や相続の際の土地価格の目安には「路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価」があると聞きますがその違いは何ですか
A.
○路線価…相続税法に基づいて国税庁（国税局）が決定する価格です。毎年１月１日における道路に接する標準的な宅地の１平方メートルあたりの評価額のことで、一定の距離をもった「路線」に対して決められます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況に応じて求められます。公示地価の8割程度が目安とされています。

○公示地価…地価公示法に基づいて、国土交通省が例年１月１日現在の価格を3月下旬に発表するもので、一般の土地取引価格の参考にされるとともに、公共事業用地の価格算定の基準となっています。それぞれの土地の本来の価値（売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値）を評価することになっています。

○固定資産税評価…3年ごとの１月１日を基準日とし、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるために評価額を決めるものです。

○基準地価…都道府県が毎年７月１日時点で算出する正常地価をいいます。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 財産管理・処分
Q. 地震保険とはなんですか？

家を新築するにあたり、地震保険への加入を勧められました。

どういった制度でしょうか？また、税金の控除対象になるのでしょうか？
A.
地震保険は、火災保険だけでは補償されない地震や噴火、津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償するもので、居住用建物や家財を対象として、全損、半損、一部損の場合に保険金が支払われます。保険料は建物の構造や所在地により異なります。

税金控除については、平成19年1月、地震保険料控除が創設されました。これにより、所得税（国税）が最高5万円、住民税（地方税）が最高2万5千円を総所得金額等から控除できるようになりました。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  ローン・税金
Q. あっせんローンとはどういうローンですか？

建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「あっせんローン」を勧められました。あっせんローンとはどういうローンですか。
A.
あっせんローンとは、販売業者が購入者に対して金融機関を紹介し、購入者が融資申込手続きを直接行うローンをいいます。あっせんローンを利用する場合は、販売業者から「住宅ローン代行手数料」といった名目であっせん手数料を請求されることがありますので、利用する場合は販売会社によく確認してください。
2018年02月13日現在
関連カテゴリー：
- 買う・建てる :
  　
  ローン・税金