すまいのお悩みQ&A

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Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか？

自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。
A.
不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

取引額が４００万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額（消費税抜き売買代金×３％＋６万円）×消費税率）を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。
2018年02月13日現在
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Q. 専任媒介契約とは何ですか？

自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか？」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。
A.
専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が１社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し２週間に１回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。
2018年02月13日現在
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Q. 宅地建物取引士とはどういう資格ですか？

中古住宅を探すため不動産業者に行くと、名刺に宅宅地建物取引士と書かれた営業マンが出てきました。宅地建物取引士とはどういう資格ですか。
A.
宅地建物取引士とは、「宅地・建物の売買や賃貸の代理や媒介」などを行う宅地建物取引業の事務所（不動産屋）に、一定の割合で専任者を置かなければならない資格者です。

宅地・建物の売買や賃貸の契約を締結する際に、重要事項（物件の権利関係や法的な制限、取引条件など）を記載した重要事項説明書の内容の説明や、契約書への記名・捺印をするのは、宅地建物取引士の資格が必要です。
2018年02月13日現在
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  その他
Q. 住宅性能表示制度とは何ですか？

戸建住宅を建てる予定ですが、説明どおりの性能の住宅が建築されるか不安です。住宅性能表示制度があると聞きましたが、どんな制度ですか。
A.
これまで住宅は工業製品と異なり、性能を比較できる「ものさし」となるものがありませんでした。

住宅性能表示制度とは、住宅の基本性能を等級で表すもので、断熱性能や遮音性能、耐震性能などの各種すまいの10の分野の性能が、等級や数値で表示されます。この性能の審査には、設計段階と工事段階で数回、国土交通大臣から指定された第三者機関（指定住宅性能評価機関）の評価員による審査があり、手抜き工事や欠陥工事を防ぐ効果もあります。

また評価を受けた性能に不満を感じた場合や、それ以外の請負契約上の各種トラブルが生じた場合に、弁護士などの専門家で構成された「指定紛争処理機関」に対して紛争処理を依頼することができます。

・公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター　　
2018年02月13日現在
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  建築ルール
Q. 「履行の着手」とは何ですか？

住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。
A.
「履行の着手」とは、契約書の内容を履行するための準備段階を超えて、履行行為に取り掛かることをいいます。

売主の行為としては、「買主の希望に応じて土地の分筆登記を行ったとき」や「買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したとき」、「売買物件の一部を引き渡したとき」、「買主の事情で物件引渡し前に所有権移転を済ませたとき」などがあたります。

買主の場合は、「内金として中間金を支払ったとき」などがあたります。

「履行の着手」に該当する状況で契約を解除する場合は、手付金の放棄以外に違約金も請求される場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか？

家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から３日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。
A.
宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から８日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか？

持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか
A.
住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。
2018年02月13日現在
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Q. 建築士に設計を頼みたいが、どうやって頼んだらいいですか？

家を新築する予定ですが、注文住宅を建てたいと思っています。建築士に設計を頼みたいのですが、何か注意することはありますか
A.
設計には基本設計と実施設計があり、通常はこの設計作業に半年近い日数がかかります。そのため、建築士に相談を始めてから、建物の竣工までには１年程度の期間を見ていただく必要があります。建売住宅を購入するのに比べると、長期間かかりますので、その点もよく考えて準備をする必要があります。また工事金額の１０％程度の設計費用が必要となったり、設計変更による工事費の増額もあると考えておいたほうがいいので、余裕をもった資金計画を立てて下さい。
2018年02月13日現在
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  工事・補修
Q. 建築条件付土地売買契約を解除したら、設計料を請求された。

建築条件付土地売買契約を締結後、建物のプランや見積もりが納得できないので土地売買契約を解除しました。その後、売主から設計料を請求されています。私からは設計を依頼していませんが、払わなければいけませんか。
A.
建築条件付土地売買契約の場合、一定期間内に建築工事の請負契約が締結されなければ、土地の売買契約は無条件で解除されます。そのため設計料などの費用の支払い義務はありません。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 土地売買契約と建築工事請負契約は同時に結んでいい？

建築条件付土地売買契約で気に入った土地を購入する予定ですが、売主から土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結するように求められています。同時に結んでいいのでしょうか。
A.
建築条件付土地売買契約は、通常土地の売買契約を締結後、一定期間内に建築工事の請負契約を締結します。建築工事の請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されますが、土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結んでしまいますと、契約を解除したい時に「支払ったお金が返ってこない」場合もあります。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 建築条件付土地売買契約とは何ですか？

不動産の広告で「建築条件付土地売買契約」の物件を見ましたが、どういうものですか
A.
土地の売買契約の条項に、土地の売主が指定した建築業者と一定期間内に新築工事請負契約を締結することを条件としている契約をいいます。工事請負契約が締結されなかった場合は、土地の売買契約は無条件で解除されます。
2018年02月13日現在
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  契約
Q. 住宅購入の諸費用はどれぐらいかかりますか？

建売住宅を購入しますが、住宅購入に伴う諸費用はどれぐらいかかりますか
A.
住宅を購入する際は、土地建物の価格以外に様々な諸費用がかかります。通常は新築であれば、物件価格の５％程度を見込んでいれば、諸費用をまかなえるでしょう。

主な諸費用としては、

下記のものがあります。

（1）税金　　　　　　登録免許税（国税）、不動産取得税（都道府県税）、印紙税（国税）など

（2）手数料・報酬　　媒介手数料、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬など

（3）ローン費用　　　ローン保証料、融資手数料、団体信用生命保険料など　　　

　　　　

その他にも必要となる諸費用が発生する場合がありますので、余裕をもった資金計画を立ててください。
2018年02月13日現在
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  ローン・税金