すまいのお悩みQ&A

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Q. 位置指定道路とは何のことですか？

家の前の道路は、「位置指定道路」と聞きました。どういう法律でどのような指定がなされているのでしょうか。

また、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。
A.
建築基準法では、都市計画法や道路法等、公の道路に関する法令に基づいて築造された道路以外のいわゆる「私道」に関しては、この法律が施行された際、現に存在する道以外について、原則として建物の建築が可能な前面道路としては認められていません。

したがって、民間等で新たに道路や宅地が造成された場合で、都市計画法に基づく開発許可等、公の道路に関する法令に基づかずに新たに築造した道路については、建築基準法上、道路の位置指定を受けたもののみが、建築の可能な前面道路として取り扱われることとされています。（建築基準法第４２条第１項第５号）

この指定を受けた道路を、「位置指定道路」と呼びます。

位置指定道路は、一般に私道であり、この道に接する敷地の方々が、道の部分を共有していたり、分割して所有していたりするケースが多いため、これらの道に接する敷地・建物の売買にあたっては、そのことに十分注意してください。また、この道の所有関係者全員で、通行や維持管理等について責任をもって対処していくことが必要となります。

市内の位置指定道路は、神戸市建築住宅局建築指導部建築安全課整備係で調べることができます。

・神戸市建築住宅局／建築にあたって、道路をお調べの方へ　　
2018年02月09日現在
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  建築ルール
Q. ＲＣ造、ＳＲＣ造とはそれぞれどんな構造のことですか？

マンションのパンフレット等で、英語で「ＲＣ造」とか「SRC造」とか書いてあるのですが、どういう構造でしょうか。
A.
一般のマンションの多くは、柱・壁・床など主要な構造部分を「鉄筋コンクリート(RC)造」としているものが多いです。

これは、鉄筋コンクリートが、耐火性・耐震性・耐久性に優れ、型枠に応じて自由な形を作ることのできる一体式構造であるという特徴を利用したものです。

「鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造」は、特に大きな空間や高層のビルやマンションなど、鉄筋コンクリートでは柱や梁の断面が大きくなりすぎる場合に、鉄筋コンクリートの柱・梁の中に一部鉄骨材を併用したものです。
2018年02月09日現在
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Q. 修繕積立金の必要性について教えてください。

修繕積立金とはどのようなもので、なぜ必要なのですか。
A.
修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模な修繕、不測の事故により必要となる修繕、及び敷地、共用部分等の変更に備える準備金として、月ごとに一定額徴収され、積み立てておく費用です。

特に大規模修繕工事はマンションの資産価値に影響しますので、必要な修繕積立金を必ず積み立てるべきです。例えば大規模修繕が修繕積立金だけで行えない場合、一時金の徴収又は借り入れ等をしなければなりませんが、住人の合意を得るのが難しい場合があります。また大規模修繕費用が捻出できず工事時期がずれ込むことは、建物・設備に悪影響を与えます。　長期修繕計画の定期的な見直しとあわせて大規模修繕工事費の調達方法について、早い時期から検討しておくことが重要です。

・マンション管理センター／基本的な事項に関する相談事例（Q&A）

　　
2018年02月09日現在
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Q. 賃貸住宅情報はどこで入手できますか？

民間や公社の賃貸住宅の情報が知りたいのですが、不動産屋以外で入手できるところはありませんか？
A.
民間賃貸住宅に関しては、不動産屋に直接行って探される方が多いですが、すまいるネットのフロア内にある兵庫県宅地建物取引業協会の相談カウンターでも、民間住宅の情報提供を行っています。（ご案内時間：月・火・木・金　午後1時から午後4時まで）
また、神戸住環境整備公社の賃貸住宅には、特定優良賃貸住宅（特優賃）、公社一般賃貸住宅、学生マンション等があります。
・神戸住環境整備公社／神戸公社賃貸　　
2018年02月09日現在
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Q. シティハイツとは何のことですか？

シティハイツとはどういう住宅で、誰が入居できる住宅ですか？
A.
シティハイツは特別市営住宅のことで、国の「特定優良賃貸住宅供給促進制度」に基づき市が直接供給・管理しており、中堅所得者層の方々のための住宅です。仲介手数料、礼金・更新料が０円、敷金は家賃３ヶ月分、ゆったりスペースの３ＬＤＫの間取りが中心で構想からメゾネットまでタイプも豊富な住宅です。

シティハイツの募集については、住宅の所在区によって問合せ先が異なります。詳しくは、下記ホームページをご覧ください。

・神戸市／市営住宅の申込窓口　　
2018年02月09日現在
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Q. コレクティブハウジングとは何のことですか？

コレクティブハウジングとはどのような住宅ですか？
A.
コレクティブハウジングは、台所や浴室、トイレなど個々の居住者専用の住宅部分を持ちながら、入居者が孤独に陥らないよう自然なかたちで住居者と触れ合うことができる共同施設を兼ね備えている住宅です。そのため、個人のプライバシーを保ちながら、居住者同士が交流し、支えあえるような良好なコミュニティ形成を築くことができます。元々は、スウェーデン、デンマークなど北欧で生まれた居住形態です。日本では神戸市と兵庫県が初めて公営住宅に導入しました。

この住宅では、一般の賃貸住宅の共益費の他に、共同空間の光熱水費等の維持管理費も入居者の負担となります。

神戸市内には、市営住宅と県営住宅があります。募集に関する情報は、それぞれ下記ホームページをご覧ください。

・神戸住環境整備公社／市営住宅の募集　　

・兵庫県住宅供給公社／県営住宅をお探しの方へ　　
2018年02月09日現在
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Q. グループホームとはどんな住宅（施設）ですか？

認知症の両親が生活できる施設を探しています。その中に、グループホームという施設があったのですが、それはどんな住宅ですか？
A.
一般的に「認知症高齢者グループホーム」と呼ばれています。5～9人の認知症高齢者を1グループとして、家庭に近い雰囲気で生活するホームです。入浴や排泄、食事などの生活援助を受けながら、スタッフと一緒に買い物をしたり、食事の準備や料理を行なうなど、自宅と同様の生活を基本としています。ただし、重度の身体介護が必要になったり、共同生活が困難となった場合は退去しなければならない場合があります。

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2018年02月09日現在
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Q. シルバーハウジングとはどんな住宅ですか？

夫が65歳で、私は57歳です。高齢者住宅は60歳以上でないと入れないものが多いようですが、シルバーハウジングは私たちのような夫婦でも入れますか？
A.
シルバーハウジング（神戸市営住宅では「シルバーハイツ」と名付けられています）は、高齢者向けにバリアフリー化され、緊急通報システムが取り入れられた公営（市営・県営）住宅です。おおむね30戸に１人の生活援助員（ライフサポートアドバイザー）が配置されています。

入居条件は下記のとおりです。

・市営住宅：65歳以上の方で次のいずれかに該当する方

　（1）単身者　（2）配偶者又は中度以上の障害者の親族と同居　（3）65歳以上の親族とのみ同居

・県営住宅：60歳以上の方で次のいずれかに該当する方

　（1）単身者　（2）配偶者又は中度以上の障害者の親族と同居　（3）60歳以上の親族とのみ同居

お尋ねの場合、年齢条件は満たしているようですが、収入などその他の入居条件がありますので、詳しくは神戸住環境整備公社市営住宅募集係（Tel:078-647−9804）、または、兵庫県住宅供給公社神戸事務所（TEL:078-232-9201）へお問合せください。

・神戸市／市営住宅のご案内　　

・神戸住環境整備公社／市営住宅の募集　　
2018年02月09日現在
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- 高齢期のすまい
Q. 有料老人ホームとはどんな住宅（施設）ですか？

高齢者向けの施設を調べていますが、有料老人ホームはどのような施設ですか？
A.
有料老人ホームとは、主に民間事業者の運営施設が多い高齢者向け住宅です。居住するだけでなく、食事・介護などの各種サービスを提供しています。

看護や介護の専門家を配置し、入浴介護、食事介護、歩行介助、通院介助といった様々な介護サービスが受けられます（これを特定施設入居者生活介護と呼びます）。入居条件は、おおむね60歳以上の高齢者です。自立した生活ができる方から、日常的な介護が必要な方まで入居が可能です。ホームによっては、サービス内容や設備、料金は大きく異なる場合がありますので、事前に確認が必要です。

また介護付有料老人ホームでは、介護が必要な方が要介護認定を受けると、要介護度に応じた介護保険の給付対象となります。

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2018年02月09日現在
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Q. ケアハウスとはどんな住宅ですか？

６０代の女性で、現在一人で暮らしているのですが、もし何かがあると一人では不安です。元気なうちから入れるケアハウスというものがあると聞いたのですが、どのようなサービスがありますか？
A.
軽費老人ホームの１形態にケアハウスというものがあります。ケアハウスは自立して生活できるよう配慮された施設で、ほとんどはバリアフリーとなっており個室になっています。所得により入居者負担額も変わります。60歳以上の方（入居時の要件が要支援・要介護の方は概ね65歳以上の方）で独立して生活することに不安を持っている方が、住まいのような個室で食事や入浴の居宅サービスが受けられる、老人福祉法に基づく居住施設です。

特定施設の指定を受けた施設では、介護が必要となっても、施設が提供する介護サービスを利用しながら生活を継続することが可能です。それ以外は、入居したまま在宅福祉サービスを利用していただけます。

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2018年02月09日現在
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Q. 兵庫県営住宅の募集に関する情報はどこで入手できますか？

県営住宅に入居したいのですが、空き室状況や申込みについてはどこに問合せをすればいいのですか？
A.
募集は、毎月行われており、詳しい日程などについては、「県民だよりひょうご」などの県の広報媒体でお知らせしてします。

入居案内書は、兵庫県住宅供給公社の各事務所、募集時期であれば区役所・市役所やすまいるネットの窓口でも配布しています。

詳しくは、下記ホームページをご覧ください。
・兵庫県／兵庫県営住宅の募集・管理　　
・兵庫県住宅供給公社／県営住宅をお探しの方へ　　
2018年02月09日現在
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Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか？

今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか？
A.
瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥（瑕疵）を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位（壁、柱、小屋組、土台、斜材）の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

すまいるネット／既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度
2018年02月09日現在
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