すまいのお悩みQ&A

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Q. 住宅のバリアフリー改修に使える公的融資制度はありますか？

両親と同居していますが、要介護と認定された両親が暮らしやすいように、両親の専用居室や浴室のバリアフリー改修を行う予定です。公的な融資制度があれば、利用したいのですが。
A.
神戸市では、60歳以上の高齢者や障害者と同居し、高齢者・障害者のための専用居室・浴室・トイレ等を増改築または改修するための貸付制度があります。工事着工前に「神戸在宅医療・介護推進財団」に申請してください。貸付限度額は、増改築の場合400万円、改修の場合200万円です。貸付利率は、高齢者・障害者の方の年齢やお体の状況により異なります。償還期間は10年以内で、連帯保証人が必要となります。詳しくは神戸在宅医療・介護推進財団にお問合せください。
・一般財団法人神戸市在宅医療・介護推進財団　　
2018年02月09日現在
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Q. 制震構造とはどんな構造ですか？

「制震構造」とか「免震構造」という言葉を新聞やテレビで目にするのですが、耐震構造とどう違うのですか？
A.
　制震構造とは、建物の要所要所に揺れを吸収する特別な「制震装置」を備えることで、揺れを吸収させる構造のことです。

　制震構造では、地震時に発生する建物の変形を「制震装置」が吸収し、地震エネルギーによる建物の揺れを少なくするので、主として超高層建築物等に用いられてきましたが、最近では戸建住宅等にも簡易な「制震装置」を用いたものが普及してきています。

　制震装置には，大きな振子やダンパーのような動力を使わないパッシブ（受動的）制御と、建物の揺れに応じて油圧・電気などを用いて制御を行うアクティブ（能動的）制御があります。

　建物自体に制震装置を組み込み、地震の揺れを少なくさせる制震構造に対して、免震構造は建物と地面を構造的に切り離すことによって、揺れを建物に伝えにくくするというものです。
2018年02月05日現在
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Q. マンションの共用部分とはどこのことですか？

マンションの共用部分とはどこのことですか？
A.
マンションの共用部分とは，専有部分以外の部分を指します。具体的には，廊下や階段，エントランス，エレベーター等の共用設備などです。このうち，構造上・利用上の独立性を有しない部分は「法定共用部分」と言われています。また、独立性を有し，区分所有の対象となりうる部分で，管理組合規約で共用部分と定めた部分は「規約共用部分」と呼んでいます。たとえば、集会室などが規約共用部分に当たります。これは規約で定められていますので，確認ください。

わかりにくい例としては，玄関扉やインターホンなどがあります。どちらも共用部分と位置づけられることが多く，基本的には勝手に取り替えることができません。特に近年のインターホンはマンション全体の防災システムと連動するなど，共用設備とのつながりが強くなってきていますので，住戸の中にあるけれども共用部分である，と解されるようです。
2018年02月05日現在
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Q. 地積測量図とは、何のことですか？

１戸建の自宅を売却するのですが、仲介を依頼している不動産業者から、自宅の土地の地積測量図を欲しいと言われました。地積測量図とは何のことですか？
A.
地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている図面で、一筆の土地の形状、地積(面積)と求積方法などが記されたものです。

すべての土地の登記簿に地積は記載されていますが、すべての登記簿に地積測量図があるわけではありません。これは、地積測量図が、分筆の際に提出されるのがほとんどだからで、過去に分筆されたことのない土地や、分筆とは反対に合筆された場合にも地積測量図は存在しないからです。しかも、地積測量図について規定されたのは1960年のことで、それ以前には、分筆に関しても地積測量図は存在しません。
2018年02月05日現在
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Q. 不動産取得税の概要を教えてください？

新築住宅を購入するのですが、諸費用として不動産取得税がかかると聞きました。不動産取得税の概要を教えてください。
A.
不動産取得税は、不動産（土地や建物）を売買・贈与・交換・建築などにより取得したときに課税される県税で、不動産を取得する際に一度だけ納める税です。

取得の方法が有償か無償かは関係ありません。また、契約内容から総合的に判断して、現実に所有権を取得した場合に認められるので、登記の有無も関係ありません。不動産を取得してから６０日以内に、その不動産の所在地の県税事務所に申告書を提出します。

金額や取得時期によっては、免税点（課税されることのない一定の金額）や税率の特例・減額などがあります。
2018年02月05日現在
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Q. 登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？

新築住宅を購入するのですが、諸経費の内訳に登録免許税という項目が入っていました。登録免許税とは、どんなときにかかる税金ですか？
A.
土地や建物を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないます。このときに課税される国税が登録免許税で、登記を受ける人に納税義務があります。

不動産の登記において、登録免許税が課税されるケースは以下の通りです。

１、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記

２、土地や建物の売買による所有権の移転登記

３、贈与や相続による所有権の移転登記

４、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記

ちなみに、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記（＝表示登記）には、原則として登録免許税が課税されません。
2018年02月05日現在
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  ローン・税金
Q. フェニックス共済とは、何のことですか？

兵庫県のフェニックス共済に加入すると、家が地震や台風の被害にあった場合に、給付金が支給されると聞きましたが、詳しい内容を教えてください。
A.
フェニックス共済（兵庫県住宅再建共済制度）は、県内に住宅を所有している方を対象に、自然災害発生時に被害を受けた住宅の再建・補修を支援する制度です。1戸あたり年額5000円の負担で、住宅を再建か購入する場合、最高600万円、全壊で補修した場合は200万円の給付が受けられます。

この制度の特色は、掛け金が安く、すべての自然災害が対象（地震・台風・洪水・落雷・豪雪等）となり、他の地震保険等に加えて加入が可能で、手続きが簡単で資産査定が無いことです。

また分譲マンションの共用部分について、管理組合が一括加入できる制度もあります。

詳しくは、（公財）兵庫県住宅再建共済基金までお問合せください。

・（公財）兵庫県住宅再建共済基金（フェニックス共済）　　
2018年02月05日現在
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Q. 介護保険の概要と、担当窓口を教えてください？

離れて暮らす両親が高齢となり、家事などの日常生活に手助けが必要になりました。介護保険のサービスを受けられると聞いたのですが、どのような制度ですか。またサービスを受けるのは、どのような手続きがいりますか？
A.
介護保険制度とは、高齢者の介護を社会全体で支える仕組みとして、平成12年4月に始まりました。対象は(1)６５歳以上の方（第1号被保険者）と(2)４０歳～６４歳までの医療保険に加入している方（第2号被保険者）です。これらの方が保険料を納め、将来介護や支援が必要となったとき、保険により介護サービスを受けることができます。

保険による介護サービスには、訪問介護や看護、入浴サービスなどの在宅サービスと、特別養護老人ホームなど施設に入所して介護サービスを受ける施設サービスの２種類があり、利用する方の必要度に応じてサービスの種類や組み合わせ、またサービスを提供する事業者を選ぶことができます。

なお、介護サービスを利用するには、「要支援」または「要介護」の認定を受ける必要があります。本人やご家族の方が、区役所（あんしんすこやか係）または認定事務センターに直接申請することもできますが、「あんしんすこやかセンター」や「えがおの窓口」が代行して申請することもできます。

・神戸市／要介護・要支援認定申請ガイド　　
2018年02月05日現在
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Q. タウンハウスとは、どんな形式の住宅ですか？

「タウンハウス」とは、どんな住宅で「テラスハウス」とどう違うのですか。
A.
タウンハウスとは、接地型住宅団地のひとつの形態で、住戸を集約化し、各住戸の専用使用する土地の面積を最小限にとどめ、それによって、オープン・スペース、コミュニティ施設用地を確保し、良好な住環境を団地全体で創設するものです。

テラスハウスとは、住宅の建て方のひとつで、長屋建て、連続建てともいわれ、各戸が土地に定着し、共用の界壁で順々に連続している住宅の一種で、テラス、つまり専用庭が付いたものを指します。
2018年02月05日現在
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Q. 耐震構造とは、どんな構造ですか？

「耐震構造」とは、具体的にはどんな構造ですか。
A.
耐震構造とは、建物を頑丈な造りにすることにより、地震によって壊れないようにする構造のことで、具体的には建物の柱や梁（はり）を太く、しっかりと作り、必要に応じて斜め材（筋交い）も取り付けたりして、地震の揺れに対して建物自体で耐えるという構造です｡

地震の揺れを防ぐような特別な装置（免震装置や制震装置）は使わないため、費用の面でもやりやすいといえます。ただし、地震の揺れが建物にそのまま伝わるので、室内の家具固定も合わせて行うと効果的です。

1981年（昭和56年）建築基準法等の改正により、新耐震設計基準が採用されるようになったため、それ以前の旧耐震基準の建物に比べ、新耐震基準による建物はより安全性が高いと言えます。
2018年02月05日現在
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Q. 床の遮音等級について教えてください？

マンションのパンフレットに、床の遮音性能としてL-45や1級と表示がありますが、どういう意味ですか。
A.
マンションでは、子供が飛び跳ねたり、いすを引いた時の音が階下に伝わり、問題になりやすいものです。

「Ｌ-○」とは、床に物や人などがぶつかって聞こえる床衝撃音に対する遮音性能の表示で、ＪＩＳ（日本工業規格）に定められた方法で測定し、数値が小さくなると性能がよくなります。　

また音には子どもが走る足音など重い物がぶつかる重量衝撃音と、コップやスプーンなど軽いものが落ちるような軽量衝撃音があり、遮音性能はそれぞれＬＨ-○、　ＬＬ-○と表示します。　

日本建築学会は、集合住宅の床に４つの遮音等級を定め、特級はＬＨ-４５、　ＬＬ-４０、１級はＬＨ-５０、　ＬＬ-４５、２級はＬＨ-５５、　ＬＬ-５５、３級はＬＨ-６０・６５、　ＬＬ-６０となります。

通常の使用状態で、使用者からの苦情がほとんど出ない性能は1級とされており、ＬＨ-４５はいすや履物を引きずる音が聞こえることがある程度、ＬＬ-５０は足音は聞こえるがあまり気にならない程度です。
2018年02月05日現在
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Q. 指定確認検査機関とは何のことですか？

指定確認検査機関とは何のことですか。
A.
「指定確認検査機関」とは、平成１０年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体（特定行政庁）の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関（指定確認検査機関）のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。

・神戸市／指定確認検査機関について　　
2018年02月05日現在
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