すまいのお悩みQ&A

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Q. 道路からのセットバックとは、どういう意味ですか？

「道路からのセットバック」という言葉を耳にしますが、どういう意味ですか。
A.
道路からのセットバックは、一般に次の２つの意味で用いられます。

（1）４ｍ未満の道について、中心線から２ｍ後退した線を敷地と道路の境界とみなすという規定（みなし道路の項　参照）に関し、建物の建て替え時等に、敷地と道路の境界が現在より後退することを指す場合。

（2）建築協定や地区計画といった地域のまちづくりのルールの中で、道路境界線から建物の外壁面を、一定の距離をあけて建築しなければならないといった規定がある場合の道路境界からの後退距離を指す場合。
2018年02月05日現在
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Q. みなし道路とは、どういう意味ですか？

戦前からの市街地の狭い道路に面した敷地に住んでいます。先日、この道は「みなし道路」なので増改築の際にはセットバックしなければならないと聞いたのですが、どういう意味か教えてください。
A.
建築基準法の規定では、都市計画区域内（神戸市域については全域）において、建物は原則として幅員が４ｍ以上の道路に接した敷地にしか建築（増築・改築）することができません。

しかし、現在の建築基準法が施行された昭和２５年以前から、４ｍ未満の道に面する建物は多数存在していたため、これらの建物敷地については、建て替え等を禁止することとなってしまいます。

そこで、これらの建物敷地についての救済規定として、この法律が施行された時点で既に存在していた1.8ｍ以上4ｍの道については、中心から２ｍ後退した線を敷地と道路の境界とみなして、建て替え等を認める規定が設けられました。（建築基準法第４２項第２項）

これらの４ｍ未満の道を、法文の条文から一般に「みなし道路（２項道路）」と呼び、新たに建築（増築・改築）を行う場合には、後退した線（みなし道路境界）から、突き出して敷地の擁壁や門・塀を築造してはならないこととされています。
2018年02月05日現在
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Q. 日影規制とは、どんな規制ですか？

家の南側に、マンションの計画があると聞きました。日影規制について教えてください。
A.
建築基準法では、一定の高さを超える（１０ｍ又は３階建て以上など）中高層の建物（マンション等）を建設する場合に、周辺の敷地に対する建物の日影がどの程度となるのか、あらかじめ検討を行い、周辺地域に応じた日照時間を確保するよう義務づけています。

この規制を一般に「日影規制」と呼び、その制限数値は地方自治体の条例で選択することとされています。

詳しくは、神戸市建築住宅局建築安全課（電話　078-595-6555）にお問い合わせください。
2018年02月05日現在
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Q. マンションの公開空地とは、何のことですか？

私の住んでいるマンション内の公園は、「公開空地」と呼ばれていて、規制があると聞きました。公開空地とは、どういうものなのでしょうか。
A.
マンションの敷地内でありながら、歩道や公園などの形で、誰でも使える場所を、一般的に公開空地と呼ぶことがあります。厳密には、建築基準法に基づいて、空地を確保するよう決められている場所のことをいいます。これは、そのマンションの建設にあたり、一定の規制の緩和の条件として、周辺環境に配慮して設けるものです。一般に公開されることが基本となっており、そこを囲って使えなくすることはもちろんのこと、駐車場などの用途に変えることもできません。

なお公開空地には、「建築基準法に基づく公開空地」であることが記された看板が立っています。
2018年02月05日現在
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Q. 標準管理委託契約書とは、どんなものですか？

管理委託している管理会社の契約書は、標準管理委託契約書を参考に作成していると聞きましたが、これはどのようなものですか。
A.
マンション管理適正化法では、管理契約をめぐるトラブル回避のため、重要事項の説明や契約成立時の書面の交付をマンション管理業者に義務付けています。また、「マンション標準管理委託契約書」が契約成立時の書面を交付する場合の指針として、国土交通省から発表されています。

この契約書には委託契約の一般事項の他に、管理業務の内容と実施方法、業務報告、免責事項などが書かれており、実際の契約書の作成には個々の状況に応じて内容の追加、修正を行うとされています。

またマンション管理標準指針では、（1）委託業務費の明細、（2）管理会社及びその従業員の管理事務の守秘義務、（3）契約の解除、解約の申入れ、契約の有効期間及び契約の更新について　の全ての項目について、標準管理委託契約書と同趣旨の規定が置かれていることを標準的な対応とし、この契約を標準管理委託契約と呼ぶことがあります。

平成15年度に国土交通省が行ったマンション総合調査では、標準管理委託契約書に準拠した契約書を作成している管理組合は約９７％に達しています。
2018年02月05日現在
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Q. よい管理会社の見分け方を教えてください？

今の管理会社は、業務報告や緊急故障対応に不備が多く、契約先の変更を検討しています。よい管理会社の見分け方を教えてください。
A.
まず管理業務の内容が、仕様書できちんと示されていること、管理組合からの質問や相談に対し、適切な助言や協力を積極的に行う姿勢があることです。また、休日や夜間の緊急事故に対応できる処理体制を持っていることも重要です。特に管理は人と言われるように、管理要員の教育、指導が十分されていることも大切です。　これら業務の内容と、費用のバランスを見ながら決めるのがいいでしょう。
2018年02月05日現在
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Q. 管理委託の主な内容について教えてください？

役員の高齢化が進み、管理組合運営の負担が大きくなってきたため、管理委託を検討していますが、委託の主な内容について教えてください。
A.
管理委託には、管理業務のほとんどの業務を委託契約により管理会社が担当する一括委託方式（全面委託）と、管理組合が専門的な業務のみを専門業者に委託する個別委託方式（部分委託）があります。

管理会社に委託する業務には、大きく分けて以下の４つがあります。

(1)事務管理業務

a）基幹事務

･管理組合の会計の収入及び支出の調定、･出納、･マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整。

b)それ以外の業務理事会や総会の支援業務

(2)管理員業務

管理人（管理員）が行う受付業務、点検、立会い、報告連絡業務。

(3)清掃業務玄関ホール、廊下・階段などの清掃。

(4)建物・設備管理業務建物、エレベーター、消防設備、電気設備等の保守点検や貯水槽の清掃。

契約の詳しい内容は、国土交通省の標準管理委託契約書を参考にしてください。

・国土交通省／「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
2018年02月05日現在
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Q. 自主管理とは、どんな管理形態ですか？

マンションの自主管理とは、どんな管理形態ですか。
A.
自主管理とは、管理業務を管理会社へ委託することなく、管理組合自ら管理業務を行うことを言います。委託の必要性がなくなりますので、委託費用は不要となりますが、その分管理組合には応分の責任と負担がかかることになりますので、一概にどちらがふさわしいか、とは言えないものです。

自主管理にした場合には、管理組合には多岐にわたる管理業務の知識やマンパワーが必要になります。それらを裏支えする新たな費用も、当然発生することでしょう。それらも含めて、委託管理から自主管理への切り替えを検討する場合には、そのメリット・デメリットを洗い出し、現実的に自主管理が可能かどうかを十分に検討する必要があると思います。
2018年02月05日現在
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Q. 計画修繕の意義について教えてください？

マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか？
A.
マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態（手遅れ）に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。
2018年02月05日現在
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  修繕・建替え
Q. 大規模修繕とは、どのようなことをするのですか？

マンションの大規模修繕とは、どのようなことをするのですか。
A.
建物の劣化を防ぎ、耐用年数をより長くするためには、マンションも一戸建ても建物の定期的なメンテナンスが必要です。これに加え、概ね１０年程度の周期で実施する工事を大規模修繕と呼んでいます。

具体的には、屋上の防水工事、外壁の塗り替え、給排水設備の取替え等が挙げられます。またそれ以外にも、劣化のみられる箇所の修繕を同時に行うことも多いです。

大規模修繕工事の実施には、その準備期間や実施体制、修繕積立金の確保など、大変な労力が必要となりますので、早い段階から計画的に準備を進めることが大切です。
2018年02月05日現在
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  修繕・建替え
Q. 専用庭とは、どこのことをいうのですか？

マンションにおいて、専用庭とはどこのことをいうのですか。
A.
専用庭とは、通常はマンションの１階で住戸に付属する庭のことを指します。管理規約上は，バルコニーの一種として扱われることが多いです。専用庭の部分の土地はマンションの敷地の一部であり、その敷地は全区分所有者の共有となります。また、敷地全体には区部所有者の「敷地利用権」が認められています。そのうち専用庭となる部分は、その庭を使用する専用使用権が与えられることで、専用使用権を持つ者がその庭を利用できることとなります。

この専用使用権を含めた専用庭に関する規定は、管理規約や細則で設けられています。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 専用使用権とは、どんな権利ですか？

マンションにおける専用使用権とは、どんな権利ですか。
A.
マンションの共用部分であっても、特定の区分所有者が利用することが認められている場合、その権利を専用使用権、その権利が適用される部分を専用使用部分と呼んでいます。

例えば、マンションのベランダ（バルコニー）が挙げられます。ベランダは、専有部分ではなく共用部分ですので、勝手に手を加えたりしてはいけません。しかし、通常はその住戸の住民のみが利用し、またそのことが認められています。これは規約や集会決議などで定められるものですので、マンションごとにどのような決め方がなされているのか、確認してみてください。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等