すまいのお悩みQ&A

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Q. マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか？

マンションの共有持分は、どのように決まっているのですか。
A.
マンションの共有部分の持分は、それぞれの区分所有者が区分所有する専有部分の面積の割合に応じて按分（あんぶん）されるのが基本です。例えば、50.2㎡の専有部分を有するAと49.8㎡を有するB，100㎡を有するCの３戸からなるマンションについての持分割合は、それぞれ50.2／200、49.8／200、100／200となります。

しかし、管理組合の総会などでの議決権を決める際に、この持分割合をそのまま適用すると計算が煩雑になるので、議決権割合については、規約で変更することができます。たとえば、専有面積が５０．２㎡の住戸と４９．８㎡の住戸はほぼ同じものとして、総会議決権では同じ１の議決権を持つとするような取り決めです。詳しくは、国土交通省の定めている標準管理規約の解説をご覧ください。

・国土交通省／マンション管理について
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 区分所有者とは、だれのことですか？

マンションの区分所有者とは、だれのことですか。
A.
区分所有者とは、正確に言えば区分所有権を有する者、となりますが、主には分譲マンションの所有者がそれにあたります。所有者と入居者が一致していることが多いと思いますが、所有者と入居者が異なる場合、例えば分譲貸しのような場合は、所有者が区分所有者であり、入居者は区分所有者ではありません。これは店舗でも同様で、例えば１階に店舗が入居しているような場合は、いわゆるテナント貸しであれば店舗は区分所有者ではなく、テナントのオーナーが区分所有者となります。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. 区分所有権とは、どんな権利ですか？

マンションを買ったのですが、所有権ではなく「区分所有権」であるのはなぜなのですか？
A.
通常所有権とは、「一つの独立したもの全体の所有」という考え方があります（民法の「一物一権主義」）。しかしマンションの場合は、一つの建物を複数で所有する、あるいは一つの建物のある部分を所有する、という考え方となり、これまでの所有権とは相容れない形となります。そのため、マンションの所有のあり方として、一つの建物のある部分を所有する「区分所有権」という考え方が生まれました。（建物の区分所有等に関する法律、通称：区分所有法）なおこの区分所有権は、「専有部分」が対象となり、「共用部分」は対象となりません。

登記簿上も「区分所有権」と表示されていますので、確認してみてください。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンションの専有部分の定義は何ですか？

マンションの「専有部分」とは、どのような場所をいうのでしょうか。
A.
マンションの建物のうち、区分所有権の対象となる建物の部分を「専有部分」といいます。例えば「ある人がマンションを所有している」という場合、その人の所有権が及ぶ範囲、又は他の人の所有権が及ばない部分を指します。

具体的には、壁や天井，窓・ドアなどの「内側」の部分とされています。壁や天井などそれ自体は専有部分ではありません。しかし、床のフローリングや壁紙などは専有部分、と解されることが多いようです。

基本的には、(1)構造上区分されていること(2)利用上区分されていること、という二つの要件を満たす部分とされています。専有部分とそうでない部分（共用部分）の境界を厳密に定めるのは難しく、物の性質や目的などから総合的に判断することが求められます。

なお、各マンションの管理組合規約には専有部分の定義が記載されているはずですので、規約で確認してください。
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンション標準管理規約とは、どんなものですか？

「マンション標準管理規約」というのがあると聞きましたが、どのようなものですか？
A.
区分所有マンションでは、管理組合の活動のルールを定めた管理規約を定めますが、この標準的なモデルとして国土交通省が提供しているのが、「マンション標準管理規約」です。マンションの形態にあわせて、単棟型、団地型、複合用途型が用意されており、規約条文だけでなく「コメント」が収録されていることも特徴です。

　管理規約の制定や改正の際の参考にしたり、また管理規約の解釈や考え方を知る手がかりとしても使えるもので、管理組合活動の中でも役立つものと思います。国土交通省のホームページから閲覧することができます。

・国土交通省／マンション管理について　　
2018年02月05日現在
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  区分所有法・規約等
Q. マンション管理組合の構成と性格について教えてください？

分譲マンションを購入し入居しましたが、管理組合には入らなければいけないのでしょうか。
A.
一戸建てとは異なり、マンションは多くの方の共有物です。補修やメンテナンスをするにも、生活ルールを定めるにも、共有している住民全てがともに取り組まなければなりません。一戸建てなら家族会議で済むところですが、マンションでは所有者（区分所有者）が組合員となる「管理組合」がその役割を担います。

管理組合は区分所有者全員で構成される団体とされており、区分所有者は当然にその構成員となりますし、また脱退の自由もありません。ですので、マンションを購入したと同時に管理組合員にもなっている、ということになります。

管理組合では、活動や組織の仕組みを「規約」で定め、総会などの「集会」により区分所有者全員の意思決定を行います。これらはマンションで暮らしていくためには欠かせない仕組みですので、積極的に関わってみてはいかがでしょうか。
2018年02月05日現在
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  総会・理事会等
Q. 特別養護老人ホームは、どんな施設（住宅）ですか？

両親が寝たきり状態となり、介護が必要です。「特別養護老人ホーム」は、どんな施設ですか。
A.
特別養護老人ホームは、寝たきりや認知症により、介護が必要で自宅での生活が困難である方を受け入れる公的な福祉施設です。医療サービスは行わず、日常的な生活支援や健康管理を行います。費用が比較的安く、十分な介護が受けられる公的ホームとして人気が高いようです。申し込みはケアマネージャーを通じて行いますが、希望者が多く、施設によっては入所待ちで数年、ということもあるようです。入所は先着順ではなく、必要性の高い方からの優先入所となります。

なお、すまいるネットのホームページ内の「神戸・すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）」では、神戸市内にある各施設の概要（所在地、定員、費用など）を掲載していますのでどうぞご覧ください。

すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）
2018年02月05日現在
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- 高齢期のすまい
Q. 老人保健施設とは、どんな施設ですか？

「老人保健施設」とは、どんな施設ですか？
A.
老人保健施設とは、医療と介護サービスを提供しながら、リハビリ訓練や生活指導を行い、家庭への復帰をめざす医療施設です。寝たきりや認知症などの場合において、病状が安定しており、入院治療をする必要はないが、リハビリや看護が必要な要介護者が対象です。

介護保険の施設サービスの給付対象で、「介護老人保健施設」という位置付けになります。

なお、すまいるネットのホームページ内の「神戸・すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）」では、神戸市内にある各施設の概要（所在地、定員、費用など）を掲載していますのでどうぞご覧ください。

すまいるネット／すまいるナビ（高齢者向けすまいを探す）
2018年02月05日現在
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- 高齢期のすまい
Q. 神戸市営住宅の募集に関する情報は、どこで入手できますか？

市営住宅に住みたいのですが、現在の募集状況がわかりません。どこへ行けば調べられますか？
A.
市営住宅の募集には、「定時募集」「常時募集」の２種類があり、それぞれ募集時期が異なります。募集状況については、神戸住環境整備公社市営住宅募集係にご確認ください（電話番号078-647-9804）。

申込案内書は、各区役所、支所、出張所、連絡所、すまいるネット、各地区市営住宅管理センターなどで配布します。

なお、すまいるネットでも、市営住宅の申込案内書を配布しています。

詳しくは、神戸市ホームページをご覧ください。

・神戸市／市営住宅の申込　　
2018年02月05日現在
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  すまい探し
Q. 賃貸マンションの共益費には、何が含まれているのですか？

賃貸マンションの共益費は、どういう内容で、何が含まれているのですか？
A.
賃貸マンションを借りる際の共益費は、共用部分（廊下や階段など）の電気代、水道代、清掃費などについて、賃借人が共同で負担するものです。実際に借りる専有部分以外の共用部分に係る費用を、貸主は共益費として毎月家賃とともに徴収しています。
2018年02月05日現在
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  その他
Q. 住宅金融支援機構のフラット３５とは、どんな融資制度ですか？

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱っている「フラット３５」とは、どんな融資制度ですか。
A.
「フラット３５」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して行っている長期固定金利型住宅ローンです。「フラット３５」には次の特徴があります。１．最長35年間金利が固定されます。金利変動がないので、返済終了時までの返済額が確定し、安心です。２．通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。また、保証人も必要ありません。

詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。

・住宅金融支援機構
2018年02月05日現在
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  ローン・税金
Q. マンションの内覧会のチェックポイントは？

マンションの内覧会ではどこを見ればいいですか。
A.
内覧会は完成前のお披露目と不具合箇所のチェックの場ですから、一人で見るのではなく、できるだけ大勢で見ることをお勧めします。主なチェックポイントを列記しておきます。

･契約どおりの図面に出来上がっているか確認する。

天井の高さ,柱や梁、照明器具、コンセント、エアコンの室外機の位置等。

･実際に動かしてみる。

ドア、スイッチ、扉、キッチン、洗面台、網戸、引き出し、クロゼットの扉等。

･固定状況を確認する。

棚板、カーテンレール、トイレットペーパーのホルダー、タオルかけ等。フローリングは強く踏んでみること。

･排水、配線、点検口をチェックする。

実際に水を流してキッチンや流しの下の状態、電気配線の状態等を見る。点検口内にカビが発生していないかのぞいてみる。

･キズや汚れがないか確認する。
2018年02月05日現在
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