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すまいのお悩みQ&A
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Q. 部屋を借りる際に注意すること
部屋を借りる際に、注意することがあれば教えて下さい。また、退去時に多額の請求をされたとネットで見ました。どのようなトラブルに気を付ければいいでしょうか？
A.借りたい部屋が決まったら、重要事項説明を受け、その後、契約となります。「重要事項説明」は、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明では、設備等の内容を確認するだけでなく、入居中に設備の不具合があった場合の連絡先や、契約終了時の敷金の精算方法について確認しておくことが大切です。退去時の敷金返還については貸主・借主の意見の違いからよくトラブルとなります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得の上で契約しましょう。中古物件を借りる場合、大家さんや不動産業者に立ち会ってもらい、入居前からある傷や汚れ、設備の不具合については写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。立ち合いが難しい場合は、入居前にご自身で確認し、写真に収めておくのもお勧めです(その際、撮影日を残しておきましょう)。また、入居中の不注意による設備等の破損は、借主負担となります。他人の住居を借りて住むのですから、できるだけ丁寧に暮らすことを心がけましょう。
2024年10月31日現在
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Q. 一人暮らしをすることになりました
一人暮らしをすることになりました。初めての一人暮らしで知らない土地です。まずは、何から始めればいいでしょうか？
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Q. アスベストが含まれた家の解体で気を付けることは
実家を相続し解体を検討しています。古い家なのでｱｽﾍﾞｽﾄ(石綿)がある可能性があると聞きました。解体工事の発注の際に気を付けておくことはあるのでしょうか。
A.石綿は平成18年に使用が禁止になる前は、防火・防湿を目的に建材等に多く使われていました。石綿は粉塵を吸込むと肺がん等の病気を引き起こす恐れがあります。含まれている場合は適切な対策の上、解体工事の実施が必要です。
まずは石綿の事前調査を解体業者へ依頼しましょう。調査方法は設計図書等での確認及び目視です。そこで明らかにならなかった際は石綿があるものとして作業するか、分析調査を実施します。受注者(解体業者等)は調査結果を発注者へ報告する義務があります。建物の延床面積が80㎡以上の場合等は自治体への届出も必要です。届出対象工事が未届けの場合、届出義務者である発注者が法の罰則の対象となる場合があるので注意が必要です。受注者より書面にて事前調査結果の報告を受け、報告書は大切に保管してください。2024年10月24日現在
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Q. 新築保証期間内に会社が倒産したら
住宅を新築して数年、雨漏りが発生しました。10年保証の期間内だったので、工事を請け負ってもらった業者に補修を依頼しようとしたら会社が倒産していました。もう補償内で修理してもらうことは出来ないのでしょうか。
A.新築住宅の保証期間中に販売業者や建設業者が倒産した場合に備えて、平成 21 年 10 月１日に「住宅瑕疵担保履行法」が施工されました。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保責任を確保するために平成21年10月以降に引き渡される住宅について、「保険への加入」または「補償金の供託」にて、資力を確保するように義務付けており、保険や供託金から費用が支払われます。なお、「住宅瑕疵担保履行法」では“構造耐力上主要な部分”や“雨水の浸水を防止する部分”であり、柱・梁・壁など構造的な欠陥に対する部分が保証対象となります。
2024年10月24日現在
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Q. 高齢を理由に入居を断られた
賃貸住宅を借りようと不動産会社に相談したところ、高齢を理由に相談を断られました。どうしたらよいでしょうか。
A.残念ながら、認知症や孤独死のリスクを恐れて、高齢者の入居を敬遠する不動産会社や家主がいるのが実状です。一方で、そのようなリスクを減らすために孤独死保険を付加したり、安否確認や見守りサービスを利用するなどして、高齢者に物件を貸してくれる場合もあります。入居の条件は、それぞれの物件で異なるので、気に入った物件があったら、不動産会社に問い合わせてみましょう。
高齢者に限らないことですが、すべての希望をかなえる物件はなかなかないものです。譲れない条件、妥協できる条件を整理しておくと、スムーズに話を進めることができます。
高齢になってからの住み替えは、物件探しだけでなく荷物の片付けや整理などで多くの時間と労力が必要になります。住み替えが必要になってから慌てて不動産会社を探すのではなく、時間の余裕をもって元気なうちから考えておくことが大切です。
神戸市居住支援協議会では「高齢者のすまい探しサポート」として、神戸市内の賃貸住宅を探す高齢者を支援する協力不動産会社のリストを公開しています。協力不動産会社を探すには、①神戸市居住支援協議会のホームページでリストを閲覧する、②すまいるネットの相談窓口に問い合わせる、の方法があります。協力不動産会社に相談するときは、まずは電話をして希望を伝えるようにしましょう。2024年10月24日現在
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Q. 高齢者の住まい探し
賃貸住宅を借りようと不動産会社に相談したところ、連帯保証人を求められました。子供がおらず依頼する身内もいません。どうすればよいでしょうか。
A. -
Q. 高層マンションにおける地震に対する備えは？
築1０年程度の比較的新しい高層マンションに住みかえたところです。地震についての備えで、新しい高層マンションでは、どんなことに気を付ければ良いのでしょうか
A.ご相談のマンションが、昭和５６年６月以降に建てられた新しいマンションであれば、建築基準法の「新耐震基準」で設計され、建設されているものと考えられます。その場合は、震度６強や７の大地震も一定程度想定していますので、建物自体の強度については、まず安心しても良いでしょう。
しかし、今後３０年以内に７～８０％以上の確率で発生が予想されている「南海トラフ地震」等の際には、長周期の揺れが数分間も続くものと予想されています。
高層マンションの建物自体は、パンケーキ・クラッシュの様に壊れなくても、室内の家具や家電製品をしっかり固定しておかないと、家具の転倒等により、大けがをするなどの危険があるとお考え下さい。
家具については、地震の際、倒れる方向が一定予想されますので、造り付け家具以外は、その配置について、十分な配慮をするほか、特に重量のある家具や家電製品(冷蔵庫等)については、強固な壁面に、金具等で固定をする。また、ガラス面には飛散防止フィルムを貼るなどの対策が必要です。（東京消防庁HPから見ることができる「家具類の転倒・落下・移動防止対策ハンドブック」等が非常に参考になります。）このような固定に必要な器具等は、一般の大型ホームセンターでも、防災コーナー等で入手できます。
大型家具や冷蔵庫などをご自身で固定をする作業が不安な場合は、まずは、お近くの行政の窓口にご相談してみて下さい。例えば、神戸市内であれば、「すまいるネット」が、有償工事とはなりますが、信頼のできるお近くの工務店選定等の相談窓口となっています。2024年10月24日現在
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Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい
一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。
A.戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。
2024年10月24日現在
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Q. 市街化調整区域内の土地活用
市街化調整区域内の土地を相続しました。土地を他人に貸すなどして活用できるのでしょうか。
A.市街化調整区域とは市街化を抑制する地域として都市計画法により設定された都市計画区域のひとつです。原則的には建物を建築することができず、土地活用が難しいと思う方がいるかもしれません。例えば、地目の確認が予め必要となりますが、駐車場や資材置き場等の活用も考えられますし、他にも、コンビニエンスストアや喫茶店、老人ホームなどの福祉施設、クリニックなどの小さな医院など建築を認められている建物を建て、土地を活用する方法があります。だたし、建築する建物によっては、事前協議、届出、許可申請など細かい規定をクリアしなければならない条件が多くあります。
このように、市街化調整区域内での土地活用にあたっては、届出等の手続きを要する場合がありますので、事前に、所管の自治体のほか、開発業者や建築士などの専門家にも相談することをお勧めします。2024年10月24日現在
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Q. どのようなリフォーム業者にお願いしたらよいかわからない
自宅の断熱リフォームを検討しています。しかし、リフォーム業者に馴染みがなくどのような業者にお願いすればいいかわかりません。
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Q. 住宅の断熱工事
定年退職後、古い自宅のリフォームを検討しています。また昨今の物価高騰の影響で、毎月の光熱費の上昇も非常に気がかりです。限られた予算の中で、有効なリフォームの方法に悩んでいます。
A.光熱費の上昇、心配ですね。光熱費の中では冷暖房費の割合が一番多くを占めています。しかし、古い家屋では断熱性能が低いことが多く、冷暖房効率が悪くなりがちです。暖めにくく、冷やしにくい家では冷暖房費も余計にかかってしまいます。よって、まず断熱性能を高めるリフォーム工事をすることが有効でしょう。具体的には、①壁の中に断熱材を入れる、②窓を二重サッシやペアガラスに交換する、③家の気密性を高める等の工事があります。①は、壁に高性能グラスウール等の断熱材を入れることによって壁から外に熱が伝わりにくくなります。②は、最も熱が外に伝わりやすい窓に前述の工事をすることで高い断熱効果を期待できます。③は、家の隙間をふさぐことで外気の侵入を防ぐ工事です。①～③の工事を施すことによって、ご自宅の断熱性能を飛躍的に高め、光熱費の大幅な低減ができます。是非ご検討下さい。
2024年10月24日現在
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Q. マンション管理について
マンションの管理とはどういうものでしょうか？管理費と修繕積立金を毎月納めていれば大丈夫でしょうか。
A.マンションを購入し区分所有者になれば自分の資産として維持管理することになりますので、まずは「全員で管理する」という意識を持つことが大切です。また、管理には管理業者への委託や管理組合による自主管理等の方式がありますが、マンションの規模や設備などの状況に適した管理方法を選ぶことも大事です。管理業者に管理を委託したとしても、管理組合の理事会や総会でチェックする必要があります。積極的に決議等に加わり、分からないことはマンション管理士等の専門家へ助言を求めるとよいでしょう。普段からマンション内のコミュニケーションがあれば話し合い等がスムーズになります。適正な管理を維持するため2022(令和4)年４月からマンション管理計画認定制度が始まりました。現在マンションにお住いの方も、この機会にご自身のマンションについての管理状況を一度見直してみてはいかがでしょうか。
2024年10月24日現在