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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 借地に建てた家を処分したい

    先日母が亡くなり空き家になった実家を相続しました。実家は借地の上に建っており、老朽化もあり利用する予定がありません。地主に土地を返したいのですが、どういう手順ですすめればよいでしょうか。

    A.

    ①借地契約書で契約期間、契約内容をよく確認しましょう。契約期間が満了していない場合、途中で解約するためには地主との合意が必要になります。
    ②地主に借地契約を更新しない意向を報告しましょう。何も報告せずに建物を解体してしまうとトラブルに発展する可能性がありますので注意してください。
    ③地主と交渉しましょう。返却に伴う期間や残存する建物の処分方法、費用の負担をどちらがするかなどを話し合ってください。契約が満了し借主が契約を更新しない場合、原則借主が建物の解体費用を負担して原状回復（更地）してから土地を返還することになります。しかし、地主との交渉次第で地主に建物を買い取ってもらえる場合があります。また、建物の所有を目的とする土地の賃借権を「借地権」といい、土地の価格の数十％相当もの価値があり第三者に売却（譲渡）することもできます。ただし、借地権の売却（譲渡）や抵当権設定、建替えや大規模改修をする場合は地主の承諾と承諾料が必要です。
    ④借主負担で建物を解体する場合、解体事業者を選び解体工事をしましょう。
    ⑤更地になったら土地を地主に返還しましょう。あわせて、建物を解体してから1カ月以内に「建物滅失登記」をしてください。

    2024年11月01日現在

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  • Q. 湿気・カビ対策について

    雨天が続き、湿気やカビも気になります。快適に過ごすための対策を教えてください。

    A.

    カビは温度が20～30℃、湿度が70％以上で栄養分がある場所を好みます。食品等だけでなく、建材に含まれる成分も栄養分としてしまうため完全にカビを排除することは困難です。そこで、室内の湿度をいかに抑えるかが重要となります。晴れた日は窓を開け、空気を入れ替えてください。窓は対角線上に２か所以上開けるのが有効です。雨天時には、湿気の発生する要因をなるべく無くし、室内の水分を減らす必要があります。やむを得ず洗濯物を部屋干しする場合は、除湿器やエアコンの除湿機能を利用するのも効果的です。
    梅雨の時期だけでなく、換気などの行為は、空気の汚れ対策、シックハウス対策にもなり、健康を守る大切な行為ですので、ぜひ実践してみてください。

    2024年10月31日現在

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  • Q. 台風への備え

    先日の台風・大雨で各地の大きな被害をニュースで目の当たりにしました。少しでも被害を減らすために、日頃からできる備えはありますか？

    A.

    地震と違って、台風はやって来る時期がある程度予測できます。気象情報等で中心気圧や最大風速などを知ることも出来ますので、あらかじめ万全の対策を立てておきましょう。まず自分が住んでいる地域の危険性や避難場所をハザードマップで確認しましょう。災害ごとに避難場所が指定されているため、それぞれの避難場所へのルートや避難にかかる時間を把握しておくと安心です。備蓄や持ち出し品を用意し、避難先や連絡方法などを家族で決めておくことも大切です。備蓄している食料品は賞味期限まで置いておくのではなく、定期的に消費し食べた分を買い足すローリングストック法を活用することで、備蓄が日常生活に取り入れやすくなります。

    2024年10月31日現在

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  • Q. 私だけの事では済まされない！

    古い木造一戸建に住んでいます。耐震診断は以前に受け、耐震補強した方が良いという結果だったのですが、高齢で一人暮らしなので家にお金をかけるのがためらわれ、対策もせず過ごしてきました。ところが、先月子供や孫たちが帰省していたゴールデンウイークの真っただ中、緊急地震速報に驚かされ、地震の報道が始まりました。家族がそばにいる時でこれは私だけの事でないと思い耐震補強を検討しています。どのような手順で進めていけばいいのでしょうか。

    A.

    高齢だし、一人暮らしだし、とのお話しをよく聞きます。今回のように皆さんがお集まりの時、南海トラフ地震が発生して家が倒壊したらと考えると、あなただけの問題では済みません。また、あなたがお一人の時に万が一のことがあったとしたら、ご家族を悲しませることになりますし、建物が崩れると近隣の皆さんにもご迷惑をお掛けすることになります。これを機会にぜひ耐震改修工事を実施して不安を取り除いてください。耐震改修工事までの手順は、まず現状の「倒壊する可能性が高い」を「倒壊する可能性がある」か「一応倒壊しない」のどの強さを目標とするかを考えた上で、建築士に設計図書の作成（計画策定）を依頼します。図書が出来上がったらそれに基づいて工事をすることになります。補強する強さは工事費に比例しますし、壁の補強位置は後の生活にも影響しますので設計図書の作成には積極的に参加してください。

    2024年10月31日現在

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  • Q. 部屋を借りる際に注意すること

    部屋を借りる際に、注意することがあれば教えて下さい。また、退去時に多額の請求をされたとネットで見ました。どのようなトラブルに気を付ければいいでしょうか？

    A.

    借りたい部屋が決まったら、重要事項説明を受け、その後、契約となります。「重要事項説明」は、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明では、設備等の内容を確認するだけでなく、入居中に設備の不具合があった場合の連絡先や、契約終了時の敷金の精算方法について確認しておくことが大切です。退去時の敷金返還については貸主・借主の意見の違いからよくトラブルとなります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得の上で契約しましょう。中古物件を借りる場合、大家さんや不動産業者に立ち会ってもらい、入居前からある傷や汚れ、設備の不具合については写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。立ち合いが難しい場合は、入居前にご自身で確認し、写真に収めておくのもお勧めです(その際、撮影日を残しておきましょう)。また、入居中の不注意による設備等の破損は、借主負担となります。他人の住居を借りて住むのですから、できるだけ丁寧に暮らすことを心がけましょう。

    2024年10月31日現在

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  • Q. 一人暮らしをすることになりました

    一人暮らしをすることになりました。初めての一人暮らしで知らない土地です。まずは、何から始めればいいでしょうか？

    A.

    まずは、インターネット等で様々な物件を検索してみましょう。地域によって物価が異なるため、多くの物件を調べることでその地域の相場が分かると思います。その上で、希望の家賃設定や最寄りの駅からの距離、部屋の間取りや設備などを確認し、希望する物件があれば、次はなるべくたくさんの物件を内覧しましょう。写真や情報だけでは分からない部分もたくさんありますので、ご自身の目で実際に確認する事をお勧めします。内覧の際には、周辺状況も確認すると良いでしょう。

    2024年10月31日現在

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  • Q. アスベストが含まれた家の解体で気を付けることは

    実家を相続し解体を検討しています。古い家なのでｱｽﾍﾞｽﾄ(石綿)がある可能性があると聞きました。解体工事の発注の際に気を付けておくことはあるのでしょうか。

    A.

    石綿は平成18年に使用が禁止になる前は、防火・防湿を目的に建材等に多く使われていました。石綿は粉塵を吸込むと肺がん等の病気を引き起こす恐れがあります。含まれている場合は適切な対策の上、解体工事の実施が必要です。
    まずは石綿の事前調査を解体業者へ依頼しましょう。調査方法は設計図書等での確認及び目視です。そこで明らかにならなかった際は石綿があるものとして作業するか、分析調査を実施します。受注者(解体業者等)は調査結果を発注者へ報告する義務があります。建物の延床面積が80㎡以上の場合等は自治体への届出も必要です。届出対象工事が未届けの場合、届出義務者である発注者が法の罰則の対象となる場合があるので注意が必要です。受注者より書面にて事前調査結果の報告を受け、報告書は大切に保管してください。

    2024年10月24日現在

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  • Q. 新築保証期間内に会社が倒産したら

    住宅を新築して数年、雨漏りが発生しました。10年保証の期間内だったので、工事を請け負ってもらった業者に補修を依頼しようとしたら会社が倒産していました。もう補償内で修理してもらうことは出来ないのでしょうか。

    A.

    新築住宅の保証期間中に販売業者や建設業者が倒産した場合に備えて、平成 21 年 10 月１日に「住宅瑕疵担保履行法」が施工されました。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保責任を確保するために平成21年10月以降に引き渡される住宅について、「保険への加入」または「補償金の供託」にて、資力を確保するように義務付けており、保険や供託金から費用が支払われます。なお、「住宅瑕疵担保履行法」では“構造耐力上主要な部分”や“雨水の浸水を防止する部分”であり、柱・梁・壁など構造的な欠陥に対する部分が保証対象となります。

    2024年10月24日現在

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  • Q. 高齢を理由に入居を断られた

    賃貸住宅を借りようと不動産会社に相談したところ、高齢を理由に相談を断られました。どうしたらよいでしょうか。

    A.

    残念ながら、認知症や孤独死のリスクを恐れて、高齢者の入居を敬遠する不動産会社や家主がいるのが実状です。一方で、そのようなリスクを減らすために孤独死保険を付加したり、安否確認や見守りサービスを利用するなどして、高齢者に物件を貸してくれる場合もあります。入居の条件は、それぞれの物件で異なるので、気に入った物件があったら、不動産会社に問い合わせてみましょう。
    高齢者に限らないことですが、すべての希望をかなえる物件はなかなかないものです。譲れない条件、妥協できる条件を整理しておくと、スムーズに話を進めることができます。
    高齢になってからの住み替えは、物件探しだけでなく荷物の片付けや整理などで多くの時間と労力が必要になります。住み替えが必要になってから慌てて不動産会社を探すのではなく、時間の余裕をもって元気なうちから考えておくことが大切です。
    神戸市居住支援協議会では「高齢者のすまい探しサポート」として、神戸市内の賃貸住宅を探す高齢者を支援する協力不動産会社のリストを公開しています。協力不動産会社を探すには、①神戸市居住支援協議会のホームページでリストを閲覧する、②すまいるネットの相談窓口に問い合わせる、の方法があります。協力不動産会社に相談するときは、まずは電話をして希望を伝えるようにしましょう。

    2024年10月24日現在

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  • Q. 高齢者の住まい探し

    賃貸住宅を借りようと不動産会社に相談したところ、連帯保証人を求められました。子供がおらず依頼する身内もいません。どうすればよいでしょうか。

    A.

    連帯保証人は親や子供だけでなく、3～4親等の親族であれば認められる場合があります。また、連帯保証人がいなくても、家賃債務保証会社との契約をすれば入居できることもあります。家賃債務保証とは、入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったとき、入居者に代わって家賃を立替え払いしてくれるサービスのことで、連帯保証人に近い役割を果たします。家賃債務保証を利用することで入居できるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。ただし、連帯保証人が不要な場合でも、いざという時のための緊急連絡先は必要ということが多いようです。

    2024年10月24日現在

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  • Q. 高層マンションにおける地震に対する備えは？

    築1０年程度の比較的新しい高層マンションに住みかえたところです。地震についての備えで、新しい高層マンションでは、どんなことに気を付ければ良いのでしょうか

    A.

    ご相談のマンションが、昭和５６年６月以降に建てられた新しいマンションであれば、建築基準法の「新耐震基準」で設計され、建設されているものと考えられます。その場合は、震度６強や７の大地震も一定程度想定していますので、建物自体の強度については、まず安心しても良いでしょう。
    　しかし、今後３０年以内に７～８０％以上の確率で発生が予想されている「南海トラフ地震」等の際には、長周期の揺れが数分間も続くものと予想されています。
    　高層マンションの建物自体は、パンケーキ・クラッシュの様に壊れなくても、室内の家具や家電製品をしっかり固定しておかないと、家具の転倒等により、大けがをするなどの危険があるとお考え下さい。
    　家具については、地震の際、倒れる方向が一定予想されますので、造り付け家具以外は、その配置について、十分な配慮をするほか、特に重量のある家具や家電製品(冷蔵庫等)については、強固な壁面に、金具等で固定をする。また、ガラス面には飛散防止フィルムを貼るなどの対策が必要です。（東京消防庁HPから見ることができる「家具類の転倒・落下・移動防止対策ハンドブック」等が非常に参考になります。）このような固定に必要な器具等は、一般の大型ホームセンターでも、防災コーナー等で入手できます。
    　大型家具や冷蔵庫などをご自身で固定をする作業が不安な場合は、まずは、お近くの行政の窓口にご相談してみて下さい。例えば、神戸市内であれば、「すまいるネット」が、有償工事とはなりますが、信頼のできるお近くの工務店選定等の相談窓口となっています。

    2024年10月24日現在

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  • Q. 一軒家を借りて事務所として利用したい

    一軒家を借りて事務所として利用したいと考えています。借りる際に、注意するポイントはありますか。

    A.

    戸建て住宅は間仕切りや、トイレ、キッチンが備わっており、小規模の事務所であれば、選択肢の一つとなるでしょう。ただし、居宅として募集されている物件を所有者の許可なしに事務所として利用はできません。固定資産税が高くなったり、賃料収入が消費税の課税対象となり負担が増えるため、断られる場合があります。気に入った物件があれば、まずは事務所として利用してよいか貸主に許可を取ることが必須です。また、用途の違反とならないよう確認したり、近所から苦情が入らないよう対策をとるなどの注意が必要です。さらに、契約する際は、保険の加入や消防設備設置に加えて他に退去時の原状回復に関する取り決めを契約書に明記しておくとよいでしょう。

    2024年10月24日現在

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