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すまいのお悩みQ&A
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Q. 空き家を相続するには？
施設に入所していた独身の伯母が死去し、施設入所前に居住していた2戸１住宅が住んでいた状況のまま放置されている事がわかりました。先日現地に行ってみると、隣りも空き家の様でした。
老朽化も進んでおり早めに対処したいのですが、まず何をしたらよいですか？A.まずは、伯母様が居住していた物件の土地･建物の名義の確認をしましょう。
確認方法は、お近くの法務局で登記簿（「登記事項証明書」又は、「登記事項要約書」）を取得すると、「権利部（甲区）」欄で所有者が分かります。他に土地･建物の所在、所有者の登記時の住所、面積などの情報を確認する事が出来ます。共有者の有無や、死亡した方の所有になっていないか等確認して下さい。
隣地の登記簿の取得も可能です。所有者の現住所が登記されていれば、隣地所有者へ手紙を出し、売却の相談をする事も可能になります。
2024年09月28日現在
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Q. 外壁の塗り替えで注意すべきことは？
外壁の塗り替えで注意すべきことはなんでしょうか。
A.壁の傷みを確認し、塗装材料、施工時期、施工業者などを決めることが必要です。
塗装前には、壁の割れや欠け、雨漏り跡などの修復とシーリング材の取り替えをした後、高圧洗浄によりコケや汚れを落として綺麗な状態にすることが重要です。
塗装材料は、アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素など、含んでいる樹脂で分類され、この順に価格が高く耐久性も良くなります。アクリルやウレタン樹脂塗料は安価ですが10年程度で劣化が始まります。フッ素樹脂塗料は20年程といわれますが価格が高いので工事費に影響します。
施工時期は、塗材の乾燥温度と湿度を考えると、春から秋が適した作業時期と思います。
業者はメーカーの仕様に基づき誠実に施工してくれるのは勿論ですが、完成後の保証（材料保証と施工保証）や不具合があった時の対応などアフターフォローの充実した業者を選びましょう。業者を選ぶのが一番大変なことですので、即決せずに複数社から見積もりをとるなど余裕を持って決めるようにしてください。
2024年09月28日現在
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Q. 外壁や屋根の塗り替えの補助金
我が家は、築20年程度の戸建住宅です。外壁や屋根の塗り替えを考えていますが、最近『助成金で安くなる』という広告をよく見かけます。
私も助成金を利用できますか？A.最近『外壁塗装の助成金、補助金が受け取れる。』という広告をよく見かけます。当センターにも「塗り替えに助成金、補助金はありますか？」といった問い合わせがよくあります。
自宅の塗り替えだけで利用できるのは、明石市や西宮市などで実施されている「住宅リフォーム助成事業」などではないでしょうか。地元業者を利用して、住宅の機能の維持や向上のための補修、改良工事をする場合にその一部を助成するもので、市内産業の活性化と住環境の改善を図るのが目的のようです。
ただ、今年度の受付が終了している場合や、神戸市のように実施していない自治体もありますので、お住まいの自治体にお問い合わせください。
2024年09月28日現在
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Q. 20年前の管理規約で大丈夫？
築20年の分譲マンションに住んでいます。マンションに管理規約があるのは知っていましたが、今まで読むこともなく過ごしてきました。今年度から理事を務めることになり、管理規約を確認したところ、新築時の管理規約のままでした。
20年前の管理規約でも問題ないでしょうか。A.管理規約は、考え方が異なる様々な人が共同生活をするためのルールとなります。
今までに新築時の管理規約でトラブルが発生していなかったとしても、今後もトラブルが発生しない保証はありません。居住者も歳を重ねて暮らし方も変わりますし、新しく入居される方もいらっしゃいます。みなさまのルールは暗黙の「しきたり」とせず、管理規約・使用細則に明文化して、適宜、見直しをしましょう。
国土交通省では、管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を制定しており、国土交通省のホームページで確認することができます。まずは、現在の管理規約と標準管理規約を比較して、お住まいのマンションの特性を考慮しながら、不備、不足をチェックしてみましょう。2024年09月28日現在
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Q. 上水道・下水道のメンテナンス
排水管の異臭が気になります。日常的にどのようなメンテナンスをしていけばよいのでしょうか。
A.台所のシンクは綺麗なのに、生ゴミ臭いという時は封水（シンク下の横向きS字管に水を貯めること）が機能していない場合や、排水管が汚れている可能性があります。
排水管に関しては、自分でできることはたくさんあります。まずは、詰まりそうなものを流さないということです。次に定期的に封水が機能するように水を注ぎ入れたり、市販のグッズを活用し清掃したりしましょう。プロの手を借り、水道業者に高圧洗浄を依頼することも方法のひとつです。工事を依頼する際は、「排水設備指定工事店」に依頼することをお勧めします。水道管の修繕と同じく、複数の工事店から見積りを取り比較検討しましょう。2024年09月28日現在
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Q. 水道管にトラブルが起きたら
築35年の戸建てに住んでいます。最近、近所の家の水道管が漏水したと聞き、自分の家は大丈夫なのか、もしもの場合どこに頼めばよいのかと不安になりました。
A.道路内の水道管（本管）から自宅内の蛇口までは水道メーターを除いて個人の財産（所有物）になり、トラブルが起こった場合は個人で対処しなければなりません。そのため、次の３点を知っておくと良いでしょう。
１点目は、水道メーターの位置です。
家の中で急に水が漏れると焦りますよね。その状態で水道業者を探しても、後で法外な修繕費を請求されるかもしれません。まずは水道メーターの横に設置された副止水栓（バルブ）で一時的に漏水を止め、落ち着きを取り戻しましょう。
２点目は、簡単な漏水調査方法です。
家の蛇口を全部閉めても水道メーターに付いている小さな銀色の円盤（パイロット）が回転しているようなら、水漏れの疑いがあります。
３点目は、修繕業者の選定方法です。
給水装置の修繕は、各自治体に登録している「指定給水装置工事事業者」だけに限られているため、ホームページなどで確認しておきましょう。修繕を依頼する際は2社以上から見積りを取り、調査費や工事費などについて比較検討することをお勧めします。2024年09月28日現在
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Q. 賃貸住宅の事故物件とは
賃貸住宅を借りようと思っていますが、その部屋は近隣に比べて家賃が安いので、知人に「事故物件だから安いのではないか」と言われました。事故物件とはどういうことですか。
A.事故物件とは、過去に事件や事故等何らかの原因で前入居者が物件内で死亡した経歴のある物件のことで、居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。事故物件は敬遠されることが多いので、家賃を下げて入居者を募集するケースが見られます。
今まで、「事故物件」については告知に関する明確なルールがなく、不動産業者の裁量に委ねられていたため、トラブルの原因になることがありました。そのため国土交通省は２０２１年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ガイドラインに法的な拘束力はありませんが、「事故物件」をめぐるトラブルを防止するために、一般的に妥当と考えられる基準を示したものです。ガイドラインでは病死、老衰などの自然死、転倒など日常生活に伴う不慮の事故死では、不動産業者が借り主に告げなくてよいとし、それ以外の死でも、死亡事案の発生から３年が経過していれば告知する必要がないとしています。ただし、死後長期間発見されず臭いや虫が発生するなどして特殊な清掃が行われた場合は、3年過ぎるまで告知する必要があります。
高齢者の単身世帯も増えてきていることから、孤独死も珍しいことではなく、日常生活で当然起こりうる死については、借り主の契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと判断されたと言えるでしょう。
とはいえ、事故物件を不安に感じる人は、入居を決める前に遠慮せずに不動産業者に聞いてみましょう。噂やインターネットの情報が正確とは限りません。ガイドラインでも、死亡時案の有無を聞かれたり、社会的な影響が大きいと不動産業者が判断したりした場合は、死因や経過期間にかかわらず、判明している情報を知らせる必要があるとしています。2024年09月28日現在
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Q. ヒートショックを起こさないようにするにはどうすればいいのでしょうか
ヒートショックを起こさないようにするにはどうすればいいのでしょうか。
A.一番は生活空間全体を暖めることですが、なかなか難しいことです。そこで簡単にできる方法としては、ヒートショックを起こしやすいと言われている、トイレ・洗面・浴室に暖房設備を設置することです。最近では、様々な暖房設備が開発されていますので、用途や部屋のスペースに合わせて取り付けてみてはいかがでしょうか。また、お風呂に入る前に浴槽のふたを開けておく、シャワーを出して湯気で浴室を暖めておくのもすぐにできる対策です。
さらに住宅全体が断熱性に優れていれば、これらの対策はより効果的です。リフォームをお考えの方は、窓を２重サッシに改修するなど断熱改修も合わせて検討してみてはいかがでしょうか。住宅の省エネ対策としても有効です。
2024年09月28日現在
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Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか？
理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。
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Q. 退去時の原状回復の負担は？
賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
A.原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。
国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。
(1) 経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
(2) 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。
自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。
家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。
日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。
なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2024年09月28日現在
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Q. 「敷引き」とはどういう意味ですか？
マンションの賃貸借契約書に「敷引き５割」と書かれていますが、どういう意味ですか。
A.「敷引き」とは敷金について、あらかじめ取り決めた契約に基づいて、退去時にその一部を返還しない取り扱いをするものです。したがって、「敷引き５割」とは、契約時に貸主に預け入れた敷金の５割が返還されないということです。
敷金とは、本来は賃料の未払い等の債務を担保するために、借主から貸主に預け入れるお金ですから、そういった特段の事情がない限りは返還されるべき性格のものです。契約で双方が合意している以上は返還されないものと理解してください。なお、入居期間が数か月と極端に短い場合など、特殊事情のもとでは一部返還に応じるケースも考えられますので、貸主と交渉してみてください。
2024年09月28日現在
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Q. 管理規約を見直すための手続きは？
管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか？
A.規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。
まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。
理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の３/４以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。
なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。
2024年09月28日現在