すまいのお悩みQ&A

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Q. 窓辺の雨漏り、放っておいて大丈夫？

先日の台風で大雨が降り、閉めていたはずの窓の周りが水浸しになりました。雨がやむと水は治まり、その後不具合はありません。
そのままにしていても大丈夫でしょうか。
A.
普段の雨では特に問題がないのに、台風のような強風で大雨の時に、窓周りに水が入ってくる場合は、雨漏りが考えられます。雨漏りというと、天井から水が落ちてきたり、シミができたりを考えがちですが、窓辺に雨漏りの症状が現れることもあり、主に次に挙げる原因が考えられます。

①コーキングの劣化
コーキングとはサッシなどの隙間を埋めるためのゴム状の材料です。コーキングが雨や紫外線などの劣化で隙間ができると、雨水が入り込む原因となります。コーキングにひびが出来ていたら打ち直しが必要です。
②外壁のひび割れ
窓枠の端４か所辺りの外壁は劣化しやすく、ひび割れができると雨漏りが起こることがあります。ひび割れが軽度であればコーキングで補修できますが、ひび割れがひどい場合や箇所が多い場合は、外壁の全体的な塗り直しや張り替えなどが必要です。
③防水処理の不具合
建築時に窓を埋め込む際に、防水シートや防水フィルムを取り付ける処理をします。しかしこの防水処理が適切にされていない場合は雨漏りの原因となり、補修や再の工事が必要です。
2024年09月28日現在
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Q. 相続土地国庫帰属制度とは？

先日相続した土地・建物を確認しにいくと、老朽化が著しく建物は解体したほうがよさそうです。
更地にしても立地がよくないので売却できるかわかりません。その場合、自治体に寄付はできますか？
A.
相続又は遺贈により土地を取得した人が、その土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」が令和5年4月から施行されました。

相続した財産のうち不要な土地のみを放棄したい場合、この制度が活用できます。制度を利用するには、家屋を解体して更地にする等他にも要件があり、申請手数料と管理費として負担金が必要です。しかし、申請しても承認されるとは限りません。

まずは売却が可能か等の調査も含め、弁護士や司法書士等の専門家へ相談されることをお勧めします。

また、相続して家屋を解体する場合、神戸市では最大60万円が補助される「神戸市老朽空家等解体補助事業」という制度があります。S56年5月31日以前に着工された神戸市内にある家屋が対象で、利用するにはその他条件があります。
2024年09月28日現在
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Q. 不（負）動産、相続放棄できる？

先日自治体から連絡があり、昨年亡くなった叔父の家を適切に管理するよう言われました。
叔父とは交流もなかったので「なぜ私に？」と思ったのですが、叔父には妻子がおらず唯一の相続人が私であるとその時初めて知りました。
正直煩わしさもあり、相続放棄したいのですが可能でしょうか？
A.
相続放棄をするには、自分が相続人であると知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。しかし、相続放棄が認められても、ほかの相続人が決まるまでは放棄した不動産の管理責任が残ります（民法９４０条１項）。

そのため、相続放棄をすると共に、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立を検討する必要があります。処分が難しい不動産の場合は、相続財産管理人の費用が嵩む場合もあります。

相続放棄すると負債等マイナスの財産だけでなく、預貯金等プラスの財産も放棄することになります。相続財産をしっかり把握してからよく検討してください。
2024年09月28日現在
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Q. 死去した伯母の単独名義の空き家を売却したい

死去した伯母の単独名義の土地・建物があります。
伯母の兄弟は母のみ。子供はなく、祖父母、私の両親も死去しています。私に妹がいますが、この家は要らないと言っています。
このまま売却の手続きに入れますか？
A.
売却するのであれば、所有者が死亡した場合、家を相続した方へ名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する不動産の名義変更のことを「相続登記」といいます。あなたの単独名義で相続登記する場合、法定相続人（民法で定められた被相続人の財産を相続できる人）全員の同意と署名･捺印等が必要な「遺産分割協議書」の作成が必要です。

相続登記は、対象不動産を管轄する法務局で行います。通常、司法書士に依頼しますが、自身での申請も可能です。相続登記を申請する際の書類等は、法務局に確認して下さい。兵庫県内の不動産を管轄する法務局を調べるには「神戸地方法務局ホームページ」より「登記管轄一覧」をご覧ください。

司法書士への依頼を検討する場合、まずは兵庫県司法書士会の無料相談等を活用しても良いでしょう。
2024年09月28日現在
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Q. 空き家を相続するには？

施設に入所していた独身の伯母が死去し、施設入所前に居住していた2戸１住宅が住んでいた状況のまま放置されている事がわかりました。先日現地に行ってみると、隣りも空き家の様でした。
老朽化も進んでおり早めに対処したいのですが、まず何をしたらよいですか？
A.
まずは、伯母様が居住していた物件の土地･建物の名義の確認をしましょう。

確認方法は、お近くの法務局で登記簿（「登記事項証明書」又は、「登記事項要約書」）を取得すると、「権利部（甲区）」欄で所有者が分かります。他に土地･建物の所在、所有者の登記時の住所、面積などの情報を確認する事が出来ます。共有者の有無や、死亡した方の所有になっていないか等確認して下さい。

隣地の登記簿の取得も可能です。所有者の現住所が登記されていれば、隣地所有者へ手紙を出し、売却の相談をする事も可能になります。
2024年09月28日現在
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Q. 外壁の塗り替えで注意すべきことは？

外壁の塗り替えで注意すべきことはなんでしょうか。
A.
壁の傷みを確認し、塗装材料、施工時期、施工業者などを決めることが必要です。

塗装前には、壁の割れや欠け、雨漏り跡などの修復とシーリング材の取り替えをした後、高圧洗浄によりコケや汚れを落として綺麗な状態にすることが重要です。

塗装材料は、アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素など、含んでいる樹脂で分類され、この順に価格が高く耐久性も良くなります。アクリルやウレタン樹脂塗料は安価ですが10年程度で劣化が始まります。フッ素樹脂塗料は20年程といわれますが価格が高いので工事費に影響します。

施工時期は、塗材の乾燥温度と湿度を考えると、春から秋が適した作業時期と思います。

業者はメーカーの仕様に基づき誠実に施工してくれるのは勿論ですが、完成後の保証（材料保証と施工保証）や不具合があった時の対応などアフターフォローの充実した業者を選びましょう。業者を選ぶのが一番大変なことですので、即決せずに複数社から見積もりをとるなど余裕を持って決めるようにしてください。
2024年09月28日現在
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Q. 外壁や屋根の塗り替えの補助金

我が家は、築20年程度の戸建住宅です。外壁や屋根の塗り替えを考えていますが、最近『助成金で安くなる』という広告をよく見かけます。
私も助成金を利用できますか？
A.
最近『外壁塗装の助成金、補助金が受け取れる。』という広告をよく見かけます。当センターにも「塗り替えに助成金、補助金はありますか？」といった問い合わせがよくあります。

自宅の塗り替えだけで利用できるのは、明石市や西宮市などで実施されている「住宅リフォーム助成事業」などではないでしょうか。地元業者を利用して、住宅の機能の維持や向上のための補修、改良工事をする場合にその一部を助成するもので、市内産業の活性化と住環境の改善を図るのが目的のようです。

ただ、今年度の受付が終了している場合や、神戸市のように実施していない自治体もありますので、お住まいの自治体にお問い合わせください。
2024年09月28日現在
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Q. 20年前の管理規約で大丈夫？

築20年の分譲マンションに住んでいます。マンションに管理規約があるのは知っていましたが、今まで読むこともなく過ごしてきました。今年度から理事を務めることになり、管理規約を確認したところ、新築時の管理規約のままでした。
20年前の管理規約でも問題ないでしょうか。
A.
管理規約は、考え方が異なる様々な人が共同生活をするためのルールとなります。

今までに新築時の管理規約でトラブルが発生していなかったとしても、今後もトラブルが発生しない保証はありません。居住者も歳を重ねて暮らし方も変わりますし、新しく入居される方もいらっしゃいます。みなさまのルールは暗黙の「しきたり」とせず、管理規約・使用細則に明文化して、適宜、見直しをしましょう。

国土交通省では、管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を制定しており、国土交通省のホームページで確認することができます。まずは、現在の管理規約と標準管理規約を比較して、お住まいのマンションの特性を考慮しながら、不備、不足をチェックしてみましょう。
2024年09月28日現在
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Q. 上水道・下水道のメンテナンス

排水管の異臭が気になります。日常的にどのようなメンテナンスをしていけばよいのでしょうか。
A.
台所のシンクは綺麗なのに、生ゴミ臭いという時は封水（シンク下の横向きS字管に水を貯めること）が機能していない場合や、排水管が汚れている可能性があります。
排水管に関しては、自分でできることはたくさんあります。まずは、詰まりそうなものを流さないということです。次に定期的に封水が機能するように水を注ぎ入れたり、市販のグッズを活用し清掃したりしましょう。プロの手を借り、水道業者に高圧洗浄を依頼することも方法のひとつです。工事を依頼する際は、「排水設備指定工事店」に依頼することをお勧めします。水道管の修繕と同じく、複数の工事店から見積りを取り比較検討しましょう。
2024年09月28日現在
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Q. 水道管にトラブルが起きたら

築35年の戸建てに住んでいます。最近、近所の家の水道管が漏水したと聞き、自分の家は大丈夫なのか、もしもの場合どこに頼めばよいのかと不安になりました。
A.
道路内の水道管（本管）から自宅内の蛇口までは水道メーターを除いて個人の財産（所有物）になり、トラブルが起こった場合は個人で対処しなければなりません。そのため、次の３点を知っておくと良いでしょう。
１点目は、水道メーターの位置です。
家の中で急に水が漏れると焦りますよね。その状態で水道業者を探しても、後で法外な修繕費を請求されるかもしれません。まずは水道メーターの横に設置された副止水栓（バルブ）で一時的に漏水を止め、落ち着きを取り戻しましょう。
２点目は、簡単な漏水調査方法です。
家の蛇口を全部閉めても水道メーターに付いている小さな銀色の円盤（パイロット）が回転しているようなら、水漏れの疑いがあります。
３点目は、修繕業者の選定方法です。
給水装置の修繕は、各自治体に登録している「指定給水装置工事事業者」だけに限られているため、ホームページなどで確認しておきましょう。修繕を依頼する際は2社以上から見積りを取り、調査費や工事費などについて比較検討することをお勧めします。
2024年09月28日現在
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Q. 賃貸住宅の事故物件とは

賃貸住宅を借りようと思っていますが、その部屋は近隣に比べて家賃が安いので、知人に「事故物件だから安いのではないか」と言われました。事故物件とはどういうことですか。
A.
事故物件とは、過去に事件や事故等何らかの原因で前入居者が物件内で死亡した経歴のある物件のことで、居住するには心理的な不安や抵抗感があるため「心理的瑕疵物件」ともいわれます。事故物件は敬遠されることが多いので、家賃を下げて入居者を募集するケースが見られます。

今まで、「事故物件」については告知に関する明確なルールがなく、不動産業者の裁量に委ねられていたため、トラブルの原因になることがありました。そのため国土交通省は２０２１年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ガイドラインに法的な拘束力はありませんが、「事故物件」をめぐるトラブルを防止するために、一般的に妥当と考えられる基準を示したものです。ガイドラインでは病死、老衰などの自然死、転倒など日常生活に伴う不慮の事故死では、不動産業者が借り主に告げなくてよいとし、それ以外の死でも、死亡事案の発生から３年が経過していれば告知する必要がないとしています。ただし、死後長期間発見されず臭いや虫が発生するなどして特殊な清掃が行われた場合は、3年過ぎるまで告知する必要があります。
高齢者の単身世帯も増えてきていることから、孤独死も珍しいことではなく、日常生活で当然起こりうる死については、借り主の契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと判断されたと言えるでしょう。
とはいえ、事故物件を不安に感じる人は、入居を決める前に遠慮せずに不動産業者に聞いてみましょう。噂やインターネットの情報が正確とは限りません。ガイドラインでも、死亡時案の有無を聞かれたり、社会的な影響が大きいと不動産業者が判断したりした場合は、死因や経過期間にかかわらず、判明している情報を知らせる必要があるとしています。

2024年09月28日現在
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Q. ヒートショックを起こさないようにするにはどうすればいいのでしょうか

ヒートショックを起こさないようにするにはどうすればいいのでしょうか。
A.
一番は生活空間全体を暖めることですが、なかなか難しいことです。そこで簡単にできる方法としては、ヒートショックを起こしやすいと言われている、トイレ・洗面・浴室に暖房設備を設置することです。最近では、様々な暖房設備が開発されていますので、用途や部屋のスペースに合わせて取り付けてみてはいかがでしょうか。また、お風呂に入る前に浴槽のふたを開けておく、シャワーを出して湯気で浴室を暖めておくのもすぐにできる対策です。

さらに住宅全体が断熱性に優れていれば、これらの対策はより効果的です。リフォームをお考えの方は、窓を２重サッシに改修するなど断熱改修も合わせて検討してみてはいかがでしょうか。住宅の省エネ対策としても有効です。

2024年09月28日現在
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