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すまいのお悩みQ&A
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Q. 空き家にかかるお金について
昨年母が亡くなり、空き家となった実家の固定資産税納税通知書が、一人息子の私宛に届きました。私は相続しましたが、すでにマイホームを所有しており、実家を使う予定はありません。空き家にしておくのは心配ですし、税金の支払いも経済的に苦しく困っています。どうしたらよいですか。
A.土地や家屋を所有していると固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。その土地、家屋が使われていない空き地、空き家であっても納税の義務があります。 これらの税金には「住宅用地の特例措置」があり、固定資産税が課税額の最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。「住宅用地の特例措置」が適用されるには、「住宅が建っていること」が条件であり、空き家を解体してしまうと、この特例が適用されません。 この特例は平成26年までは、全ての住宅に適用されていましたが、平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理がされていない「特定空家等」に該当すると、適用除外されることになりました。「特定空家等」とは、例えば、建物が大きく傾いていたり、ごみの不法投棄による悪臭や、小動物がすみ着くなど、近隣の住民の日常生活に著しい支障がある場合に該当します。 つまり、空き家を所有し続けるということは、納税義務に加えて、空き家を適切に維持管理する費用が必要です。通風や、庭木の手入れなどの為、空き家へ定期的に通うには交通費がかかりますし、管理を業者へ依頼する場合には委託費用がかかります。 「思い出がつまっているから・・・」と、空き家のままにしていると、思いのほか手間と費用がかかります。また、家は誰も住まなくなると急速に傷みはじめます。傷んでしまった空き家は価値が下がり、いざ売却、賃貸する際の弊害になりかねません。使用する予定が無ければ、早めに売却や賃貸することをお考えになられてはいかがでしょうか。 すまいるネットの空き家活用相談窓口では、神戸市内に空き家をお持ちの方向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行います。2018年05月29日現在
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Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について
結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。（20代 男性）
A.中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。
また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。
リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態（構造部だけを残した状態）に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。
神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。
2018年04月10日現在
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Q. 高齢者向けの住宅を探したい
80代の高齢の母がひとり暮らしをしていますが、いろいろと心配です。わが家に一緒に住むことは難しいので、見守り付きの住宅があればと思い調べてみると、サービス付き高齢者向け住宅というものがありました。どんな住宅ですか。介護も受けられますか。（60代女性）
A.サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリー化され、少なくとも状況把握(安否確認)サービスと生活相談サービスが提供される高齢者向けの賃貸住宅です。民間事業者等が整備・運営し、「高齢者住まい法」に基づいて、都道府県や政令市などが登録・指導・監督を行っています。近年その数が増えており、目にされる機会が多いかもしれません。
登録基準で必要な居室の床面積や設備が定められていますが、18㎡程度のワンルームで居室にはトイレと洗面のみのところから、もう少し広くてミニキッチンや浴室がついているところ、一般的なバリアフリー住宅のようなところまでさまざまです。
月々かかる費用は、家賃と共益費の他に、状況把握・生活相談サービスの費用が必要です。また食事サービスの提供がある場合が多いので、その費用もかかります。食べた分だけ支払うタイプや、定額のタイプなどいろいろあるのでよく確認しましょう。入居時にかかる費用は、住宅によって異なりますが敷金 (概ね家賃の数か月分) のみというところが多く、一般的に低く抑えられています。
注意してほしいのは、サービス付きとはいっても、介護サービスが付いているわけではないことです。介護が必要な場合は、別途介護サービス事業者と契約する必要があります。（ただし、介護保険の特定施設入居者生活介護の指定を受けている住宅では異なります。）また入居要件を独自に設けている住宅もあるため、事業者に確認しましょう。
インターネットをご利用になる環境があれば、（一社）高齢者住宅推進機構の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」で全国の施設が検索できるので便利です。まず、資料請求などで希望にあう住宅をいくつか見つけ、実際に見学してみることをおすすめします。神戸市にお住まいなら、神戸市すまいの安心支援センター“すまいるネット”の高齢者住み替え相談で、探し方や選び方などのアドバイスを受けられます。お気軽にご相談ください。
2018年04月05日現在
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Q. 賃貸契約時の注意点について
社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。（20代女性）
A.最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。
借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。
次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。
重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。
部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。
また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。
2018年04月05日現在
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Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか？
実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。
A.早急に相続登記の手続きをしてください。
亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。2018年02月15日現在
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Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの？
Ｑ.昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。（６５歳、男性。6棟150戸の団地管理組合理事長）
A.Ａ．昭和47年に新築で入居されたとのことですので、マンション年齢は43歳ですね。マンションの再生計画を考え始めても良い時期だと思います。
年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。
マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。
大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕（耐震補強を含む）の比較検討(5)管理組合総会で方針（建替え・大規模修繕）を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。
区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。
また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。
大阪の千里ニュータウンでは、マンション建替えのニュースが紙面を飾っていますが、すべてと言ってよいほど、分譲マンション事業者の協力を得ています。理由はマンションの建替えにおいて区分所有者の費用の負担を減らすために、建設戸数をできるだけ多く建設し、従前の権利者対象住宅以外の分譲住宅事業の収入を、従前の権利者の負担軽減に活用する事業手法で実施しています。
マンション建替えは、パートナーとなる分譲マンション事業者の参加を得ないと実施は難しいと思います。
マンション再生の検討をされるにあたり、専門家の選定などについては、「神戸市すまいとまちの安心支援センター」“すまいるネット”へご相談ください。
2018年02月15日現在
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Q. アスベストが使われているか調べたい。
健康被害をもたらすと社会問題となったアスベストが、自分の住んでいるマンションに使われているかどうか調べたいのですが、どうすればいいですか？
A.アスベストとは、石綿（せきめん、いしわた）とも呼ばれている天然に産する繊維状けい酸塩鉱物です。アスベストの繊維は、悪性中皮腫の原因になるといわれ、肺ガンを起こす可能性がありますが、あること自体がただちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが健康被害の原因となります。
アスベストが建物に使われているかどうかを調べるには、まず建築士に頼んで建物の設計図書で確認し、現地調査をしてもらってください。その上で、アスベスト使用の疑いがあれば、本当に含まれているかどうか疑いのある部分（試料）を少し採ってを分析します。
神戸市では、吹付け材にアスベストが含まれているかどうかを分析するための費用や除去等の工事に要する費用の一部を助成する制度があります。
詳しくは、神戸市ホームページ、または神戸市安全対策課（TEL078-595-6570）までお問合せください。
2018年02月15日現在
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Q. 冬場のガラスや壁に水滴がつきます。どう対策したらいい？
冬場、ガラスや壁に水滴がつき、びっしょりになります。どんな対策をしたらいいでしょうか？
A.湿気を含んだ暖かい空気が、冷たい壁やサッシなどに触れて冷やされ、水滴が付着することを結露といいます。放っておくとカビが生えたり、クロスがめくれたりしてきます。
結露を防ぐには、まず、水蒸気の発生を極力抑えることです。たとえば、結露したら困る部屋では、洗濯物を室内に干さない、鍋などの煮物をする時は必ず換気扇を回すなどがあげられます。
次に、室内の湿度を下げるために換気をする、除湿をすることが大切です。さらに、室温が高いとその中の空気にはたくさんの水蒸気を含むことができるので、室温を必要以上に上げないように気をつけます。
また、従来の日本家屋で一般的に使われてきた木材、畳、ふすま、障子といった湿度調節機能を持った材料を使うことも効果的です。
2018年02月15日現在
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Q. カビができにくくするには？
部屋の隅や押し入れの中がカビだらけになって困ります。どうすればカビができにくくなりますか？
A.日本の伝統的な木造住宅は、目に見えないすき間も多く、室内の湿気が自然に逃げていくしくみになっていました。これに対し、現在の住宅、特に鉄筋コンクリートのマンションは気密性が高く、湿気が室内にこもりがちです。
カビが繁殖しやすい条件は、（1）栄養分がある（2）適度な温度以上である（3）湿気が多い、の3点です。栄養分について言えば、カビはでんぷん質をもっとも好みますが、これに限らず、布やコンクリートに付着したわずかな有機質でもエサにするので、完全な排除は困難です。また、気温が20度を超えるとカビは元気になりますから、この対策もむずかしいところです。
結局、カビ対策で一番重要なのは、住まいの湿気をいかに押さえることができるかです。そのため、晴れた日は空気の入れ替えをして湿気が内にこもらないようにします。部屋はもちろん、押入れなども戸やふすまを開けて空気を通してください。押入れは、床や壁にすのこなどですきまをつくり、空気の通り道をつくるのも効果的です。また、特に湿気が多くカビの生えやすい浴室は、使用後必ず換気窓を開けるか、換気扇を回して湿気を屋外に逃がすようにします。
2018年02月15日現在
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Q. 網入りガラスと防犯合わせガラスの違いは？
近所でガラスを破って侵入される窃盗がありました。我が家の１階は網入りガラスが入っていますが、安全でしょうか？また、防犯合わせガラスとの違いは何ですか？
A.網入りガラスはワイヤーが入っているため一見頑丈そうに見えますが、ワイヤーは火災時に熱でガラスが割れても破片が脱落せず、延焼を防ぐために入れています。破壊行為には弱く、防犯性は期待できません。防犯性を高めるのであれば、防犯合わせガラスに取り替えるのが有効です。
そのほか、複層ガラスは省エネ断熱効果が目的であり、強化ガラスも一般的な板ガラスに比べて強度があり、破損時には破片が粒状になるため安全面は優れていますが、どちらも鋭利なもので衝撃などを与えられると簡単に破壊されてしまいます。
防犯ガラスは２枚の板ガラスに中間膜を挟み強い衝撃などで破損した場合も、破片が飛び散らず貫通しないため、屋内に侵入しづらくなります。
2018年02月15日現在
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Q. 防犯対策や日ごろから気をつけることは？
近所で空き巣被害が続いていて、わが家も被害を受けないか心配です。どのような防犯対策をすればいいですか？また、日頃から気をつけることはありますか？
A.まず、犯罪者が住宅へ接近・侵入しづらい状況をつくることです。例えば、周囲の見通しを良くして、建物の内外から監視が行き届くようにしたり、門扉や塀を設置して敷地や建物に近づきにくくすることなどが考えられます。また、犯罪者は２階の窓からも侵入しますので、駐車場の屋根や倉庫などがあれば、そこから２階への足がかりになるものを置かないようにしましょう。
その上で、すまいの防犯性を高めるため、窓に補助錠、面格子、シャッターなどを取付けたり、防犯合わせガラスに替えることや、警備会社等のセキュリティシステムを設置する方法もあります。
日頃から気をつけることとしては、郵便受けや植木鉢の下に置き鍵をしない、外出時や就寝時に必ず戸締りをすることなどがあります。また、普段見かけない人に対して声かけ等を行うのも犯罪防止に有効です。さらに、地域住民で協力し、パトロールなどの自主防犯活動や、門灯・玄関灯を終夜点灯するなど、地域全体で犯罪者が寄り付きにくい街づくりを進めることも大切です。
2018年02月15日現在
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Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は？
古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか？
A.分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には３／４以上の賛成による特別決議を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。（※神戸市では平成２６年より区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるようになりました。）費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。
まずは、神戸市の出前トーク、すまいるネットの出前講座（無料）を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。（弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。）
実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。（神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。）
2018年02月15日現在